Banka zavrnila kredit: lahko kupec izgubi tudi aro?
Kdaj lahko kupec izgubi aro za stanovanje? Preverite posledice zavrnjenega kredita, odstopa od nakupa in kršitve pogodbe.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Ara ni zgolj rezervacija stanovanja, temveč ima lahko pomembne pravne posledice. Če si kupec premisli ali ne zagotovi kupnine, jo lahko izgubi. Tudi zavrnjen stanovanjski kredit sam po sebi še ne pomeni, da mu jo mora prodajalec vrniti.
Pri nakupu stanovanja se pogosto mudi. Zanimanje je veliko, prodajalec pričakuje hitro odločitev, kupec pa z aro pokaže, da ima resen namen skleniti posel. Toda prav pri naglici lahko nastane draga napaka. Nakazilo več tisoč evrov na podlagi ustnega dogovora, kratkega sporočila ali nejasnega potrdila je tvegano. Pred plačilom mora biti jasno, ali znesek predstavlja aro, predujem, rezervacijo ali aro z dogovorjeno pravico do odstopa. Posledice namreč niso enake.
Ara ni isto kot predujem
Ara je znesek, ki ga ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. Če je posel uspešno izveden, se ara praviloma všteje v kupnino ali vrne. Njena najpomembnejša lastnost se pokaže, kadar pogodba ni izpolnjena. Takrat je odločilno, katera stranka je odgovorna za propad posla. Predujem oziroma avans je drugačen. Gre za vnaprejšnje delno plačilo kupnine, ki samo po sebi praviloma nima enake kaznovalne in zavarovalne funkcije kot ara. Če posel ni izveden, je treba presoditi, ali obstaja pravna podlaga, da prejemnik znesek obdrži.
Odločilen ni samo naslov dokumenta. Pomembni so njegova vsebina, namen plačila in dogovor strank. Tudi potrdilo z naslovom »ara« je lahko problematično, če iz njega ni razvidno, za katero nepremičnino in pod kakšnimi pogoji je bil denar plačan.
Kdaj lahko kupec aro izgubi?
Če je za neizpolnitev pogodbe odgovoren kupec, ki je aro plačal, se lahko prodajalec zadovolji s prejeto aro in jo obdrži. To se lahko zgodi denimo, če si kupec brez pogodbeno določenega razloga premisli, ne plača preostanka kupnine ali v dogovorjenem roku noče podpisati pogodbe, čeprav so bili izpolnjeni vsi dogovorjeni pogoji. Prodajalec ima lahko po Obligacijskem zakoniku tudi druge možnosti. Če je izpolnitev še mogoča, jo lahko zahteva skupaj s povrnitvijo škode, pri čemer se ara vrne ali všteje v odškodnino. Sodišče lahko na zahtevo zainteresirane stranke pretirano visoko aro zmanjša. Zato ni vedno pravilna predstava, da lahko kupec iz posla preprosto izstopi in največ, kar tvega, predstavlja plačana ara. Navadna ara sama po sebi kupcu ne daje pravice do poljubnega odstopa.
Preberite tudi:
Kaj se zgodi, če banka zavrne kredit?
Kupci pogosto domnevajo, da jim mora prodajalec aro vrniti, če jim banka ne odobri stanovanjskega kredita. To ne velja avtomatično. Če se je kupec brez posebnega pogodbenega varovala zavezal, da bo kupnino plačal do določenega roka, je zagotovitev financiranja praviloma v njegovi sferi. Zavrnitev kredita lahko zato pomeni, da kupec svoje obveznosti ni izpolnil in da prodajalec aro obdrži. Kupec naj še pred plačilom pridobi čim bolj zanesljivo oceno svoje kreditne sposobnosti. Informativni izračun banke še ni dokončna odobritev kredita, saj lahko banka pozneje preverja tudi vrednost in pravno stanje nepremičnine.
