Kupujete stanovanje s hipoteko? Tu se lahko zaplete
Kupujete stanovanje, na katerem je vpisana hipoteka? Preverite, kaj določa slovenska ureditev, kako poteka izbris in kaj preveriti pred podpisom pogodbe.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Našli ste stanovanje, cena vam ustreza in pripravljeni ste na nakup. Nato v zemljiški knjigi opazite hipoteko banke. Je to razlog, da od nepremičnine odstopite? Ne nujno. Stanovanje s hipoteko je mogoče varno kupiti, vendar mora biti postopek izbrisa bremena ustrezno urejen.
Ključno je, da pred podpisom pogodbe natančno preverite zemljiškoknjižno stanje in način, kako bo obstoječi dolg prodajalca poplačan. To je še posebej pomembno na trenutno živahnem slovenskem trgu. Po podatkih GURS se je število prodaj stanovanj v letu 2025 povečalo za približno 25 do 30 odstotkov, srednja cena rabljenega stanovanja pa je na ravni države prvič presegla 3.000 evrov za kvadratni meter. V Ljubljani je presegla 5.000 evrov.
Hipoteka ne pomeni, da stanovanja ni mogoče prodati
Hipoteka je stvarna pravica na nepremičnini, s katero je praviloma zavarovana določena terjatev, denimo stanovanjski kredit prodajalca. Za kupca je pomembno predvsem to, da hipoteka ni vezana zgolj na osebo prodajalca, ampak obremenjuje nepremičnino. Zato sprememba lastnika sama po sebi ne pomeni, da bo hipoteka izginila. In tu je najpomembnejše pravilo: poplačan kredit še ne pomeni avtomatično izbrisane hipoteke. Do njenega formalnega prenehanja pride šele z dejanskim izbrisom iz zemljiške knjige. To potrjuje tudi slovenska sodna praksa.
Pred aro odprite zemljiško knjigo
To je korak, ki ga pri nakupu stanovanja ne bi smeli preskočiti. Zemljiška knjiga je javna, iz nje pa lahko ugotovite, kdo je lastnik nepremičnine in katere pravice oziroma pravna dejstva so pri njej vpisana. Poleg hipoteke bodite pozorni tudi na služnosti, prepoved odtujitve in obremenitve, zaznambo spora, zaznambo izvršbe in plombe. Plomba je za kupca posebej pomemben signal, saj pomeni, da je bil glede nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, o katerem še ni pravnomočno odločeno.
Preberite tudi:
Kako se v praksi proda stanovanje s kreditom?
Tipičen primer je precej vsakdanji. Prodajalec je pred leti stanovanje kupil s stanovanjskim kreditom in banki dolguje še del glavnice. Zdaj ga želi prodati za 250.000 evrov, banki pa denimo dolguje še 70.000 evrov. To samo po sebi ne preprečuje prodaje. Pri takšni transakciji je treba vnaprej jasno urediti poplačilo zavarovane terjatve in izbris hipoteke. Banka oziroma drug hipotekarni upnik mora ob izpolnjenih pogojih zagotoviti ustrezno listino za izbris hipoteke, postopek plačil in listin pa mora biti urejen tako, da kupec ne ostane z nepremičnino, na kateri je še vedno vpisano staro breme.
Notarska zbornica pojasnjuje, da se hipoteka po poplačilu obveznosti ne izbriše avtomatično. Za formalni izbris je potrebno ustrezno izbrisno dovoljenje oziroma listina, na podlagi katere se opravi izbris v zemljiški knjigi.
Kaj če tudi kupec potrebuje kredit?
Takšen nakup je lahko nekoliko bolj kompleksen, saj imamo lahko na eni strani banko prodajalca, ki ima na stanovanju že vpisano hipoteko, na drugi pa banko kupca, ki želi zavarovanje za novi kredit. Zato morajo biti vrstni red plačil, izbris obstoječega bremena in vpis nove hipoteke ustrezno usklajeni. Pri nepremičninah je vrstni red vpisov pomemben. GURS v vodiču za kupce opozarja na prednostno načelo: če na isti nepremičnini obstaja več stvarnih pravic, ima prej pridobljena pravica iste vrste načeloma prednost pred poznejšo. To je tudi razlog, zakaj pri takšnem poslu improviziranje z zasebnimi dogovori in nakazili ni dobra ideja.
Kdaj bi moral kupec postati previden?
Sama hipoteka še ni največji opozorilni znak. Precej več pozornosti zahtevajo situacije, ko se podatki prodajalca ne ujemajo z zemljiško knjigo, ko je vpisanih več bremen, ko obstaja zaznamba izvršbe ali spora oziroma ko je na nepremičnini plomba. Previdnost je potrebna tudi, če prodajalec zagotavlja, da je kredit že zdavnaj odplačan, hipoteka pa je še vedno vpisana. Dokler hipoteka ni formalno izbrisana, je v zemljiški knjigi še vedno vpisana.
Torej: kupiti ali iskati drugo stanovanje?
Če je na sicer ustreznem stanovanju vpisana običajna bančna hipoteka, samo zaradi tega nepremičnine ni treba črtati s seznama. Bistveno je nekaj drugega: kupec mora pred plačilom vedeti, koliko dolga je še odprtega, kdo je hipotekarni upnik, pod kakšnimi pogoji bo izdal listino za izbris in kako bo celoten postopek zavarovan v pogodbi. Pri poslu, vrednem več sto tisoč evrov, je smiselno, da pogodbo in zemljiškoknjižno stanje pred podpisom preveri pravni strokovnjak oziroma notar. Najdražja napaka namreč ni nakup stanovanja, ki je nekoč imelo hipoteko. Težava je nakup, pri katerem kupec ni poskrbel, da bo staro breme dejansko izbrisano.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
