Profmieda

Slovenija ima eno višjih stopenj lastništva stanovanj v EU – po podatkih za leto 2023 približno 75 odstotkov prebivalcev živi v lastniških nepremičninah. A ta podatek ne kaže realistične slike, saj gre v večini za generacije, ki so lahko v devetdesetih letih odkupile nekdanja družbena stanovanja po izjemno ugodnih cenah. Mladi danes nimajo te možnosti.

Po podatkih Geodetske uprave so se cene rabljenih stanovanj v Sloveniji od leta 2015 do 2024 zvišale za približno 60 %. V prvi polovici leta 2024 je povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Ljubljani znašala okoli 4.370 evrov, v Mariboru približno 2.330 evrov, v obalnih občinah pa okoli 4.260 evrov.

Povprečna neto plača v Sloveniji je leta 2015 znašala približno 1.000 evrov, do leta 2024 pa se je zvišala na okoli 1.526 evrov, kar pomeni približno 52-odstotno rast. Kljub tej rasti so plače še vedno zaostajale za cenami nepremičnin, ki so se v istem obdobju zvišale za okoli 60 odstotkov. Če bi mlada oseba z redno zaposlitvijo vsak mesec varčevala 500 evrov, bi za stanovanje velikosti 50 kvadratnih metrov v Ljubljani, ki v letu 2024 stane približno 200.000 evrov, morala varčevati več kot 33 let – in to brez pomoči družine, brez najema kredita in brez stroškov vsakdanjega življenja.

Ko stanovanje postane luksuz

Dostopnost stanovanj ni več zgolj gospodarsko vprašanje, ampak vse bolj tudi socialna kriza. Po podatkih Eurostata iz leta 2023 v Sloveniji pri starših živi približno 38 odstotkov mladih v starosti med 25 in 34 let, kar je sicer nad povprečjem nekaterih zahodnoevropskih držav, a ni med najvišjimi v EU. Višje deleže beležijo na primer Hrvaška, Slovaška in Grčija, kjer doma ostaja več kot polovica mladih odraslih.

V nasprotju s tem pa se v skandinavskih državah, kot so Danska, Švedska in Finska, mladi pogosto odselijo že med študijem – povprečna starost ob odhodu od doma tam znaša okoli 21 let, medtem ko v Sloveniji presega 28 let. Takšne razlike kažejo, da imajo mladi v Sloveniji precej manj možnosti za zgodnjo osamosvojitev, kar vpliva na njihove življenjske odločitve in občutek samostojnosti.

Tako pri nas mladi pogosto nimajo druge izbire, saj si niti najema ne morejo privoščiti. V Ljubljani najem garsonjere znaša med 600 in 800 evri mesečno, dvosobno stanovanje pa stane tudi več kot 1.100 evrov. V Kopru, Celju ali Mariboru so cene nekoliko nižje, a še vedno visoke glede na povprečne dohodke. In tudi če si najemnik lahko najemnino privošči, mu to ne zagotavlja dolgoročne varnosti. Pogodbe so največkrat sklenjene za določen čas, z možnostjo odpovedi v kratkem roku, lastniki pa lahko kadarkoli zvišajo najemnino ali stanovanje prodajo.

Jure Klobčar

Načrti na čakanju

Stanovanjska negotovost ni le finančno vprašanje – vpliva tudi na življenjske odločitve, osebne odnose in duševno zdravje. "Imam 32 let, stalno zaposlitev in partnerja, pa se še vedno počutim kot najstnica, ki si ne more ustvariti gnezda," pravi Jana iz Nove Gorice. Odločitev za otroke, ustvarjanje družine, zamenjava službe ali študij v drugem mestu – vse to je povezano z vprašanjem bivanja.

Psihologi opozarjajo, da mladi zaradi bivanjske stiske vse pogosteje doživljajo občutke nemoči, tesnobe in manjvrednosti. Podaljšana ekonomska odvisnost od staršev pa vpliva tudi na medgeneracijske odnose, saj meje med odraslim in "še vedno otrokom" postanejo zabrisane.

