Stanovanje brez urejene etažne lastnine: kaj tvega kupec?
Kaj tvegate, če stanovanje nima urejene etažne lastnine? Preverite vpliv na kredit, hipoteko, prodajo in vpis lastništva.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Stanovanje je lahko lepo, cena privlačna, prodajalec pa zagotavlja, da dokumentacija ni težava. Toda če posamezno stanovanje ni vpisano kot samostojen del stavbe, mora kupec pred plačilom are natančno preveriti, kaj sploh kupuje.
Pri starejših večstanovanjskih stavbah in hišah, razdeljenih na več stanovanj, etažna lastnina včasih še vedno ni urejena. V zemljiški knjigi je lahko vpisana le celotna stavba oziroma parcela, posamezni stanovalci pa nastopajo kot solastniki v določenih deležih. To še ne pomeni nujno, da prodaja ni mogoča ali da prodajalec nima pravice uporabljati stanovanja. Pomeni pa, da je pravni položaj zahtevnejši in da običajen pogled v zemljiško knjigo morda ne pove, komu pripada prav konkretno stanovanje.
Kaj je etažna lastnina?
Etažna lastnina je lastnina posameznega dela stavbe, ki je primeren za samostojno uporabo, na primer stanovanja ali poslovnega prostora. Z njo je neločljivo povezana tudi solastnina skupnih delov stavbe in zemljišča. Če je etažna lastnina pravilno vzpostavljena, ima stanovanje svojo identifikacijsko oznako, v zemljiški knjigi pa je mogoče preveriti njegovega lastnika, hipoteke, služnosti, plombe in druge vpisane pravice ali pravna dejstva. Kupec lahko tako bistveno lažje ugotovi, ali prodajalec res prodaja stanovanje, ki ga je pokazal na ogledu, in ali je nepremičnina obremenjena.
Vpis v kataster še ni enak vpisu lastništva
Kupci pogosto zamenjujejo podatke katastra nepremičnin in zemljiške knjige. Gre za povezani, vendar različni evidenci. Kataster nepremičnin vsebuje podatke o parcelah, stavbah in delih stavb, denimo o njihovi legi, površini, dejanski rabi in identifikacijskih oznakah. Zemljiška knjiga pa je namenjena vpisu in javni objavi pravic na nepremičninah. Stanovanje je zato lahko evidentirano kot del stavbe v katastru, etažna lastnina pa v zemljiški knjigi še ni ustrezno vzpostavljena. Velja tudi, da zgolj številka stanovanja na vratih, ločen števec elektrike ali dolgoletna uporaba prostorov še ne dokazujejo urejenega lastništva.
Preberite tudi:
Kaj kupec dejansko kupuje?
Če etažna lastnina ni vzpostavljena, prodajalec morda ni vpisan kot lastnik določenega stanovanja, temveč kot solastnik celotne nepremičnine. V pogodbah je lahko sicer zapisano, kateri prostori mu pripadajo v uporabo, vendar to ni enako jasnemu zemljiškoknjižnemu vpisu posameznega dela. Kupec mora zato preveriti celotno verigo pravnih poslov. Pomembne so prejšnje prodajne, darilne ali druge pogodbe, sklepi o dedovanju, zemljiškoknjižna dovolila, dogovori o uporabi prostorov in dokumenti, iz katerih je razvidno, kako so si solastniki razdelili stavbo. Če v verigi manjka pogodba, podpis, dovolilo za vpis ali drugo pomembno dokazilo, je lahko poznejša ureditev lastništva dolgotrajna. Zaplete se lahko tudi, če se podatki v pogodbah ne ujemajo z dejanskim stanjem.
Kredit je lahko težje dobiti
Neurejena etažna lastnina lahko oteži financiranje nakupa s stanovanjskim kreditom. Banka želi pri hipotekarnem kreditu vedeti, katera nepremičnina bo predmet zavarovanja in ali je nanjo mogoče veljavno vpisati hipoteko. Če stanovanje ni samostojno vpisano v zemljiško knjigo, banka ne more vedno uporabiti običajnega postopka. Zahteva lahko dodatno dokumentacijo, drugačno zavarovanje ali predhodno ureditev etažne lastnine, lahko pa financiranje takšnega nakupa tudi zavrne. Kupec naj zato dokumentacijo banki pokaže pred podpisom zavezujoče pogodbe in pred plačilom are. Informativna ocena kreditne sposobnosti ne pomeni, da je banka že potrdila tudi primernost izbranega stanovanja za zavarovanje kredita.
