Stanovanje v Ljubljani za 280.000 €? Preverili smo z UI, rezultat preseneti
Je 280.000 evrov res realna cena? Umetna inteligenca razkriva, koliko je stanovanje v Ljubljani v resnici vredno.
Umetna inteligenca ne spreminja le načina, kako delamo in živimo, temveč tudi način, kako kupujemo nepremičnine. V času, ko so cene stanovanj v Ljubljani pogosto videti nedotakljive, smo preverili, ali nam lahko UI pomaga oceniti, kaj je res realna cena – in kako se je pametno pogajati.
Vprašanje, ki si ga danes zastavlja skoraj vsak kupec, je preprosto: ali je cena, zapisana v oglasu, sploh še povezana z realnostjo? Če sodimo po številnih oglasih, kjer so zneski pogosto višji od povprečja brez jasne utemeljitve, je odgovor pogosto ne.
Stanovanje v središču Ljubljane kot testni primer
Da bi preverili, kako daleč lahko seže hladna analiza brez čustev, smo umetni inteligenci predstavili izmišljeno, a povsem realno situacijo:
– stanovanje velikosti 52 m²,
– strogi center Ljubljane,
– pritličje večstanovanjske stavbe iz leta 1974,
– stanovanje ni bilo adaptirano,
– lastnik zanj zahteva 280.000 evrov (okoli 5.385 €/m²).
Že na prvi pogled se zdi cena visoka, a hiter pregled nepremičninskih portalov pokaže, da tovrstne številke niso izjema – tudi v primerih, kjer so potrebna obsežna vlaganja.
Kaj pravi umetna inteligenca o realni ceni?
Umetna inteligenca je najprej primerjala oglaševane in dejansko realizirane prodajne cene za starejša stanovanja v središču Ljubljane. Upoštevala je: starost objekta, dejstvo, da gre za pritličje, stanje in potrebo po celoviti prenovi ter lokacijo brez lastnega parkirišča.
Rezultat? Po oceni UI se realne prodajne cene za primerljive nepremičnine gibljejo približno med 3.900 in 4.700 €/m². To pomeni, da bi bila po tržnih kriterijih vrednost takšnega stanovanja nekje med 203.000 in 245.000 evri. Z drugimi besedami: zahtevana cena 280.000 evrov bistveno presega zgornjo mejo realne ocene.
Presenetljiva pogajalska strategija
Najbolj zanimiv del analize pa ni bila številka, temveč predlagana pogajalska strategija. Umetna inteligenca je predlagala, da kupec začne z začetno ponudbo med 205.000 in 215.000 evri – torej tudi do 30 % manj od izhodiščne cene. Takšna ponudba se marsikomu zdi tvegana ali celo nevljudna, a UI jo utemeljuje povsem racionalno:
-
Stanovanje zahteva visoke dodatne stroške prenove (instalacije, kopalnica, kuhinja, tlaki),
-
Pritličje pomeni slabšo likvidnost pri nadaljnji prodaji,
-
Kupec prevzema tveganje in časovno breme obnove.
Cilj ni nizka ponudba, temveč prava končna cena
Po tem modelu začetna ponudba ni končni cilj, temveč izhodišče. Po mnenju umetne inteligence bi se realna končna cena lahko oblikovala med 220.000 in 240.000 evri, kar je območje, kjer se pogosto srečata psihološka meja prodajalca in realna tržna vrednost. Pomemben del strategije pa ni le znesek, temveč tudi način predstavitve ponudbe.
Umetna inteligenca svetuje:
-
Jasno utemeljitev s primerljivimi prodajami v okolici,
-
Poudarek na dejstvu, da stanovanje ni adaptirano,
-
Ponudbo hitrega zaključka posla in finančne zanesljivosti. V praksi je za številne prodajalce prav gotovost posla pomembnejša od nekaj dodatnih tisočakov.
Kaj nas uči ta primer?
Čeprav se pogosto zdi, da so cene nepremičnin v Ljubljani »zacementirane«, prostor za pogajanja obstaja – še posebej pri starejših in neobnovljenih stanovanjih. Razlika med oglaševano in dejansko prodajno ceno je pogosto večja, kot si kupci upajo priznati.
Umetna inteligenca sicer ne bo namesto vas vodila pogajanj, lahko pa deluje kot analitični kompas, ki iz procesa odstrani čustva in vas opremi z argumenti. V času negotovih razmer in visokih cen je to lahko ena najmočnejših pogajalskih prednosti.
Preberite več:
