Najem ali kredit, kdaj se bolj splača kupiti stanovanje
Primerjamo stroške, obresti in realne cene ter pokažemo, kdaj je nakup smiselna odločitev.
Dilema “kupiti ali najemati” je v Sloveniji bolj vroča kot kdaj prej, ker so stanovanja draga, najemnine visoke, posojila pa kljub umirjanju še vedno občutno dražja kot pred nekaj leti. Realnost je taka: v Ljubljani in na obali se odločitev pogosto zdi kot tekma z rastočimi cenami, drugje po državi pa je razlika med najemom in nakupom lahko precej manj dramatična.
Po podatkih polletnega poročila o slovenskem nepremičninskem trgu so bile cene rabljenih stanovanj v prvi polovici 2025 visoke, Ljubljana pa je med najdražjimi, saj se cene gibljejo okrog 4.900 €/m² za rabljena stanovanja, odvisno od lokacije in stanja.
Da se ne odločate “na občutek”, se najprej vprašajte sledeče:
-
Koliko časa boste tam živeli?
-
Kolikšne so obresti?
-
Koliko dodatnih stroškov pride zraven nepremičnine?
Zakaj je trg v Ljubljani druga zgodba
Če vzamemo primer: 60 m² stanovanje v Ljubljani pri ceni okrog 4.900 €/m² pomeni približno 294.000 evrov samo za kupnino (brez stroškov). Seveda so oglasi in realizirane cene različni svetovi, a ta okvir pokaže, zakaj je v Ljubljani prag za “smiselno kupiti” višji: že majhna razlika v obrestni meri ali pologu pomeni velike razlike v mesečnem obroku. Zato je pri nakupu pomembno, da zdržite tudi scenarij, ko cene nekaj časa stojijo ali rahlo padejo.
Najem v praksi
Najem ima v Sloveniji pogosto slab sloves, saj ga mnogi označijo kot “metanje denarja skozi okno”, a v resnici kupujete nekaj zelo konkretnega: fleksibilnost.
Najem je pogosto bolj smiseln, če:
V naslednjih 2–5 letih niste popolnoma prepričani o mestu, službi ali velikosti doma;
Pričakujete večje življenjske spremembe (otrok, selitev, ločitev, tujina);
Bi vam nakup izpraznil prihranke do te mere, da bi postali finančno ranljivi.
Najem ima še en praktičen plus: manj “skritih” stroškov. Lastnik praviloma nosi velik del investicijskega vzdrževanja, vi pa imate bolj predvidljiv mesečni tok (najemnina + stroški). Pri lastništvu vas lahko presenetijo fasada, streha, dvigalo, instalacije, upravnik, rezervni sklad – in to ravno v letu, ko imate najmanj rezerve.
Stroški, na katere pogosto pozabimo
Ko ljudje primerjajo obrok kredita z mesečno najemnino, pogosto primerjajo napačni stvari. Pri nakupu niste samo kupec, postanete tudi upravnik lastne investicije.
Poleg kupnine tipično računajte še na:
Davek na promet nepremičnin (pri rabljenih je pogosto 2 % kupnine; pri novih je lahko relevantna DDV-obravnava in drugačna struktura stroškov, odvisno od prodajalca in vrste nepremičnine);
Stroške notarja, zemljiške knjige, morebitne agencije;
Zavarovanja, NUSZ/komunalna bremena (odvisno od občine);
Vzdrževanje in rezervni sklad (stanovanje v bloku);
“Nevidni strošek” – vezan kapital (polog).
Obresti
Na trgu se realne ponudbe bank razlikujejo (fiksne obrestne mere, pogoji), zato lahko enak kredit pri različnih bankah pomeni občutno drugačen mesečni obrok. Praktično pravilo narekuje, da če je vaša mesečna razlika med “vse skupaj stroški lastništva” in “najemnino” majhna, bo nakup pogosto lažje upravičiti. Če pa je razlika velika, si z najemom kupujete čas in varnost – in morda boljši trenutek za nakup.
Najbolj uporaben test
V Sloveniji se nakup pogosto bolj splača, če:
Boste na isti lokaciji realno vsaj 7–10 let;
Imate stabilne prihodke in varno rezervo (ne samo “za polog”);
Kupujete nepremičnino, ki jo je v primeru potrebe tudi likvidno prodati ali oddati.
Najem je pogosto boljši, če:
Ne veste, kje boste čez 3–5 let;
Bi vas kredit “stisnil” do roba;
Je nepremičnina specifična in težko prodajljiva.
Če ste življenjsko stabilni in lahko kupite brez finančnega zadušitvenega občutka, je nakup v Sloveniji pogosto dobra poteza. Če vas nakup spravi v krč, je najem povsem racionalna strategija, ne poraz.
E-novice · Novice
Berite brez oglasov
Prijavljeni uporabniki Trafike24 berejo stran neprekinjeno.
Še nimate Trafika24 računa? Registrirajte se
