Lastnik zahteva tri varščine: je to sploh dovoljeno?
Kolikšna naj bo varščina pri najemu stanovanja? Preverite, kaj določa slovenska ureditev, kaj lahko krije in kdaj jo mora lastnik vrniti.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Lastniki pogosto zahtevajo eno, dve ali celo tri mesečne najemnine varščine. Toda ali slovenska zakonodaja določa najvišji znesek in v katerih primerih sme lastnik denar zadržati?
Ob iskanju najemnega stanovanja se začetni stroški hitro seštejejo. Najemnik mora pogosto hkrati plačati prvo najemnino, varščino in morda še stroške selitve. Če mesečna najemnina znaša 800 evrov, lahko že dve varščini začetni izdatek povečata na 2400 evrov. Varščina je za lastnika pomembno zavarovanje, za najemnika pa precejšnje finančno breme. Prav zato morajo biti njen znesek, namen in pogoji vračila jasno zapisani v najemni pogodbi.
Zakon za tržni najem ne določa enotnega zneska
Stanovanjski zakon določa obvezne sestavine najemne pogodbe ter pravice in dolžnosti obeh strani, vendar za običajni tržni najem ne predpisuje enotne višine varščine ali splošnega pravila, da mora ta znašati natanko eno, dve ali tri najemnine. Višina je zato stvar dogovora med lastnikom in najemnikom. V praksi lastniki najpogosteje zahtevajo znesek v višini ene ali dveh mesečnih najemnin. Pravilo o največ treh mesečnih najemninah se pojavlja v predpisih, ki urejajo določene neprofitne najeme.
Ena ali dve najemnini?
Varščina v višini ene mesečne najemnine je lahko primerna pri neopremljenem oziroma skromneje opremljenem stanovanju in najemniku z urejenimi dokazili o plačilni sposobnosti. Dve mesečni najemnini sta razumljivi pri popolnoma opremljenem stanovanju z vrednejšimi napravami, pohištvom in drugo opremo. Lastniku omogočata nekoliko več varnosti, če pride do neplačila ali večje škode. Zahteva po treh ali več mesečnih najemninah je za najemnika že veliko breme. Če lastnik zahteva tako visok znesek, je smiselno preveriti, kaj naj bi varščina pokrivala in ali je zahteva sorazmerna z vrednostjo stanovanja ter njegove opreme.
Preberite tudi:
Kaj varščina pravzaprav krije?
Varščina ni dodatno plačilo lastniku, temveč zavarovanje za obveznosti, ki bi po pogodbi ostale neporavnane. Uporabi se lahko za namene, ki so jasno določeni v najemni pogodbi, na primer za neplačano najemnino, neporavnane obratovalne stroške, manjkajočo opremo ali škodo, ki presega običajno obrabo. Lastnik je ne bi smel zadržati zgolj zato, ker želi stanovanje po izselitvi prepleskati ali zamenjati opremo, ki se je izrabila zaradi starosti in običajne uporabe. Obrabljena talna obloga, manjše sledi na stenah in staranje gospodinjskih naprav niso enako kot polomljeno pohištvo, razbito steklo ali poškodbe zaradi malomarnosti.
Varščina ni samodejno zadnja najemnina
Najemniki včasih zadnji mesec preprosto ne plačajo najemnine in lastniku sporočijo, naj jo poravna iz varščine. Takšno ravnanje lahko povzroči spor, če pogodba tega ne dovoljuje oziroma se strani o tem nista dogovorili. Varščina mora do končne primopredaje ostati na voljo za namen, za katerega je bila dana. Če želi najemnik z njo poravnati zadnjo najemnino, naj za to predhodno pridobi pisno soglasje lastnika.
Pogodba naj odgovori na ključna vprašanja
Ni dovolj, da je v pogodbi zapisan le znesek varščine. Določeno naj bo tudi:
- kdaj in kako se varščina plača,
- katere obveznosti se lahko krijejo iz nje,
- v kakšnem roku se po koncu najema vrne,
- kako se obračunajo še neizdani stroški,
- kako se dokumentirajo morebitni odbitki,
- ali in kako se med daljšim najemom ohranja njena vrednost.
Če se varščina plača z gotovino, naj najemnik zahteva podpisano potrdilo. Še preglednejše je nakazilo na bančni račun z jasno navedenim namenom plačila.
Brez zapisnika bo dokazovanje težje
Ob vselitvi naj lastnik in najemnik sestavita podroben primopredajni zapisnik. Vanj sodijo stanje prostorov, seznam pohištva in naprav, obstoječe poškodbe, stanje števcev in število izročenih ključev. Zapisniku naj priložita fotografije. Posnameta naj celotne prostore in tudi podrobnosti, kot so praske, poškodovani robovi, madeži ali obrabljena oprema. Enak postopek je smiseln ob izselitvi. Primerjava obeh zapisnikov lahko pokaže, kaj je nastalo med najemom in kaj je bilo poškodovano že prej.
Kdaj mora lastnik varščino vrniti?
Pri zasebnem tržnem najemu je zato zelo pomembno, da rok vračila določita pogodbeni strani. Varščina se praviloma vrne po prenehanju najema, izročitvi stanovanja in poravnavi vseh znanih obveznosti. Če zadnji računi za obratovalne stroške še niso izdani, lahko pogodba določi, da se začasno zadrži ustrezen del varščine. Lastnik pa naj najemniku čim prej predstavi obračun in dokazila za vsak odbitek. Če ni škode in so vse obveznosti poravnane, ni razumnega razloga za dolgotrajno zadrževanje celotnega zneska.
Kakšna varščina je torej primerna?
Za večino običajnih tržnih najemov je razumen dogovor varščina v višini ene mesečne najemnine. Pri dobro opremljenem stanovanju je lahko upravičen znesek dveh najemnin. Pomembnejša od same višine pa je pregledna pogodba. Tudi visoka varščina lastnika ne zaščiti dobro, če ni primopredajnega zapisnika, fotografij in jasnih pravil o njeni uporabi. Enako velja za najemnika: brez dokazila o plačilu in določenega roka vračila bo denar pozneje težje zahtevati nazaj.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
