»Če ne plačam rezervnega sklada, mi bo dvignil najemnino«: Je to dovoljeno?
Najemodajalec želi, da plačate rezervni sklad? Preverite, kaj določa slovenska zakonodaja in kdaj je dogovor sploh veljaven.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Na položnici za stanovanje se pogosto pojavi postavka, ki sproži največ vprašanj – rezervni sklad. Najemniki se zato pogosto znajdejo v dilemi: Ali ga morajo res plačevati oni ali gre za strošek lastnika? Vprašanje postane še bolj občutljivo, ko najemodajalec sporoči, da bo v nasprotnem primeru dvignil najemnino.
Slovenska zakonodaja pri tem ni povsem nejasna – osnovno pravilo obstaja, praksa na trgu pa je pogosto drugačna.
Kaj sploh je rezervni sklad?
Rezervni sklad je denar, ki se v večstanovanjskih stavbah zbira za večja vzdrževalna dela in obnovo skupnih delov stavbe, denimo za streho, fasado, dvigalo, skupne inštalacije ali druge večje posege. Sredstva upravlja upravnik stavbe in se vodijo ločeno za posamezno stavbo. Vplačevanje rezervnega sklada je obvezno za določene večstanovanjske stavbe, pogoje pa določa zakonodaja.
Kdo ga mora po zakonu plačevati?
Osnovno pravilo je precej jasno: rezervni sklad je obveznost lastnika stanovanja oziroma etažnega lastnika, ne najemnika. To izhaja iz Stanovanjskega zakona in pravil upravljanja večstanovanjskih stavb. Namen sklada je namreč financiranje ohranjanja vrednosti nepremičnine, kar je praviloma odgovornost lastnika. To pomeni, da strošek rezervnega sklada ni enak tekočim obratovalnim stroškom, kot so voda, elektrika, ogrevanje ali odvoz odpadkov, ki jih običajno krije uporabnik stanovanja.
Ali se lahko najemnik in lastnik dogovorita drugače?
Tu postane zgodba nekoliko bolj zapletena. Čeprav zakon izhaja iz tega, da rezervni sklad krije lastnik, se lahko stranki v najemni pogodbi dogovorita tudi drugače, če je to jasno zapisano in se s tem obe strani strinjata. Prav zato je pomembno, da pred podpisom preverite:
- katere stroške krije najemnik,
- ali je rezervni sklad posebej naveden,
- ali je vključena možnost kasnejšega zvišanja najemnine,
- kako so določene spremembe pogodbe.
Če rezervni sklad v pogodbi ni omenjen, je položaj praviloma bistveno bolj ugoden za najemnika.
Preberite tudi:
»Če ne plačam, mi bo dvignil najemnino« – ali je to dovoljeno?
To je eno najpogostejših vprašanj. Najemodajalec in najemnik se lahko dogovorita za višino najemnine, vendar pogoji ne smejo biti nejasni ali enostransko spremenjeni mimo pogodbe. Samo dejstvo, da najemnik ne želi prevzeti rezervnega sklada, še ne pomeni avtomatične pravice do takojšnjega zvišanja najemnine – odločilna je vsebina sklenjene pogodbe in pogoji odpovedi oziroma spremembe. V praksi se zato veliko sporov začne prav pri nejasno določenih stroških.
Na kaj bodite pozorni pred podpisom pogodbe?
Najemna pogodba naj ne vsebuje samo višine najemnine, ampak tudi jasen seznam stroškov.
Dobra praksa je, da so ločeno zapisani:
- najemnina,
- obratovalni stroški,
- stroški upravljanja,
- rezervni sklad,
- morebitni dodatni dogovori.
Če določilo ni jasno, ga je smiselno razjasniti še pred podpisom. Ker je pri najemu pogosto malo manevrskega prostora, marsikdo pristane na pogoje, ki jih sicer ne bi izbral, vendar prav jasna pogodba običajno prepreči največ nesporazumov.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
