Kupiti stanovanje zdaj ali narediti napako, ki jo boš obžaloval
Kakšne so razmere na trgu nepremičnin in kakšna so pričakovanja za leto 2026? Pogovarjali smo se strokovnjakoma za nepremičnine.
Nakup stanovanja je ena od pomembnih življenjskih odločitev. Kupiti stanovanje zdaj ali počakati, ostati v najemniškem stanovanju? Kupiti novega ali rabljenega? Kaj pa lokacija? Vprašanj je ogromno.
V prvem delu članka sta strokovnjaka za nepremičnine motrila in komentirala razmere na nepremičnskem trgu v Ljubljani in okolici, na Obali in Gorenjskem.
Kakovost se prodaja tudi po višjih cenah, razlika pri rabljenih vedno večja
Direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić nam je povedal, da je slika pri novogradnjah v Ljubljani precej jasna. »Kakovostni projekti na dobrih lokacijah z normalnimi tlorisi, parkiranjem in energijsko učinkovitostjo se prodajajo tudi po višjih cenah. Razlog ni špekulacija, ampak enostavno pomanjkanje ponudbe,« ugotavlja Đukić in dodaja, da bo razlika pri rabljenih stanovanjih vedno večja. »Lepo vzdrževana, funkcionalna stanovanja gredo hitro, slabša ostajajo. Tukaj bo v 2026 več pogajanj, več realizma.«
Najemnine ne bodo padle
Bi lahko omejitve kratkoročnega oddajanja turistom prinesle znižanje najemnin, kot napovedujejo v vladi? Đukić močno dvomi. »Najemni trg ostaja napet. Povpraševanje je konstantno in ne vidim razloga, da bi se to bistveno spremenilo. Tudi če del stanovanj pride iz kratkoročnih najemov na trg, to ne bo dovolj, da bi najemnine padle.« Največji vpliv novega »airbnb« zakona, ki časovne omejitve najema prinaša šele leta 2027, bo po njegovem v turističnih krajih, kjer se bo moral »marsikateri investitor odločiti, ali ostane v igri ali ne.« Vpliv v Ljubljani bo, tako ocenjuje Đukić, postopen, bo pa več »previdnosti in računanja«, kar opaža že zdaj, ampak to je »zdravo – trg se čisti in postaja bolj realen«.
»Dobri projekti se prodajajo, povprečni precej težje«
In še Đukićev pogled iz prakse: »Trg je drag, ampak živ.« To prikaže na primeru lastnih projektov. »Na začetku leta smo na trg dali naš projekt Pod Hribom, in to že po novih, višjih cenah. Kljub temu smo v zelo kratkem času prodali večino stanovanj. Ostala so nam predvsem večja stanovanja, kar je povsem normalen pojav. To jasno kaže, da povpraševanje obstaja tudi pri višjih cenah, kadar je projekt dober in ponudbe ni. Ta projekt je za današnje razmere cenovno že v višjem rangu, pa smo kljub temu v kratkem času podpisali pogodbe za več kot 50 odstotkov stanovanj in se z interesenti še vedno aktivno pogovarjamo. Zato za leto 2026 ne pričakujem zloma trga. Pričakujem selekcijo – dobri projekti se prodajajo, povprečni precej težje.«
Primer iz Škofje Loke
Skok na Gorenjsko, za direktorja Stoje trenutno eno »bolj zanimivih regij v Sloveniji«. Spet konkretni primer, tokrat iz Škofje Loke. Njihov nov nepremičninski projekt v sodelovanju z arhitekturnim studiem Sono je »praktično že razprodan«, po cenah, ki so nad povprečjem Škofje Loke. »To je dober pokazatelj, da kupci ne gledajo več samo osnovne cene na kvadratni meter, ampak celoten paket: arhitekturo, lokacijo, kakovost izvedbe, ambient. Če je projekt dober, se prodaja – tudi po višjih cenah. Hkrati imamo v ponudbi še projekt Devana Park II, kjer je nekaj stanovanj še vedno na voljo po starejših, ugodnejših cenah. Tudi tam je zanimanje zelo konkretno, saj kupci hitro prepoznajo razliko med 'starimi' in 'novimi' cenami,« meni Đukić.
Na Obali se trg ni ohladil, postaja pa bolj realen
Za Slovence, ki imajo dovolj pod palcem in jim godijo morske sapice, so tradicionalno zanimive nepremičnine ob in v zaledju Jadrana. O razmerah na Obali smo se pogovorili z Majdo Starovašnik iz nepremičninske agencije Century21.
»Nepremičninski trg na slovenski Obali ostaja stabilen, kljub temu da se je v primerjavi s preteklimi leti dinamika rasti nekoliko umirila. Povpraševanje po stanovanjih še vedno presega ponudbo, predvsem zaradi omejenega prostora, zato večjega padca cen ne pričakujem,« nam je povedala nepremičninska svetovalka Majda Starovašnik, ki dodaja, da je bilo v zadnjih dveh mesecih lanskega leta 2025 zaznati običajno sezonsko umiritev prodaje, vendar to ni vplivalo na cene. »Trg se ni ohladil, temveč postal bolj realen.«
Zakaj ni bilo in ne bo padca, zakaj cene ostajajo visoke, nas je zanimalo. Ker »primanjkuje novih projektov, stroški gradnje pa so visoki,« nas poduči nepremičninska svetovalka.
Kupci so previdnejši
Pri rabljenih stanovanjih je podobna slika kot v Ljubljani. Trg je različen, »kakovostne nepremičnine na dobrih lokacijah ohranjajo ceno, pri drugih pa je zaznati več pogajanj in daljše prodajne roke. Kupci so danes bolj previdni in si vzamejo več časa za odločitev,« meni Starovašnik.
Kronični problem ostaja pomanjkanje najemnih stanovanj, kar ohranja pritisk na rast najemnin, zlasti v večjih obalnih mestih.
»Na Obali se cene stanovanj ne sesuvajo – trg je omejen s prostorom, povpraševanje pa še vedno presega ponudbo. Kupci imajo več možnosti za pogajanja, a predvsem pri manj kakovostnih stanovanjih.«
Za konec še nasveta naših sogovornikov
»Obala ostaja specifičen nepremičninski trg, kjer se prepletajo bivanje, turizem in investicije. Kupci naj ne čakajo na velik padec cen, ampak naj iščejo pravo priložnost. Pri dobrih nepremičninah na dobrih lokacijah se trg ni ustavil,« meni Majda Starovašnik.
»Ne kupujte panike in ne kupujte povprečnosti. Dobra nepremičnina bo držala vrednost tudi čez 10 ali 15 let. Slaba bo vedno problem. Če kupujete danes, kupujte lokacijo, arhitekturo in kakovost. Cena je pomembna, ampak ni edini kriterij. In to danes potrjuje tudi praksa – ne teorija,« svetuje Zoran Đukić.
