Minister za gospodarstvo, turizem in šport Matjaž Han je v torek dejal, da bo vlada predvidoma sredi meseca potrdila predlog prenovljenega zakona o gostinstvu, ki na novo opredeljuje kratkoročno oddajanje nepremičnin. Po njegovem mnenju imajo občine različne izzive. »Na prste dveh rok lahko naštejemo tiste, ki so res turistične - od Kranjske Gore, Bleda prek Ljubljane do Kopra in Pirana. Za te je zakon zelo pomemben, saj imajo veliko stanovanj, ki jih ljudje oddajajo v kratkoročen najem, to pa vpliva tudi na cene stanovanj za nakup. To je lahko velik problem,« je poudaril Han.
Strožja omejitev v večstanovanjskih stavbah
Po trenutnem predlogu splošna omejitev dovoljuje kratkotrajno oddajanje stanovanj v večstanovanjskih stavbah na največ 60 dni v letu. V posameznem stanovanju je lahko največ šest ležišč, pred tem pa mora lastnik pridobiti 75 odstotkov soglasij ostalih etažnih lastnikov in soglasje vseh mejnih etažnih lastnikov. Soglasja ne smejo biti starejša od treh let, v primeru spremembe lastništva je potrebno soglasje pridobiti na novo. Še ena omejitev: v tri in večstanovanjskih stavbah lahko oddaja le sobodajalec, torej le fizična oseba. Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport (MGTŠ) to razloži s pojasnilom, da »so možni zaslužki iz naslova oddajanja v kratkotrajni najem spodbudili, da se obseg dejavnosti veča in komercializira. S tem, ko določamo, da lahko oddajanje v kratkotrajni najem v tri in večstanovanjskih stavba, opravlja le sobodajalec (kot fizična oseba), skušamo destimulirati pravne osebe in samostojne podjetnike, da kupujejo oziroma najemajo stanovanja v teh stavbah iz razloga, da bodo v njih opravljali to dejavnost, saj ima opravljanje gostinske dejavnosti v teh stavbah, zaradi večje koncentracije ljudi, večji krog vplivanja znotraj stavbe in bolj intenzivne negativne vplive zunanje stavbe – tj. na razvoj območja (parkirišča, obremenitev okolja, uporaba dvigal, večji stroški čiščenja, ipd.).«
Za oddajanje v eno in dvostanovanjskih stavbah je predvidena splošna časovna omejitev dejavnosti na 60 dni letno. Status ima lahko različen, lahko je sobodajalec, pravna oseba ali podjetnik. Za sobodajalca kot fizično osebo je predvidena izjema: če ima tam stalno ali začasno prebivališče in ne oddaja več kot polovice površin v stanovanju, lahko stanovanje oddaja do največ 150 dni na leto.
Splošna omejitev se lahko omili ali zaostri
Občine imajo po predlogu možnost omejitve omiliti ali jih zaostriti, saj se težave po občinah razlikujejo. V Ljubljani so drugačne kot na primer v Vojniku. Tudi niso enake kot v Bovcu, čeprav sta obe občini turistično zanimivi, ampak imata drugačno stanovanjsko problematiko. Občine lahko to storijo za posamezno območje ali za celotno občino. Spet je razlika med večstanovanjskimi in eno ali dvostanovanjskimi stavbami. Pri prvih ima občina možnost izbrati med 30 in 90 dnevi v letu, pri drugih pa med 30 in 365 dnevi. Sobodajalec v enostanovanjski hiši, kjer ima stalno prebivališče, bo lahko tako oddajal celo koledarsko leto, po še veljavnem zakonu je ta zgornja meja 150 dni.
Velika pristojnost občin in ohlapni kriteriji: nevarnost klientelizma in korupcije
»'Bomo lahko sploh še oddajali?' je vprašanje s katerim se srečujemo dnevno že od začetka te norije s predlogom novele zakona o gostinstvu, sploh pa v zadnjih dneh, ko je v obtoku zbiranje podpisov pod javnim pozivom k ponovnemu krogu javne razprave o tem zakonu. Naš odgovor na vprašanje iz naslova je zaenkrat žal lahko le, da še ne vemo in da je odvisno od situacije,« pravijo v Združenju sobodajalcev.
Občine imajo v tem predlogu kar nekaj manevrskega prostora glede časovnih omejitev, lahko pa določijo tudi različne omejitve za posamezne predele občine. V Združenju sobodajalcev so nam povedali, da so kriteriji (turistični, stanovanjski), ki naj bi bili podlaga za tovrstne odločitve, precej ohlapni, same omejitve pa občine lahko določajo z navadnimi odloki, ki se lahko spreminjajo praktično čez noč in s tem dejavnosti ne dajejo ustrezne ekonomske varnosti. »Sobodajalci imamo s tem že kar nekaj slabih izkušenj pri določanju turistične takse. Odpirajo pa se tudi vprašanja ustavnosti poseganja v temeljne pravice s podzakonskimi akti, pravne varnosti ter nenazadnje izpostavljenosti klientelizmu in korupciji,« so povedali za Svet24.
Združenje občin Slovenije je sredi februarja na ministrstvo poslalo pripombe na predlog zakona, ki bo po njihovem povzročil »povečano administrativno obremenitev in dodatne finančne posledice za občinske proračune«. V združenju ocenjujejo, da predlog vsebuje »številne izjemno stroge pogoje in omejitve, ki znatno posegajo v pravni in dejanski položaj sobodajalcev«.
