Kozolec stoji na kmetijskem zemljišču. Lahko iz njega naredite hiško?
Sanjska prenova starega kozolca se lahko hitro zaplete. Preverite, kaj morate vedeti o namenski rabi, spremembi namembnosti in dovoljenjih.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Star kozolec na robu travnika se marsikomu zdi idealna osnova za majhno počitniško ali bivalno hiško. Nekaj steklenih površin, izolacija, kopalnica in kuhinjski kotiček – in nekdanji kmetijski objekt bi lahko dobil povsem novo življenje.
Toda če kozolec stoji na kmetijskem zemljišču, stvari niso tako preproste. Dejstvo, da objekt že stoji, še ne pomeni, da ga lahko brez postopkov spremenite v prostor za bivanje.
Najprej preverite dve stvari, ne le ene
Pred načrtovanjem prenove je treba preveriti namensko rabo zemljišča in pravni status oziroma dovoljeno namembnost obstoječega objekta. Podatek, da na parceli že stoji kozolec, sam po sebi ne pomeni, da je na tej lokaciji dovoljena stanovanjska raba. Prostorske možnosti določa občinski prostorski akt, zato je treba preveriti, kaj je na konkretni parceli sploh dopustno. Pomembna je tudi razlika med dejansko rabo zemljišča in njegovo namensko rabo. Pri vprašanju, ali je mogoče objekt spremeniti v stanovanjski, zato pogled v kataster še ni dovolj.
Kozolec je lahko zakonit, bivalna hiška pa ne
Če je bil kozolec postavljen kot kmetijski objekt, njegova obstoječa legalnost še ne pomeni dovoljenja za bivanje v njem. Ko objektu spremenimo namen, lahko govorimo o spremembi namembnosti. Gradbena pravila spremembo namembnosti opredeljujejo kot spremembo namena objekta ali njegovega dela. Za spremembo namembnosti zahtevnega, manj zahtevnega in nezahtevnega objekta je treba pridobiti gradbeno dovoljenje; pri zahtevnem in manj zahtevnem objektu tudi uporabno dovoljenje. Zato načrt »kozolec že stoji, samo zaprli ga bomo in uredili notranjost« ni nujno tako preprost, kot se zdi.
Preberite tudi:
Kmetijsko zemljišče prinaša dodatno omejitev
Kmetijska zemljišča so namenjena predvsem kmetijski proizvodnji in zakon njihovo rabo posebej varuje. Kako pomemben je namen uporabe, kaže tudi sodba Upravnega sodišča iz maja 2025. Obravnavala je sicer oglaševalski pano na kozolcu, vendar je sodišče poudarilo bistveno načelo: kozolec kot kmetijski objekt na kmetijskem zemljišču se mora uporabljati skladno s svojim namenom. V konkretnem primeru je bila drugačna uporaba ocenjena kot nenamenska raba. To seveda ne pomeni, da je vsaka preureditev kozolca vnaprej prepovedana. Pomeni pa, da obstoječ kozolec ni bližnjica mimo pravil, ki veljajo za namensko rabo prostora in spremembo namembnosti objekta.
Kaj preveriti, preden pokličete izvajalce?
Prvi korak naj zato ne bo izdelava načrta nove kuhinje ali naročilo oken, ampak preverjanje prostorskih pogojev. Ugotovite, kakšna je namenska raba parcele po občinskem prostorskem načrtu, kakšen status ima obstoječi kozolec in ali prostorski akt na tej lokaciji dopušča želeno spremembo. Če je sprememba mogoča, je naslednje vprašanje, kateri upravni postopki in dovoljenja bodo potrebni. Za spremembo namembnosti obstoječega objekta obstaja tudi poseben postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. Zahtevi se med drugim priložijo predpisana dokumentacija, potrebna mnenja in dokazilo o pravici graditi, kadar ta še ni razvidna iz zemljiške knjige.
Kaj pa sprememba kmetijskega zemljišča v stavbno?
Lastnik parcele ne more sam zgolj »spremeniti namembnosti« kmetijskega zemljišča v stavbno. Namenska raba prostora se določa s prostorskimi akti. Če trenutna prostorska ureditev stanovanjske rabe ne dopušča, lahko projekt zahteva drugačno oziroma spremenjeno prostorsko podlago, pri čemer sama želja lastnika še ne pomeni, da bo sprememba mogoča. Pri posegih na kmetijskih zemljiščih lahko nastopi tudi obveznost plačila odškodnine zaradi spremembe namembnosti. Trenutni Zakon o kmetijskih zemljiščih jo pod določenimi pogoji veže tudi na boniteto zemljišča in površino posega.
Sanjski projekt se torej začne na občini, ne pri prenovi
Preurejeni kozolci so lahko arhitekturno izjemno privlačni. Toda med fotografijo čudovite lesene hiške na družbenih omrežjih in zakonito urejenim bivalnim objektom je lahko precej postopkov. Če kozolec stoji na kmetijskem zemljišču, zato najprej preverite prostorski akt, status objekta in možnost spremembe njegove namembnosti. Šele nato je smiselno ugotavljati, kako bi lahko nekdanji kmetijski objekt postal prostor za bivanje.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
