Našli ste pravo stanovanje? Z aro še ne hitite
Kupujete stanovanje v Sloveniji? Preverite zemljiško knjigo, kataster, dokumentacijo, kredit, aro in davke, preden podpišete pogodbo.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Nakup stanovanja je za večino ljudi eden največjih finančnih korakov v življenju. Lepo prenovljena kuhinja, balkon in dobra lokacija lahko hitro prepričajo, toda pri nepremičnini je tisto, česar na ogledu ne vidimo, pogosto pomembnejše od novega parketa.
Če stanovanje kupujete v Sloveniji, je zato smiselno še pred plačilom are preveriti zemljiško knjigo, podatke katastra, dokumentacijo, energetsko učinkovitost in način financiranja.
1. Najprej preverite, kaj pravzaprav kupujete
Oglas naj bo šele začetek preverjanja. Na portalu Geodetske uprave RS lahko prek javnega vpogleda iščete podatke o nepremičnini po naslovu, parceli, stavbi ali delu stavbe. Kataster nepremičnin vsebuje podatke o parcelah, stavbah in njihovih delih. Primerjajte podatke z dejanskim stanjem. Posebno pozornost zahtevajo denimo prizidki, združena stanovanja, predelane mansarde ali prostori, ki se uporabljajo drugače, kot izhaja iz uradnih evidenc. Dodaten orientacijski podatek ponuja tudi GURS-ov javni vpogled v posplošene vrednosti nepremičnin, vendar posplošena vrednost ni isto kot dejanska tržna oziroma dogovorjena prodajna cena.
2. Zemljiška knjiga lahko prepreči drago napako
Eden najpomembnejših korakov je vpogled v zemljiško knjigo. Gre za javno knjigo, v kateri so objavljeni podatki o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z njimi. Preverite predvsem, kdo je vpisan kot lastnik in ali so na stanovanju vpisane hipoteke, služnosti ali druga bremena. Pozornost namenite tudi morebitnim aktualnim postopkom oziroma plombam. Če podatkov ne razumete, je pri tako veliki investiciji smiselno dokumentacijo pred podpisom pogodbe prepustiti pravnemu strokovnjaku.
Preberite tudi:
3. Pred aro preverite tudi dokumentacijo stavbe
Šele ko ste zadovoljni s pravnim stanjem, pridejo na vrsto drugi dokumenti. Pri stanovanju preverite podatke o stavbi in delu stavbe, pri starejših ali naknadno predelanih nepremičninah pa bodite še posebej pozorni na skladnost dejanskega in evidentiranega stanja. Pri prodaji mora biti kupcu praviloma predložena tudi veljavna energetska izkaznica, ki prikazuje energijsko učinkovitost stavbe oziroma njenega dela in vsebuje priporočila za izboljšave.
Toda številka na izkaznici ni vse. Pred nakupom vprašajte še po dejanskih stroških ogrevanja, višini rezervnega sklada, načrtovanih obnovah fasade, strehe ali dvigala in morebitnih večjih obveznostih večstanovanjske stavbe.
4. Če potrebujete kredit, banko obiščite dovolj zgodaj
Ena pogostejših napak je, da kupec najprej najde stanovanje in se šele nato začne resno ukvarjati s financiranjem. Pri stanovanjskem kreditu banka presoja kreditno sposobnost posameznega posojilojemalca, pogoji pa se lahko med bankami razlikujejo. Pred resnim iskanjem stanovanja si zato določite zgornjo mejo celotnega proračuna in pridobite informativne ponudbe več bank. Poleg kupnine upoštevajte tudi stroške kredita, cenitve, zavarovanja, notarskih oziroma pravnih storitev in morebitne začetne prenove.
5. Ara ni samo »rezervacija stanovanja«
Ko najdete pravo nepremičnino, vas lahko prodajalec ali posrednik hitro pozove k podpisu dogovora in plačilu are. Tu se ne splača hiteti. Pred plačilom mora biti jasno zapisano, kaj se zgodi z denarjem, če do prodaje ne pride, do kdaj mora biti sklenjena glavna pogodba in pod katerimi pogoji se posel izvede. Če je nakup odvisen od stanovanjskega kredita, naj bo tudi to ustrezno urejeno v dokumentaciji. Pri nepremičninskem poslu lahko nekaj sto evrov za strokovni pregled pogodbe pomeni precej manjše tveganje kot podpis dokumenta, katerega posledic kupec ni razumel.
6. Pogodba še ne pomeni, da ste vpisani kot lastnik
Za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo potrebujete ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo. Notarska zbornica Slovenije pojasnjuje, da gre za izrecno in nepogojno izjavo osebe, katere pravica se prenaša, da dovoljuje vpis. Podpis na dovolilu mora biti praviloma overjen. Zato nakup ni končan zgolj s podpisom pogodbe in nakazilom kupnine. Pomemben zaključni korak je vpis kupčeve lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Kaj pa davek?
Pri prodaji nepremičnine, kjer transakcija ni obdavčena z DDV, FURS odmeri davek na promet nepremičnin po stopnji 2 odstotka od vrednosti nepremičnine. Davčni zavezanec je praviloma prodajalec, lahko pa pogodba določi, da davek plača kupec. Prodajalec mora napoved vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. Prav zato pri primerjavi stanovanj ne glejte samo oglaševane cene. Pomembno je, koliko vas bo nepremičnina stala do trenutka, ko boste dejansko postali njen lastnik in se lahko vanjo vselili.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