Stanovanjska politika: veliko besed, malo dejanj

Država se problema zaveda – vsaj na papirju. Država je v okviru Nacionalnega stanovanjskega programa 2015–2025 napovedala povečanje dostopnosti najemnih stanovanj, vendar so rezultati do danes omejeni. Delež javnih najemnih stanovanj v Sloveniji znaša le okoli 4 odstotkov vseh stanovanj, kar je precej pod evropskim povprečjem, ki se giblje okoli 8 odstotkov. Do leta 2025 naj bi bilo zgrajenih dodatnih 5.000 javnih najemnih stanovanj, a do začetka leta 2025 je bilo po podatkih različnih virov dejansko zgrajenih le okoli 1.600 novih stanovanj.

Vlada sicer načrtuje, da bo v desetih letih zgradila do 20.000 stanovanj s pomočjo 100 milijonov evrov letno, vendar je trenutna realizacija še zelo nizka. Strokovnjaki opozarjajo, da bi za reševanje stanovanjske stiske v Sloveniji potrebovali bistveno več – po nekaterih ocenah celo do 15.000 novih javnih najemnih stanovanj letno, da bi zadostili potrebam po dostopnem bivanju. Gradnja stanovanj je počasna, birokratsko zapletena in pogosto prepuščena občinam, ki nimajo dovolj sredstev. Medtem pa mladi čakajo – ali odhajajo v tujino, kjer so pogoji boljši.

Nepremičninski balon: stanovanje kot investicija

Velik del problema tiči tudi v logiki trga. Stanovanje je danes predvsem investicija – varna naložba, ki prinaša dobiček. Slovenci so v zadnjem desetletju množično kupovali nepremičnine, pogosto za oddajanje turistom. Po ocenah raziskovalcev in analitikov je v Ljubljani na platformah, kot je Airbnb, aktivnih več sto do tisoč stanovanj, kar pomembno zmanjšuje ponudbo dolgoročnih najemov in prispeva k dvigu najemnin v mestu.

Hkrati davčna politika še vedno favorizira lastništvo in skoraj nič ne obdavčuje praznih stanovanj. Po ocenah GURS je v Sloveniji od 150.000 do 180.000 praznih stanovanj, ki se ne uporabljajo ne za bivanje ne za najem – bodisi zaradi špekulacij, dediščinskih sporov ali preproste malomarnosti.

Starši kot nepremičninski bankomat

Po ocenah različnih strokovnjakov in mladinskih organizacij pomemben delež mladih v Sloveniji pri nakupu stanovanja prejme pomoč družine – najpogosteje v obliki gotovine, poroštva za kredit ali podarjenega zemljišča. Brez družinske pomoči je pot do stanovanja skoraj nemogoča. In tako se razlike med generacijami in sloji še poglabljajo – otroci premožnih bodo imeli premoženje, drugi pa dolgove.

Mladi, ki starševske pomoči nimajo, so prisiljeni v najem, ki jim onemogoča varčevanje za lastništvo. In če že dobijo kredit, je ta dolgoročen in obremenjujoč – pogosto traja do 35 let, z mesečnimi obroki, ki mlade vežejo na eno službo in eno mesto za več desetletij.

Rešitve obstajajo – a jih je treba uresničiti

Države, kot sta Avstrija in Nizozemska, že desetletja uspešno razvijajo sisteme javnih in neprofitnih najemnih stanovanj. Na Dunaju, ki velja za zgled dobre stanovanjske politike, je več kot 40 % stanovanjskih enot v občinski lasti ali v lasti neprofitnih stanovanjskih zadrug, kar prebivalcem omogoča stabilen in cenovno dostopen najem.

Na Nizozemskem predstavljajo socialna najemna stanovanja približno 32 odstotka celotnega stanovanjskega fonda, v večjih mestih pa ta delež dosega tudi do 48 odstotkov najemnega trga. V Nemčiji je ta delež precej nižji in znaša le okoli 3 odstotke. V Sloveniji javna in neprofitna najemna stanovanja trenutno predstavljajo le majhen delež – približno 4 odstotkov vseh stanovanj – kar pomeni, da tak model še ni zares zaživel in ostaja velik razvojni izziv.

Potrebne so tudi davčne reforme, ki bi spodbudile oddajanje praznih stanovanj in omejile kratkoročne najeme v najbolj obremenjenih mestih. In kar je morda najpomembnejše – stanovanjska politika mora postati prednostna naloga vsake vlade, ne zgolj obljuba pred volitvami.