Najvarnejša rešitev je jasno zapisan pogoj, da se ara kupcu vrne, če mu banka do določenega datuma ne odobri kredita v potrebni višini. Določiti je treba tudi, s katerim dokazilom kupec izkaže zavrnitev in v kakšnem roku mora prodajalec denar vrniti. Nejasna navedba, da bo kupec stanovanje »predvidoma financiral s kreditom«, praviloma ne zagotavlja enakega varstva kot natančno oblikovan odložni ali razvezni pogoj.
Če je za propad posla odgovoren prodajalec
Drugače je, kadar pogodbe ne izpolni prodajalec, ki je aro prejel. Kupec lahko glede na okoliščine zahteva izpolnitev pogodbe, če je ta še mogoča, ali povrnitev škode in vračilo are. Ena od možnosti, ki jih določa zakon, je tudi zahteva za vračilo dvojne are. Tak primer bi lahko nastal, če prodajalec po sklenjenem dogovoru nepremičnino proda drugemu kupcu, brez utemeljenega razloga zavrne sklenitev glavne pogodbe ali ne zagotovi dogovorjenih pogojev za prodajo. Toda tudi v tem primeru je treba ugotoviti, kaj je bilo dejansko dogovorjeno, ali je pogodba veljavna in katera stran je odgovorna za njeno neizpolnitev. Vračilo dvojne are zato ni samodejna posledica vsakega propadlega nakupa.
Ara ni samodejno odstopnina
Ara in odstopnina nista sopomenki. Če ni dogovorjeno drugače, kupec ne more odstopiti od pogodbe že samo s tem, da prodajalcu prepusti aro. Prav tako prodajalec nima samodejne pravice odstopiti zgolj tako, da kupcu vrne dvojni znesek. Drugače velja, če sta se stranki izrecno dogovorili, da ara velja kot odstopnina. Takrat lahko od pogodbe odstopita pod dogovorjenimi pogoji. Če odstopi kupec, ki je aro dal, jo izgubi. Če odstopi prodajalec, ki jo je prejel, mora vrniti dvojni znesek. V dokumentu mora biti zato jasno zapisano, ali ima katera od strank pravico odstopiti, do kdaj jo lahko uveljavi in kakšne so finančne posledice.
Pri novogradnjah velja posebno pravilo
Pri nakupu novega stanovanja ali enostanovanjske hiše od investitorja oziroma v primerih, za katere velja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ara ne sme presegati desetih odstotkov kupnine. Plačana ara se všteje v kupnino in šteje kot prvi obrok. Omejitve desetih odstotkov ni pravilno brez dodatne presoje uporabljati pri vsaki prodaji rabljene nepremičnine med fizičnimi osebami. Zaščita po tem zakonu je vezana na posle, ki sodijo na njegovo področje uporabe.
Kaj preveriti pred nakazilom?
Pred plačilom naj bo v pisnem dokumentu nepremičnina natančno označena s podatki, ki omogočajo njeno nedvoumno identifikacijo. Navedeni naj bodo celotna kupnina, višina are, rok za podpis pogodbe, način plačila preostanka kupnine in datum predaje.
Jasno mora biti zapisano tudi:
-
komu in na kateri račun se ara plača,
-
ali se znesek všteje v kupnino,
-
pod katerimi pogoji se vrne,
-
kaj se zgodi, če odstopi kupec,
-
kaj se zgodi, če obveznosti ne izpolni prodajalec,
-
ali je nakup odvisen od odobritve kredita,
-
kako se rešujejo odkrite pravne ali stvarne napake.
Pred nakazilom preverite lastništvo, hipoteke, plombe, služnosti in druga morebitna bremena v zemljiški knjigi. Če denar prejema nepremičninska družba ali druga oseba namesto lastnika, mora biti jasno, na kateri podlagi ga sprejema in komu bo znesek nakazan. Pri večji ari naj dokumentacijo še pred podpisom pregleda pravni strokovnjak. Strošek pregleda je praviloma majhen v primerjavi z zneskom, ki ga lahko izgubite zaradi ene nejasno zapisane določbe.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
