Na hiši je vpisana služnost. Kaj to pomeni za kupca?
Kupujete hišo z vpisano služnostjo? Preverite, kaj služnost pomeni, kje se izvršuje in zakaj prodaja nepremičnine praviloma ne pomeni njenega izbrisa.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Pri preverjanju zemljiške knjige pred nakupom hiše lahko poleg lastništva in hipoteke naletite tudi na vpis služnosti. To še ne pomeni, da je z nepremičnino nekaj narobe, lahko pa pomembno vpliva na njeno uporabo. Pred podpisom pogodbe zato ni dovolj preveriti le, ali služnost obstaja.
Nakup hiše je pogosto povezan s preverjanjem hipoteke, gradbenega dovoljenja in lastništva. Nekoliko manj pozornosti kupci namenijo drugim pravicam, ki so lahko vpisane na nepremičnini. Med njimi je služnost. Stvarnopravni zakonik (SPZ) služnost opredeljuje kot pravico uporabljati tujo stvar oziroma zahtevati od njenega lastnika, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer lahko izvrševal na svoji stvari. Za kupca hiše je zato ključno vprašanje: kaj konkretno ta služnost dovoljuje in kje se izvršuje?
Sosed lahko ima pravico voziti čez vaše zemljišče
Eden najbolj razumljivih primerov je služnost poti. Predstavljajte si hišo, do katere sosednja nepremičnina nima neposrednega dostopa z javne ceste. Lastnik sosednje parcele ima lahko služnost, ki mu omogoča hojo ali vožnjo po delu zemljišča, ki ga nameravate kupiti. Če kupujete tako imenovano služečo nepremičnino, boste morali izvrševanje obstoječe služnosti praviloma spoštovati.
SPZ namreč določa, da stvarna služnost omogoča lastniku ene, tako imenovane gospodujoče nepremičnine, da za njene potrebe izvršuje določena dejanja na tuji, služeči nepremičnini oziroma od njenega lastnika zahteva opustitev določenih dejanj. To je pomembna razlika: prodaja hiše sama po sebi ne pomeni, da stvarna služnost izgine.
Služnost ni nujno slaba novica
Vpis služnosti zato sam po sebi ni razlog, da bi od nakupa odstopili. Pomembno je predvsem, kakšna služnost je vpisana in koliko dejansko omejuje uporabo nepremičnine. Služnost poti po skrajnem robu velike parcele lahko na vsakdanje življenje vpliva zelo malo. Povsem drugače je, če trasa poteka neposredno čez dvorišče, prostor, kjer bi želeli postaviti garažo, ali čez del zemljišča, ki ga nameravate pozneje drugače urediti. Poleg poti so lahko z nepremičnino povezane tudi druge služnosti oziroma pravice, denimo zaradi infrastrukture. Zato pri nakupu ne glejte samo besede »služnost«, ampak njeno konkretno vsebino.
Preberite tudi:
Kaj preveriti v zemljiški knjigi?
Prvi korak je aktualen zemljiškoknjižni izpisek. Zemljiška knjiga je javna in vsebuje podatke o stvarnih pravicah na nepremičninah, med katere sodijo tudi služnostne pravice. Javne izpiske iz elektronske zemljiške knjige je mogoče pregledovati in brezplačno natisniti prek portala eSodstvo. Pri vpisani služnosti preverite predvsem, kdo oziroma katera nepremičnina je upravičenec, kakšna je vsebina pravice, na kateri nepremičnini je vpisana in na kateri listini temelji.
Če je bila stvarna služnost ustanovljena s pogodbo, SPZ določa, da mora pogodba med drugim vsebovati zemljiškoknjižno oznako nepremičnin ter natančen opis služnosti. Za njen nastanek na podlagi pravnega posla sta potrebna tudi zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.
Ena podrobnost je za kupca še posebej pomembna
Pri služnosti poti ni dovolj vedeti samo, da nekdo sme prečkati parcelo.
Ne pozabite preveriti tudi:
-
Ali poteka ob parcelni meji ali čez dvorišče?
-
Kolikšen del zemljišča zajema? Gre samo za hojo ali tudi vožnjo?
Od leta 2022 je mogoče območje izvrševanja služnosti lokacijsko določiti tudi v katastru nepremičnin. Vendar to ni obvezno, zato pri starejših služnostih natančne trase iz katastra morda ne boste mogli preprosto razbrati. Pri teh je bila lega pogosto določena opisno v pogodbi oziroma drugi listini. Kupec lahko namreč iz zemljiške knjige ugotovi, da služnost obstaja, vendar to še ne pomeni, da že ve, po katerem delu njegove bodoče parcele dejansko poteka.
Pred nakupom primerjajte papirje z dejanskim stanjem
Smiselno je pridobiti oziroma pregledati tudi listino, na kateri temelji vpis, in ugotoviti dejanski način izvrševanja služnosti. Pri nejasnih ali pomembnejših obremenitvah je pred podpisom pogodbe smiselna pravna preverba konkretnega primera. Če pri nakupu sodeluje nepremičninska družba, ima tudi ta določene obveznosti. Pred sklenitvijo pogodbe mora preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter stranko pisno opozoriti na pravice tretjih oseb, ki bi lahko omejevale ali izključevale njene pravice.
Ali lahko kupec po nakupu služnost preprosto izbriše?
Ne računajte na to. Pri stvarni služnosti ne gre zgolj za dogovor prejšnjega lastnika, ki bi s prodajo avtomatično izginil. Njen namen je praviloma vezan na razmerje med nepremičninami. Ministrstvo za pravosodje denimo pojasnjuje, da je namen stvarnih služnosti, da služeča nepremičnina služi gospodujoči nepremičnini trajno, zato služnost ne preneha že s spremembo oziroma smrtjo lastnika. SPZ sicer pozna različne načine prenehanja služnosti, vendar je to odvisno od konkretnih okoliščin in vrste pravice. Zato je najbolj varno izhodišče za kupca preprosto: ne kupujte hiše z mislijo, da boste služnost pozneje brez težav odstranili.
Pred podpisom pogodbe odgovorite na tri vprašanja
Pri hiši z vpisano služnostjo je bistveno dobiti jasen odgovor predvsem na tri stvari: kaj služnost dovoljuje, komu koristi in po katerem delu nepremičnine se izvršuje. Šele potem lahko ocenite, ali gre za pravico, ki bo za vas praktično neopazna, ali za omejitev, ki lahko vpliva na uporabo dvorišča, prihodnje načrte in navsezadnje tudi na odločitev o nakupu. Služnost torej ni avtomatičen razlog za alarm. Nejasna služnost pa je dober razlog za dodatno preverjanje.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
