Ministrstvo za pravosodje pred nakupom nove sodne stavbe, za katero je primorskemu podjetniku Sebastjanu Vežnaverju konec lanskega leta plačalo skoraj osem milijonov evrov, ni naročilo lastne cenitve.
To je razvidno iz pojasnil, ki smo jih z ministrstva prejeli v sredo popoldne. Gre za podatek, ki krepi sume, da ministrstvo pri nakupu nepremičnine ob Litijski cesti v Ljubljani, ni ravnala gospodarno. Presojo, da je cena, ki jo je država plačala za objekt, v resnici ustrezna, je namreč v celoti prepustilo kar prodajalcu, torej Vežnaverju. Ta je, kot smo že poročali, pred štirimi leti isto zgradbo iz stečajne mase odkupil za manj kot dva milijona evrov.
Edino cenitev, s katero je pred podpisom pogodbe razpolagalo ministrstvo, ki ga vodi Dominika Švarc Pipan, je naročil in plačal Vežnaver. Tudi zato ni presenečenje, da je tržna vrednost objekta, ki jo navaja dokument, praktično enaka ceni, ki so jo plačali prodajalcu. Toda iz same cenitve je razvidno, da je ni opravil pooblaščeni cenilec vrednosti, kot je sicer praksa pri državnih poslih z nepremičninami. Tudi sama verodostojnost tega dokumenta je pod velikim vprašajem. Več dejstev kaže na to, da je cenitev v pomembnem delu stara že več kot tri leta, naknadno pa je bila popravljena. Kaj vse je torej šlo narobe pri tem poslu?
Uradno: edino cenitev je plačal Vežnaver
Ponovimo: ministrstvo za pravosodje je v zadnjih dneh lanskega leta podpisalo pogodbo o nakupu dvonadstropnega objekta ob Litijski cesti v Ljubljani, ki je že več let v zelo slabem stanju. Njegov prejšnji lastnik Sebastjan Vežnaver ga je konec leta 2019 kupil za 1,7 milijona evrov. V štirih letih je torej zaslužil šest milijonov evrov.
Kljub temu so na ministrstvu »prepričani, da gre za ugoden posel«. Zatrjevali so, da v Ljubljani ni veliko podobnih nepremičnin takšne velikosti. Njihove prodajne cene naj bi bile mnogo višje od cene, ki so jo plačali Vežnaverju. In najpomembneje: tudi pooblaščeni cenilec je ugotovil, da je kupljena nepremičnina vredna več, kot so zanjo plačali, so poudarili na ministrstvu. Kot dokaz so nam poslali tudi cenitveno poročilo.
Toda iz tega dokumenta je razvidno, da ga je naročilo in plačalo Vežnaverjevo podjetje Stanovanjsko-poslovna rezidenca Rajski vrt kot prodajalec nepremičnine. Ker je v njegovem interesu doseči čim višjo kupnino, tako ni logično, da vrednosti objekta ni ločeno preverilo tudi ministrstvo, ki bi si moralo prizadevati za gospodarno porabo javnega denarja.
Cenitve niso naročili – ker so želeli prihraniti
Zakaj torej ministrstvo ni pridobilo lastne cenitve nepremičnine? »Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti upravljalcem nepremičnin v lasti države nalaga, da moramo pridobiti cenitev nepremičnine, kadar z njo razpolagamo – torej ob prenosu lastninske pravice (odplačno ali neodplačno) z države na drugo fizično ali pravno osebo,« so odgovorili na ministrstvu.
»Kot dober gospodar smo pri odločitvi o nakupu objekta na Litijski 51 izhajali iz analize trga in zato že v juniju 2023 izvedli informativno zbiranje ponudb, prihranili smo sredstva za cenitev, hkrati pa na trgu iskali ustrezne nepremičnine,« so dodali.
Za primerjavo: poročali smo že, da se je za nakup iste zgradbe zanimal tudi Diagnostični center Bled, ki je po naših informacijah pred pogajanji o nakupu naročil lastno cenitev. Ta naj bi pokazala, da je nepremičnina v najboljšem primeru vredna približno milijon evrov manj od cene, ki jo je zanjo plačalo ministrstvo.
Več naših sogovornikov iz nepremičninskih krogov nas je sicer opozorilo, da je v poslih mogoče, da se prodajalec in kupec dogovorita za skupno cenitev. Pri tem je ključni pogoj, da jo opravi pooblaščeni cenilec vrednosti. Gre za fizično osebo, ki je za to dejavnost pridobila dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo.
Toda v tem primeru temu ni bilo tako. Iz cenitve je namreč razvidno, da jo je izdelal gradbeni inženir Anton Rigler, ki ga ni mogoče najti na seznamu pooblaščenih cenilcev. Rigler je namreč »le« sodni cenilec. Med pooblaščenimi in sodnimi cenilci obstaja pomembna razlika. Prvi so pod nadzorom inštituta za revizijo in agencije za javni nadzor nad revidiranjem, ki lahko cenilcu v primeru kršitve pravil in standardov ocenjevanja izrečeta sankcije. Za to, da so usposobljeni za cenitve vseh vrst nepremičnin za različne namene, morajo opraviti leto dni dolgo izobraževanje. Medtem sodni cenilci delajo cenitve le za potrebe sodišč. Njihovo delo nadzoruje strokovni svet, ki deluje v okviru ministrstva za pravosodje.
Različni datumi na cenitvi
Sama verodostojnost cenilnega poročila je sicer pod velikim vprašajem. Na dokumentu je kot datum izdelave naveden 13. december 2023, dva tedna pred podpisom pogodbe med ministrstvom in Vežnaverjem.
Toda na več mestih je mogoče prebrati, da je nastalo več kot tri leta prej. V njem je namreč Rigler zapisal, da je »vizualni ogled predmetne nepremičninske posesti opravil dne 19.8.2020, pri pregledu sem predmetno nepremičninsko posest fotografiral«. Povsem na koncu cenitve, kjer je oddal svoj žig in se podpisal, pa je naveden datum 21.8.2020.
Da je bila cenitev zgradbe na Litijski dejansko izdelana leta 2020, naknadno pa popravljena, bi lahko dokazovali tudi napačni podatki, ki jih je pri tem uporabil Rigler. Kot pogodbeno površino stavbe, ki jo je kupovala država, je vzel površino iz registra geodetske uprave (Gurs). Tam je zavedeno, da ima nepremičnina 4.600 in ne dobrih 5.100 kvadratov, kot je v gradivu za vlado in sporočilu za javnost navedlo ministrstvo. Kot smo že poročali, je izmero prostorov, ki je pokazala višjo številko, Vežnaver naročil spomladi 2021, ministrstvo pa je očitno nikoli ni neodvisno preverilo.
Na ministrstvu so pojasnili, da je bila cenitev izdelana 13. decembra 2023, izdelal pa jo je zapriseženi sodni cenilec. Na dodatno vprašanje, ali in kako so preverili pristnost tega dokumenta, niso odgovorili.
Po kakšni metodologiji je stavba vredna osem milijonov evrov?
In zakaj ministrstvo ni pridobilo lastne izmere prostorov nepremičnine? »Ker stavba še nima katastrskega vpisa, ministrstvo ni pristalo na izmere iz registrskega vpisa množičnega vrednotenja nepremičnin, ki je potekalo pred leti za namen uvedbe davka na nepremičnine. Zato je od prodajalca zahtevalo, da nam posreduje izmero obstoječega stanja objekta, ki jo je izdelalo podjetje Harco d.o.o. v aprilu 2021. Priprava takega elaborata je zahtevala od izdelovalcev, da objekt pregledajo in izmerijo na licu mesta. Takrat objekt še ni bil v lasti ministrstva, zato izmere ni moglo naročiti,« so odgovorili.
Cenitev, na katero se sklicuje ministrstvo, je pokazala, da je stavba vredna 7,98 milijona evrov, slabih 200 tisočakov manj od tega, kar so na koncu zanjo plačali Vežnaverju. A tudi metodologija, po kateri je Rigler prišel do te vrednosti, je vprašljiva. Odločil se je namreč za oceno na podlagi prodajnih cen primerljivih prostorov. Pod drobnogled je vzel tri posle:
- prodajo 1.080 kvadratnih metrov pisarn v Metalki na Dalmatinovi ulici,
- prodajo manjše poslovne stavbe na Verovškovi cesti v Ljubljani,
- prodajo poslovnega kompleksa v Zeleni jami za Bežigradom.
Vsi posli so bili narejeni v letu 2022. To pomeni, da je ta del cenitve Rigler izdelal naknadno. Natančneje, dve leti po obisku zapuščene stavbe ob Litijski cesti. Čeprav so te zgradbe za razliko od Vežnaverjeve nepoškodovane, so na ta račun pridobile le deset odstotkov vrednosti, zaradi lokacije pa še pet oziroma osem odstotkov.
Rigler se na naše prošnje za pojasnila ni odzval. Tako nismo mogli preveriti informacije, ali res poslovno sodeluje tudi s pooblaščeno cenilko Bredo Zorko, ki je leta 2017 tržno vrednost stavbe ob Litijski cesti v enem od stečajev ocenila na 2,9 milijona evrov. Zorko in Rigler sta sicer soseda v naselju Mali vrh pri Šmarju.
