Robert Balen

V evidenci trga nepremičnin, ki jo vodi geodetska uprava (Gurs), so zbrani vsi podatki o trgu nepremičnin. V njej so med drugim zbrani podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, zato je uporabna tako za statistike kot načrtovalce stanovanjskih politik, pa tudi za ponudnike in povpraševalce na trgu nepremičnin. 

»Evidenca trga nepremičnin dokaj kvalitetno in celovito zbira podatke o kupoprodajnih poslih. Nasprotno pa evidentiranje najemnih poslov, kljub preteklim spremembam ureditve, ni primerno zaživelo,« menijo pri finančnem ministrstvu, zato so pripravili manjše spremembe, ki so »korak v smeri zagotavljanja centralne ažurne evidence o stanovanjih, ki se oddajajo v najem«.

Prevelik časovni zamik med sporočanjem in poročanjem

V evidenco trga nepremičnin podatke o najemnih poslih načeloma sporočajo neposredno najemodajalci, ne glede na to ali so fizične ali pravne osebe.

Stanovanjska zakonodaja

Pri zaračunavanju neprofitne najemnine predviden tudi dodatek za vzdrževanje

V preteklosti se je to obveznost za fizične osebe, ki oddajajo fizičnim osebam, poskusilo poenostaviti na način, da so njihovo obveznost poročanja združili z obveznostjo napovedovanja dohodkov iz oddajanja tega premoženja v najem. Te fizične osebe so tako podatke za davčno obveznost in za obveznost poročanja v evidenco trga nepremičnin izpolnile hkrati z napovedjo za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Finančna uprava (Furs) je iz davčnih evidenc potrebne podatke nato enkrat letno poročala v evidenco trga nepremičnin.

V praksi se je tak način po navedbah finančnega ministrstva izkazal za neprimernega. Podatki so namreč v v evidenco trga nepremičnin prihajali s prevelikim časovnim zamikom. Obenem nihče ni preverjal pravilnega poročanja podatkov o oddani nepremičnini in najemnem poslu, ki sta ga sklenili fizični osebi.

Elektronsko poročanje največ dan pred začetkom najema

Ministrstvo za finance predlaga, da bi fizične osebe o sklenjenih pogodbah poročale v elektronski obliki prek sistema eDavki, in sicer v 15 dneh od sklenitve najemne ali podnajemne pogodbe ali dodatka k njej oz. najpozneje dan pred dejanskim začetkom najema.

Veliko zanimanje

Naval obiska spletne strani Geodetske uprave po objavi novih posplošenih vrednosti nepremičnin

Osnutek novele sicer predvideva tudi možnost oddaje podatkov Fursu v fizični obliki, vendar le v izjemnih primerih, ko bi bilo sporočanje podatkov v elektronski obliki nesorazmerno oteženo. Furs bi jih nato digitaliziral in sporočil v evidenco.

Tja bi se po novem vpisovali vsi najemi, ki so sklenjeni za več kot 90 dni. S tem bi se občutno znižalo obdobje, za katerega je treba priglasti najemne posle – po sedanji ureditvi je mejnik postavljen pri šestih mesecih.

Nadzor pod okrilje Fursa

Ali je prijavljanje podatkov o najemnih poslih v evidenco trga nepremičnin ustrezno, bi po predlogu finančnega ministrstva preverjal Furs. Predvidena je tudi globa: fizična oseba, ki najemnega pravnega posla ne sporoči v evidenco ali pa sporoči nepravilne podatke, bi morala plačati med 250 in 400 evrov.

Če bo osnutek novele v tej obliki prestal nadaljne zakonodajne postopke, bi nov način poročanja bi veljal za vse pogodbe ali anekse, sklenjene od 1. septembra 2026.

Koliko najemnih stanovanj sploh je v Sloveniji?

Iskanje odgovora na to vprašanje je bržkone razlog, da so se na finančnem ministrstvu odločili za prevetritev načina poročanja v evidenco trga nepremičnin. 

»O stanju na najemnem trgu, številu stanovanj, ki se oddajajo, in številu gospodinjstev, ki najemajo na trgu, ter višini najemnin izredno težko govorimo, saj država področja ne spremlja ali nadzoruje,« opozarjajo pri Najemniškem SOS-u, spletni platformi, ki deluje pod okriljem inštituta Danes je nov dan in Inštituta za študije stanovanj in prostora. Ker Gurs že nekaj let ne objavlja več podatkov o najemnem trgu, statistični urad (Surs) pa jih, kot navajajo pri Najemniškem SOS-u, objavlja z »izrazitim zadržkom«, »nihče ne ve, koliko najemnikov živi v Ljubljani in koliko (najemnih) stanovanj potrebujemo«.

Uradno

Odločitev je padla: v tem mandatu ne bo nepremičninskega davka

Zadnji javno objavljeni podatki Sursa o stanovanjih segajo v začetek leta 2021. Takrat je bilo v Sloveniji 864.300 stanovanj, od tega jih je bilo 698.700 naseljenih. Najemnih stanovanj je bilo 9 odstotkov oz. 63.119.

Uradno število najemnikov je od leta 2011 do 2021 z vmesnimi padci zraslo za okoli 6.500. Število najemnih stanovanj pa se je v tem času povečalo za približno 2.000, pri čemer so v to število všteta tudi javna najemna stanovanja. Tako ta kot tržna stanovanja na najemnem trgu pa so zelo težko dostopna.

V lanskem poročilu Neznosna nedostopnost bivanja pri Najemniškem SOS-u tako ugotavljajo, so oglaševane najemnine za najemna stanovanja v Ljubljani v povprečju več kot dvakrat višje od najemnin, zavedenih v podatkovni bazi Gursa. »To nakazuje na pogosto prakso poročanja nižjih najemnin, kot jih gospodinjstva dejansko plačujejo, oziroma na izogibanje davkom od prihodkov, pridobljenih z naslova najemnin,« zapišejo. Povprečna oglaševana cena na kvadratni meter najemnega stanovanja v Ljubljani je lani znašala 19,30 evra.

Najemniški SOS

Z minimalno plačo v prestolnici ni mogoče priti do stanovanja

Da bi se življenju lahko reklo dostojno, v teoriji gospodinjstvo za najemnino ne bi smelo odšteti več kot 30 odsotkov dohodkov oz. za vse stanovanjske stroške več kot 40 odstotkov dohodkov. Če ponazorimo s primerom: samska oseba, ki prejema 900 evrov neto minimalne plače, bi z najemnino tako lahko odštela največ 270 evrov.

Z upoštevanjem tega kriterija so pri Najemniškem SOS-u opravili raziskavo ljubljanskega najmeniškega trga. Ugotovili so, da so bile za 270 evrov na mesec dostopne le sobe. Med 30 jih je bilo približno 10 enoposteljnih, ostale pa večposteljne.

Sklep? »Enako kot pred dvema letoma, ko smo po istem ključu pregledovali ponudbo, velja, da oseba z minimalno plačo v Ljubljani ne bi mogla najeti niti enega na trgu dostopnega stanovanja.«