Pisarna v Ljubljani za 2.000 evrov na mesec
Zakaj podjetja v Sloveniji vse težje najdejo primeren poslovni prostor in kako visoko so zrasle najemnine.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Čeprav so po pandemiji mnogi napovedovali konec klasičnih pisarn, slovenski trg kaže povsem drugačno sliko. Povpraševanje po kakovostnih poslovnih prostorih ostaja visoko, ponudba pa omejena, zlasti v Ljubljani. Najemnine so v zadnjem desetletju občutno zrasle, prostih pisarn je malo, podjetja pa pogosto iščejo mesece, preden najdejo ustrezen prostor. V manjših mestih je izbira večja in cene nižje, a kompromisi pri lokaciji in kakovosti pogosto ostajajo neizogibni.
Pisarna postaja luksuz, ne samoumevna izbira
Pred leti je veljalo, da je pisarna nekaj, kar podjetje preprosto najame in začne delati. Danes je najem poslovnega prostora vse bolj kompleksen projekt. Trg poslovnih nepremičnin v Sloveniji je v zadnjih letih doživel precejšnje spremembe. Po podatkih nepremičninskih analitikov se povpraševanje po sodobnih pisarnah kljub širjenju dela od doma ni zmanjšalo, temveč se je preoblikovalo.
Podjetja danes iščejo predvsem kakovostne, energetsko učinkovite in dobro povezane poslovne prostore. Po podatkih CBRE je imela Ljubljana konec leta 2025 približno 651.000 kvadratnih metrov sodobnih pisarniških površin. Od tega je bilo približno 45 odstotkov pisarn najvišjega kakovostnega razreda, preostanek pa starejših ali manj prestižnih prostorov. Največji problem ni količina pisarn, temveč dejstvo, da so najbolj iskane skoraj vedno zasedene.
Najemnine so zrasle bolj, kot si mnogi mislijo
Ko govorimo o cenah, razlike med lokacijami in kakovostjo prostorov ostajajo velike, a trend rasti je jasen. Po podatkih CBRE so se najemnine za najboljše pisarne v Ljubljani konec leta 2025 gibale med 19 in 21 evri na kvadratni meter na mesec. Pri nekoliko slabših ali starejših prostorih so se cene večinoma gibale med 12 in 15 evri.
Za lažjo predstavo to pomeni, da podjetje za 100 kvadratnih metrov sodobne pisarne na vrhunski lokaciji vsak mesec plača približno 2.000 evrov najemnine, še preden prišteje stroške obratovanja, parkirišča ali opreme. Pri večjih poslovnih prostorih razlika hitro postane ogromna, zato podjetja najem pogosto načrtujejo več mesecev vnaprej.
Po analizah Colliersa se prime najemnine v Ljubljani gibljejo v podobnem razponu, kar potrjuje, da trg ostaja stabilno drag. Analitiki ob tem poudarjajo, da so najvišje cene povezane predvsem s sodobnimi stavbami, ki ponujajo boljše delovne pogoje in nižje energetske stroške.
V oglasih je ponudbe veliko, v praksi pa manj
Na prvi pogled se zdi, da izbira pisarn sploh ni problem. Analiza oglasov poslovnih nepremičnin kaže, da je bilo v Ljubljani v določenem obdobju oglaševanih več kot 96.000 kvadratnih metrov pisarniških površin. Povprečna oglaševana cena je bila okoli 13,5 evra na kvadratni meter.
Toda razlika med oglaševano in dejansko doseženo ceno je lahko velika. Oglasi pogosto vključujejo starejše ali manj zaželene prostore, medtem ko so sodobne poslovne stavbe skoraj vedno oddane. Po podatkih CBRE je bila prostost kakovostnih pisarn konec leta 2025 le okoli treh odstotkov, kar pomeni, da so najboljši prostori praktično stalno zasedeni.
Ljubljana ostaja najdražja in najtežje dostopna
Prestolnica ostaja gospodarsko središče države, zato podjetja najpogosteje iščejo prostore prav tam. Bližina državnih institucij, bank, poslovnih partnerjev in dobre prometne povezave so razlogi, zaradi katerih podjetja pogosto ne želijo zapustiti Ljubljane, tudi če so cene visoke.
Povpraševanje po pisarnah dodatno povečuje dejstvo, da so najemne pogodbe pogosto dolgoročne. Ko podjetje enkrat najame kakovosten prostor, ga redko zapusti hitro. Posledično se prosti prostori pojavljajo redko in jih najemniki hitro zasedejo.
Manjša mesta ponujajo nižje cene, a tudi več kompromisov
Povsem drugačno sliko kažejo druga slovenska mesta. Po podatkih Colliersa se povprečne najemnine pisarn v Mariboru gibljejo okoli 7 do 7,5 evra na kvadratni meter, podobne cene veljajo za Kranj. V Kopru so cene nekoliko višje in se približujejo 11 evrom na kvadratni meter, Celje pa ostaja med cenovno ugodnejšimi mesti.
Razlika med Ljubljano in drugimi mesti je torej lahko več kot dvakratna. To je tudi eden glavnih razlogov, zakaj se nekatera podjetja selijo iz prestolnice. A takšna odločitev pogosto pomeni kompromis. Manjša mesta ponujajo manj sodobnih poslovnih kompleksov, slabšo izbiro lokacij in pogosto manj fleksibilne prostore.
Cene so v desetletju poskočile
Če pogledamo zgodovino cen, postane rast še bolj očitna. Pred desetimi leti so se najemnine najboljših pisarn v Ljubljani gibale približno med 13 in 16 evri na kvadratni meter. Okoli leta 2020 so se cene povzpele na približno 14 do 17 evrov. Danes pa najboljše pisarne presegajo 20 evrov na kvadratni meter.
Rast cen je povezana z več dejavniki. Gradnja sodobnih poslovnih stavb je draga, povpraševanje stabilno, podjetja pa vedno več vlagajo v delovno okolje, ki naj bi pomagalo pri privabljanju in zadrževanju zaposlenih.
Nova gradnja lahko prinese olajšanje
Nepremičninski analitiki pričakujejo, da se bo ponudba v Ljubljani v prihodnjih letih nekoliko povečala. Po napovedih CBRE naj bi se v letu 2026 zaključila gradnja približno 79.000 kvadratnih metrov novih pisarn, leto pozneje pa še okoli 35.000 kvadratnih metrov.
Nova gradnja bi lahko povečala izbiro in delno stabilizirala cene, vendar analitiki opozarjajo, da bo razlika med najboljšimi in povprečnimi poslovnimi stavbami še naprej velika. Podjetja namreč vedno bolj izbirajo prostore, ki ponujajo kakovostno delovno okolje, dobro dostopnost in energetsko učinkovitost.
Najem pisarne postaja strateška odločitev
Najem poslovnega prostora danes ni več le logistično vprašanje. Postaja pomemben del strategije podjetja. Dobra pisarna lahko vpliva na zadovoljstvo zaposlenih, podobo podjetja in poslovno uspešnost. Prav zato podjetja prostor iščejo dlje, pogajanja so zahtevnejša, pogodbe pa vse bolj kompleksne.
Trg pisarn v Sloveniji tako razkriva zanimiv paradoks. Prostorov na papirju ni malo, vendar so tisti, ki jih podjetja res želijo, redki. Najem pisarne zato postaja podobno zahteven kot nakup stanovanja – zahteva čas, potrpežljivost in pogosto tudi pripravljenost na kompromis.
In prav to je danes največja sprememba. Pisarna ni več samoumevna infrastruktura podjetja. Postaja ena najpomembnejših poslovnih odločitev.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