Manj stanovanj za dolgoročno oddajanje zaradi Airbnb?
Zanimivosti
Kako izgleda kariera v zavarovalništvu?
Vlada ne skriva, da se je za strožjo regulacijo odločila, ker se je povečalo število kratkotrajnih najemov prek platform, kot sta Airbnb in Booking, in to predvsem v Ljubljani, kjer je stanovanjska problematika najbolj pereča. Prepričani so, da se je zaradi oddajanja turistom zmanjšala ponudba stanovanj za dolgoročni najem, ob strožji regulaciji pa naj bi se povečala.
Omejitve kratkotrajnega oddajanja so po njihovi oceni »sorazmerne in pretehtane«. Ob tem navajajo podatke, da je »od vseh naseljenih stanovanj v Sloveniji 9 % najemnih (63.119), pri čemer je 52,3 % teh javnih, 47,7 % pa tržnih. Podatki kažejo, da kratkoročni najemi predstavljajo 22,8 % vseh tržnih najemnih stanovanj v Sloveniji, kar pomeni približno razmerje 1:3,3 med kratkoročnimi in dolgoročnimi najemi. Takšno stanje vpliva na dostopnost stanovanj za dolgoročno bivanje, saj je tržni stanovanjski fond zaradi preusmeritve v kratkoročne najeme manjši. To pomeni, da je na vsaka 3 tržna dolgoročna najemna stanovanja približno 1 stanovanje namenjeno kratkoročnemu najemu.«
Združenje občine Slovenije: prekomeren poseg
V združenju občin so nanizali ogromno pripomb na posamezne člene zakonskega predloga. Med drugim navajajo, da iz predloga zakona »ni razvidno, da bi bila narejena na preverljivih podatkih in metodologijah utemeljena analiza trga, ki bi izkazovala posebej izrazito napetost glede najemnin bodisi v posameznih občinah, ki jih predlog Zakona omenja (Ljubljana, Koper, Piran, Bled, Kranjska Gora) ali na ravni celotne države«. Po njihovi oceni »tako splošen in dokazno nepodprt ukrep predstavlja prekomeren poseg v obravnavano svoboščino. Poleg tega se utemeljeno postavlja tudi vprašanje primernosti ukrepa, saj iz predloga zakona ni mogoče razbrati, če in v kolikšnem delu naj bi izvajanje predlaganih omejitev sploh rešila stanovanjski problem na najemniškem trgu ali prispevala k ciljem, ki jih predlog Zakona navaja na področju turistične dejavnosti.«
Le minimalen vpliv na trg dolgoročnih najemov?
In kaj pravijo glede vladne dikcije o vzročni zvezi med zmanjšanjem števila stanovanj za kratkoročne najeme in povečanjem števila stanovanj za dolgoročne najeme ter znižanjem najemnin. »Četudi bi vsa stanovanja prešla iz kratkoročnih v dolgoročne najeme, kar seveda ni realno pričakovati, bi to imelo zgolj minimalen (zanemarljiv) vpliv na trg dolgoročnih najemov stanovanj. Po dostopnih podatkih število stanovanj, ki se oddajajo za kratkoročne najeme, predstavlja zgolj manjši delež vseh stanovanj. Slednje se potrjuje tudi iz podatkov SURS-a in podatkov Mestne občine Ljubljana. V Ljubljani je bilo v letu 2021 več kot 129 tisoč stanovanj, število stanovanj in drugih enot, namenjenih turističnemu oddajanju za kratkotrajno oddajanje (razen hotelov in hostlov), pa je v letu 2023 znašalo 2.482. To pomeni, da je delež stanovanj, ki se v Ljubljani oddajajo za turistične namene, dejansko zgolj 1,9 %. Jasno torej je, da z ukinitvijo turističnega oddajanja stanovanj v najem ne bo dosežen cilj, ki ga zasleduje predlog Zakona, saj gre za zanemarljiv delež. To pa pomeni, da predlagani ukrep ni niti nujen niti primeren.«
Vladni predlog je torej usmerjen predvsem na strožjo regulacijo v večstanovanjskih objektih (npr. bloki v Ljubljani). »Predlagani ukrepi bodo večjemu delu etažnih lastnikov stanovanj v tri ali večstanovanjskih stavbah dejansko onemogočili oddajanje stanovanja v kratkoročni najem,« ocenjujejo v združenju občin in dodajo, da predlogi »močno presegajo celo ukrepe, ki jih je uvedla mestna oblast na Dunaju, saj je na Dunaju v določenih četrtih dovoljeno oddajati stanovanja v kratkotrajni najem 90 dni na leto, ob pridobitvi dovoljenja občine pa še dlje.«
Pričakujejo ponovno javno razpravo
V Združenju sobodajalcev pravijo, da trenuten predlog vsebuje še »številna neskladja in nejasnosti«, zato se bodo nanj odzvali, ko pride iz medresorskega usklajevanja. Bojijo pa se, da ga kljub zahtevam ne bodo dobili in da bo šel na vlado brez usklajevanja s ključnimi deležniki. Kljub temu »predlagatelja zakona (MGTŠ) pozivamo, da pred kakršnimi nadaljnjimi postopki sprejemanja novele zakona razpiše ponovni krog javne razprave, v kateri se bodo ključni deležniki z novelo zakona lahko ustrezno seznanili, presodili njen vpliv na poslovanje malega turističnega gospodarstva, celotno sliko slovenskega turizma in družbe, ocenili skladnost ukrepov s cilji zakona ter nanj tudi podali svoje pripombe«.
