Služnostna pot: kdo jo lahko uporablja in kdo jo vzdržuje?
Kdo sme uporabljati služnostno pot in kdo plača gramoz, popravilo ter pluženje? Preverite tudi pravila za dostavo, parkiranje in zapornico.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Služnost vožnje lahko praviloma uporabljajo tudi obiskovalci in dostava, če prihajajo do upravičene nepremičnine. Toda pravica ne dovoljuje neomejene uporabe, parkiranja ali samovoljnega širjenja poti.
Služnostna pot pogosto predstavlja edini ali najprimernejši dostop do hiše, čeprav poteka po sosedovem zemljišču. Dokler je uporaba zmerna in je pot prevozna, težav običajno ni. Spori se pogosto začnejo, ko se poveča promet, nastanejo luknje, zapade sneg ali eden od lastnikov pričakuje, da bo vse stroške poravnal drugi. Odgovor ni vedno preprost. Najprej je treba preveriti, kaj služnost dejansko dovoljuje, nato pa upoštevati pravilo Stvarnopravnega zakonika, da se mora izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino.
Pot lahko uporabljajo tudi obiskovalci in dostava
Pri stvarni služnosti pravica praviloma ni namenjena samo enemu poimensko določenemu človeku, temveč uporabi gospodujoče nepremičnine. Če je za dostop do hiše ustanovljena služnost hoje in vožnje, poti zato običajno ne uporablja le njen lastnik. Po njej lahko za potrebe te nepremičnine praviloma pridejo tudi družinski člani, obiskovalci, dostavljavci, serviserji, reševalci in izvajalci. Lastnik zemljišča, po katerem poteka služnost, njihovega prehoda ne more zavrniti zgolj zato, ker niso lastniki hiše. Toda uporaba mora ostati znotraj namena in obsega ustanovljene služnosti. Odločilna je vsebina pogodbe, sodne oziroma upravne odločbe ali način, na katerega je bila služnost pridobljena.
Pravica hoje še ne pomeni pravice vožnje
Če je dogovorjena samo služnost hoje, iz nje ni mogoče samodejno izpeljati tudi pravice vožnje z avtomobilom. Prav tako služnost vožnje z osebnimi vozili ne pomeni nujno, da je dovoljena neomejena vožnja težkih tovornjakov in gradbene mehanizacije. Občasna dostava pohištva ali materiala do stanovanjske hiše je nekaj drugega kot vsakodnevni promet težkih vozil do nove poslovne dejavnosti. Pri presoji je pomembno, za kakšen namen je bila služnost ustanovljena in koliko dodatna uporaba obremenjuje sosednje zemljišče.
Preberite tudi:
Po služnostni poti se lahko peljete, ne pa nujno parkirate
Pravica prehoda oziroma vožnje praviloma ne vključuje tudi pravice parkiranja, odlaganja materiala ali trajnega ustavljanja na poti. Če parkiranje ovira lastnika služeče nepremičnine ali presega dogovorjeni obseg, mu lahko nasprotuje. Enako velja za samovoljno širitev poti, obračališče ali vožnjo zunaj določene trase. Služnostni upravičenec sme uporabljati le območje in način, ki izhajata iz pravnega naslova oziroma ustaljenega izvrševanja. Če dostavno vozilo za nekaj minut obstane zaradi raztovarjanja, je treba položaj presojati drugače kot redno parkiranje. Tudi tu je pomembno načelo najmanjše obremenitve tuje nepremičnine.
Kdo mora nasuti gramoz in popraviti luknje?
Stvarnopravni zakonik določa, da stroške vzdrževanja naprave ali potrebnega dejanja praviloma krije lastnik gospodujoče nepremičnine, torej tisti, v korist katerega je služnost ustanovljena. Pri služnostni poti to praviloma pomeni, da mora za dela, potrebna za njeno uporabo, poskrbeti njen uporabnik. Sem lahko sodijo nasutje gramoza, popravilo udarnih jam, ureditev odvodnjavanja ali druga nujna vzdrževalna dela. Če pot uporablja tudi lastnik zemljišča, po katerem poteka, ali je njeno vzdrževanje tudi v njegovem interesu, si lastnika stroške razdelita sorazmerno s koristjo, ki jo imata. Zakon torej ne določa, da mora vsak avtomatično plačati polovico. Razmerje je lahko denimo drugačno, če eden pot uporablja vsak dan, drugi pa le občasno. Najbolje je, da se lastnika o vrsti del, izvajalcu in delitvi stroškov pisno dogovorita še pred začetkom sanacije.