Težave se lahko pojavijo tudi pozneje
Neurejeno lastništvo ni težava samo ob nakupu. Kupec lahko pozneje težje proda stanovanje, pridobi kredit za prenovo ali uredi hipoteko. Spori lahko nastanejo glede kleti, podstrešja, parkirnega prostora, atrija ali drugih površin, za katere stanovalci menijo, da pripadajo njihovemu stanovanju. Brez ustreznih listin se lahko izkaže, da gre za skupni del stavbe ali da ga uporablja nekdo drug. Razlike se lahko pojavijo tudi med dejansko površino stanovanja, podatki v pogodbah in evidencami. Poseben problem predstavljajo prizidki, zaprti balkoni, preurejena podstrešja in drugi posegi, ki niso ustrezno evidentirani ali dovoljeni.
Ali je takšno stanovanje sploh mogoče kupiti?
Nakup ni nujno nemogoč, vendar zahteva bistveno temeljitejši pravni pregled. Pri nekaterih starejših stavbah obstaja jasna in neprekinjena veriga pogodb, med stanovalci ni sporov, postopek vzpostavitve etažne lastnine pa že poteka. Povsem drugačen je položaj, če prodajalec nima izvirnikov pogodb, če se površine ne ujemajo, če je med solastniki spor ali če ni jasno, kateri skupni deli in zemljišče pripadajo stavbi. Nižja cena zato sama po sebi še ni ugoden nakup. Odraža lahko stroške, čas in pravno negotovost, ki jih bo moral prevzeti kupec.
Kako se etažna lastnina uredi?
Etažna lastnina se lahko vzpostavi na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Praviloma je treba najprej poskrbeti za ustrezno evidentiranje stavbe in njenih posameznih delov, nato pa urediti pravno podlago za vpis v zemljiško knjigo. Če se vsi lastniki oziroma solastniki strinjajo, se lahko razmerja uredijo sporazumno. Kadar soglasja ni ali ustreznih listin ni mogoče pridobiti, lahko pride v poštev sodni postopek po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča. Trajanje, stroški in zahtevnost postopka so odvisni od dokumentacije, števila udeležencev, evidentiranega stanja in morebitnih sporov. Obljuba prodajalca, da bo etažna lastnina urejena »kmalu«, zato ni dovolj.
Kaj preveriti pred plačilom are?
Kupec naj pridobi aktualni zemljiškoknjižni izpisek za parcelo, stavbo in morebitne posamezne dele. Preveriti mora lastnike, njihove deleže, hipoteke, služnosti, zaznambe in plombe. Pregleda naj tudi podatke v katastru nepremičnin, vse pogodbe v pravni verigi ter dokumentacijo o gradnji in uporabi objekta. Posebej mora preveriti, ali stanovanju res pripadajo klet, parkirno mesto, podstrešje ali atrij, ki so vključeni v oglas in ceno.
Prodajalca naj vpraša:
-
zakaj etažna lastnina še ni urejena,
-
ali je postopek že začet in v kateri fazi je,
-
kdo v njem sodeluje in kdo mu nasprotuje,
-
ali obstaja izdelan elaborat,
-
ali se dejanska površina ujema z evidencami,
-
kateri dokumenti dokazujejo prodajalčevo pravico,
-
kdo bo plačal ureditev in do katerega roka.
Pred podpisom naj dokumentacijo pregleda pravnik, notar ali drug ustrezno usposobljen strokovnjak. Če naj bi etažno lastnino pred prodajo uredil prodajalec, je smiselno dokončanje postopka jasno določiti kot pogoj za sklenitev ali izpolnitev posla. Ara in večji del kupnine naj ne bosta plačana samo na podlagi ustnih zagotovil. Pogodba mora natančno določiti, kaj se zgodi, če vpis ni mogoč, če banka ne odobri financiranja ali če se izkaže, da prodajalec nima pravic na vseh prostorih, ki jih prodaja.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
