Kupujete stanovanje? Ta dokument lahko razkrije neprijetno presenečenje
Stanovanje je lahko na ogledu brezhibno, zemljiška knjiga pa pokaže drugo plat. Preverite lastništvo, hipoteke, služnosti, zaznambe in plombe.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Nova kuhinja, urejena kopalnica in sveže prepleskane stene lahko na ogledu hitro prepričajo. Toda pred nakupom stanovanja je treba preveriti tudi nekaj, česar na fotografijah oglasa ne boste videli – njegov pravni položaj. Zemljiška knjiga lahko razkrije podatke, ki so za kupca pomembnejši od novega parketa.
Pri ogledu stanovanja večina kupcev najprej opazuje njegovo stanje. Ali so okna nova? Je kopalnica obnovljena? Kakšna je kuhinja? Koliko svetlobe ima dnevna soba? Vse to je pomembno, vendar fizično stanje nepremičnine predstavlja samo del zgodbe. Preden se odločite za nakup, je treba preveriti tudi, kdo je dejansko vpisan kot lastnik in ali so na nepremičnini vpisane pravice oziroma pravna dejstva, ki lahko vplivajo na nakup. Geodetska uprava poudarja, da je prav zemljiškoknjižno stanje temelj pravne varnosti pri prometu z nepremičninami. Zemljiška knjiga je javna, vanjo pa lahko vsakdo vpogleda tudi prek spleta.
Najprej preverite, kdo je lastnik
Prvi podatek se zdi samoumeven, a ga ne preskočite: ali je oseba, ki vam stanovanje prodaja, tudi njegov vpisani lastnik? Iz osnovnega pravnega položaja nepremičnine lahko razberemo lastništvo. Če je lastnikov več, je pomembno preveriti tudi njihove deleže. GURS opozarja, da je za prenos lastninske pravice ključno, da ima oseba, ki nepremičnino prodaja oziroma prenaša pravico, za to ustrezno razpolagalno sposobnost. Toda ime lastnika je šele začetek.
Hipoteka še ne pomeni, da stanovanja ne smete kupiti
V zemljiški knjigi se med drugim vpisujejo hipoteke, služnostne pravice in stvarna bremena, pa tudi nekatera pravna dejstva, denimo zaznamba izvršbe. Če je na stanovanju vpisana hipoteka, to samo po sebi še ne pomeni, da nakup ni mogoč. Pomembno pa je, da kupec pred sklenitvijo posla natančno ve, kako in pod kakšnimi pogoji bo hipoteka izbrisana oziroma kakšen bo dogovor glede obstoječega bremena. Tu se ni za zanašati zgolj na ustno pojasnilo prodajalca. Pri konkretni transakciji je smiselno dokumentacijo preveriti s strokovnjakom, še preden nakažete večji znesek ali podpišete zavezujočo pogodbo.
Preberite tudi:
Poglejte tudi služnosti in druge omejitve
Kupec naj ne preveri samo hipoteke. Širši pravni položaj nepremičnine lahko pokaže pravice in pravna dejstva, ki omejujejo ali drugače vplivajo na lastninsko pravico. Med njimi so lahko služnosti, stvarna bremena, prepovedi in različne zaznambe. Njihov pomen je odvisen od konkretnega vpisa. Zato ni dovolj samo ugotoviti, da »nekaj piše v zemljiški knjigi«. Treba je razumeti, kaj vpis pomeni za nepremičnino, ki jo nameravate kupiti.
Beseda, ki jo mora kupec poznati: plomba
Posebno pozornost namenite tudi plombam. Plomba kupcu sporoča, da je v zvezi z nepremičnino začet zemljiškoknjižni postopek, o katerem še ni pravnomočno odločeno. To pomeni, da trenutno prikazano stanje morda še ni končna zgodba. Sodišče namreč pri odločanju o vpisu upošteva stanje v času prejema zemljiškoknjižnega predloga in priložene listine. Če torej pri nepremičnini opazite plombo, je pred nadaljevanjem nakupa pomembno ugotoviti, na kateri postopek se nanaša in kako lahko vpliva na pravni položaj stanovanja.
Zemljiška knjiga in kataster nista ista stvar
Tu kupci pogosto pomešajo dve različni evidenci. Slovenski sistem evidentiranja nepremičnin temelji med drugim na katastru nepremičnin in zemljiški knjigi. Evidence imajo različne funkcije: pri pravicah in pravnih dejstvih je ključna zemljiška knjiga, medtem ko kataster vsebuje podatke o nepremičninah in njihovih fizičnih značilnostih. Zato preverjanje samo ene evidence ni nujno dovolj za celovito sliko nepremičnine.
Izpis lahko preverite še pred drugim ogledom
Za osnovno preverjanje vam ni treba čakati na prodajalca. Javne izpiske iz elektronske zemljiške knjige je mogoče prek portala e-Sodstvo pregledovati in natisniti brezplačno. To je lahko koristno že med odločanjem, ali se boste na ogled sploh vrnili. Stanovanje je lahko na fotografijah in prvem ogledu brezhibno. Toda pri nakupu nepremičnine je tisto, česar ne vidite, včasih pomembnejše od tistega, kar vidite takoj.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