Kdo mora pozimi plužiti?
Podobno velja za pluženje in posipanje. Če je odstranitev snega potrebna predvsem zato, da lahko lastnik gospodujoče nepremičnine dostopa do svojega doma, strošek praviloma bremeni njega. Če isto pot redno uporabljata oba lastnika, se lahko strošek razdeli glede na njuno korist oziroma uporabo. Ni nujno, da bo delitev vedno polovična, še manj pa je priporočljivo, da eden brez dogovora naroči drago storitev in nato od soseda zahteva polovico računa. Dogovor naj opredeli tudi, kdo pokliče izvajalca, do katere širine se pot pluži in kam se lahko odlaga sneg, da ne nastane nova ovira.
Ali lahko lastnik postavi vrata ali zapornico?
Lastnik služečega zemljišča ostaja njegov lastnik in ga sme uporabljati, vendar ne sme preprečevati ali bistveno oteževati izvrševanja služnosti. Vrata ali zapornica zato niso nujno prepovedani. Če je pot zaprta zaradi varnosti, mora imeti služnostni upravičenec praktičen in nemoten način dostopa, na primer ključ, daljinski upravljalnik ali kodo. Zapornica, ki uporabniku povzroča nesorazmerne ovire ali mu dejansko preprečuje dostop, lahko pomeni nedovoljen poseg v služnost. Po drugi strani upravičenec ne more zahtevati, da lastnik na svojem zemljišču ne postavi nobene zaščite, če njegova pravica ostane normalno izvršljiva.
Kdo odgovarja za poškodbe poti?
Običajna obraba se rešuje v okviru vzdrževanja. Drugače je, če uporabnik povzroči škodo z ravnanjem, ki presega dogovorjeno uporabo, denimo s ponavljajočo se vožnjo težke mehanizacije po poti, ki za to ni primerna. Pomembno je dokazati, kdo je škodo povzročil in ali je šlo za dovoljeno uporabo. Koristni so fotografije stanja pred uporabo in po njej, računi za sanacijo, dogovori med lastnikoma ter po potrebi strokovna ocena. Lastnik služeče nepremičnine poti ne sme samovoljno zapreti samo zato, ker je nastal spor glede stroškov. Prav tako je služnostni upravičenec brez soglasja ne sme razširiti, asfaltirati ali drugače bistveno spremeniti.
Sprememba hiše v poslovni prostor lahko povzroči spor
Posebej občutljivi so primeri, ko se stanovanjska hiša začne uporabljati za dejavnost, zaradi katere se promet po služnostni poti močno poveča. Obiski strank, dostavna vozila ali težki tovornjaki lahko pomenijo bistveno večjo obremenitev od tiste, zaradi katere je bila služnost prvotno ustanovljena. To še ne pomeni, da je vsaka sprememba prepovedana. Treba je presoditi vsebino pravice, prvotni namen, dosedanji način uporabe in dejansko povečanje obremenitve. Če dogovor ni mogoč, lahko o dovoljenem obsegu odloči sodišče.
Dogovorite se, preden nastanejo prvi računi
V zemljiški knjigi je lahko vpisana le kratka oznaka služnosti, podrobnosti pa so zapisane v pogodbi ali drugi listini. Za vsakodnevno uporabo poti pa je koristen še pisni dogovor o vzdrževanju. V njem naj lastnika določita, kdo naroča dela, kako se delijo stroški, kdo skrbi za pluženje, katera vozila smejo uporabljati pot in kako se ravna ob poškodbah. Če se uporaba poti in zapisane pravice ne ujemata ali se je promet bistveno povečal, je pred večjim posegom smiselna pravna presoja konkretnega primera.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
