Primož Lavre

Kdo lahko opravlja delo upravnika, kakšne so pravice in dolžnosti stanovalcev in upravnikov ter predvsem kdo jih nadzoruje?

Prebivalci večstanovanjskih blokov se morajo tako odločiti za ponudnika, pri tem pa se morajo strinjati solastniki. Za določitev upravnika je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Postopek za vpis se začne z oddajo vloge za vpis v register, na zahtevo upravnika oziroma predsednika skupnosti lastnikov.

Lahko pa se etažni lastniki organizirajo, pravijo na ministrstvu za solidarno prihodnost, in sami upravljajo svojo večstanovanjsko stavbo, a je pri nas takih primerov zelo malo.

Konfliktom se ni mogoče izogniti

V resničnem življenju se vseeno pojavljajo konflikti, ko prebivalci niso zadovoljni z delom in odzivom upravljavcev, na drugi strani pa se slednji srečujejo z različnimi, bolj ali manj upravičenimi zahtevami.

Tako so na javnem stanovanjskem skladu občine Ljubljana povedali, da je sicer lahko upravnik pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje nepremičnin. »V JSS MOL imamo pri 4338 stavbah vpisanih 126 upravnikov, pri čemer pojasnjujemo, da vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov. JSS je lastnik in upravljavec skupno 4665 stanovanjskih enot. V 47 večstanovanjskih stavbah, v katerih ima JSS MOL večinski lastniški delež oziroma več kot 75 odstotkov lastništva, se nahaja skupno 2190 stanovanjskih enot. Upravljanje v teh stavbah izvaja 13 različnih upravnikov.«

Največ stavb pokriva 90 upravnih družb

Na ministrstvu za solidarno prihodnost dodajajo, da je dejavnost upravljanja stavb del tržne ponudbe in povpraševanja, da pa je po podatkih Ajpesa v Sloveniji okoli 500 gospodarskih subjektov, ki se ukvarjajo tudi z upravljanjem, vendar menijo, da je aktivnih precej manj. Pri GZS deluje Združenje upravnikov nepremičnin, v katero je vključenih 90 upravnikov, in prav ti po njihovem mnenju pokrivajo največji del upravljanja večstanovanjskih stavb.

Primož Lavre

V Sloveniji lahko upravniki kandidirajo za upravljanje določene večstanovanjske stavbe na več načinov, odvisno od pravnega statusa zgradbe, njenega obstoječega upravnika in volje etažnih lastnikov. Če stavba že ima upravnika, lahko etažni lastniki kadarkoli skličejo zbor lastnikov in predlagajo zamenjavo upravnika (potrebno je 50-odstotno soglasje glede na solastniške deleže). Pri novogradnjah, namenjenih prodaji na trgu, upravnika običajno določi že investitor.

»V primeru, ko je v novogradnji predvideno večje število stanovanj in se ocenjuje, da bo skupna vrednost storitve upravljanja v dveh letih presegla 40.000 evrov brez DDV, se izbira upravnika izvede v skladu z Zakonom o javnem naročanju,« še pojasnjujejo na JSS MOL.

Pooblastila in obveznosti

Upravnik ima poleg pooblastil, določenih z zakonikom, še nekaj dodatnih pooblastil in dolžnosti. Tako zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi glede izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih, pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe in terminski plan izvedbe tega načrta, sestavi obračun stroškov upravljanja in te razdeli med etažne lastnike, poroča etažnim lastnikom o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov, poda letno poročilo o upravljanju objekta, opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter je pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati.

Seveda pa veljajo določene pravice in dolžnosti tudi za stanovalce. Na ministrstvu za socialno prihodnost pravijo, da med obveznostmi lahko najdemo določitev upravnika, sprejem načrta vzdrževanja, izpolnjevanje finančnih obveznosti: »Med pravicami pa velja omeniti, da odločajo o upravljanju skupnih delov stavbe, sprejmejo hišni red, imenujejo nadzorni odbor, vpogledujejo v mesečne obračune in pogodbe in podobno.« 

Pa vendar vedno znova prihaja do konfliktov, čeprav tako na JSS kot na inšpektoratu za stanovanja menijo, da je teh nekaj manj. »Konflikti med stanovalci in upravniki nastajajo, čeprav to ni nujno pogosto in je odvisno od več dejavnikov. Za te pa je nato pristojna stanovanjska inšpekcija,« pravi Sašo Rink, direktor JSS MOL.

Naša anketa govori malce drugače

Po naši anketi, ki jo je izpolnilo 199 bralcev, je sicer skoraj polovica vprašanih z delom upravnikov nezadovoljnih. Po njihovem mnenju upravnik ni odziven, stroški niso jasno opredeljeni, na splošno pa je zgradba slabo vzdrževana. Delno je z delom upravnikov zadovoljnih 27 odstotkov vprašanih, a pri tem najbolj pogrešajo boljšo odzivnost na kakšno okvaro in boljšo komunikacijo, le 14 odstotkov pa jih je zadovoljnih z delom upravnikov in menijo, da dobro skrbijo za njihov blok.

Jure Klobčar

Na inšpektoratu za stanovanja so tako lani prejeli več kot 1400 pritožb, letos pa že več kot 560 različnih pobud in vprašanj na stanovanjskem področju. Sama pobuda sicer še ne pomeni uvedbe postopka po uradni dolžnosti, pravi Boštjan Rus z inšpektorata.

Na ugotavljajo nevestnega dela upravnikov

Najpogostejše pritožbe delijo na tri glavne sklope: tiste, ki se nanašajo na opuščeno vzdrževanje večstanovanjske stavbe (na primer zamakanje strehe ali kopalnice), pobude, ki se nanašajo na nepravilnosti pri upravljanju (ni zbora, ni poročanja, ni zapisnika, upravnik ni omogočil vpogleda v listine, nesmotrna poraba sredstev rezervnega sklada), in preostala vprašanja, kot so reklamacije razdelilnika stroškov, reklamacije izvedenih del, medsosedske težave, povrnitev povzročene škode.

Vse to pa včasih le malo pomaga, saj imajo na inšpektoratu za to problematiko v vsej Sloveniji na voljo le pet inšpektorjev.

Ti lahko izrekajo odločbe ali prekrške ter denarne kazni, če se upravniki ne držijo odločb. »Nevestnega dela upravnikov ne ugotavljamo, mi lahko zgolj preverimo okoliščine konkretnega primera in odločimo v skladu s pooblastili. V kolikor etažni lastniki menijo, da upravnik ne deluje v njihovem interesu, ga lahko kadarkoli zamenjajo,« dodaja Boštjan Rus.

Kot omenjeno, lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od pogodbe z upravnikom v odpovednem roku treh mesecev, če se večina etažnih lastnikov s tem strinja. Če pa upravnik krši določila zakona ali pogodbe o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.

Lastniki stanovanj lahko tudi sami nadzirajo delo upravnika, saj ima vsak od njih pravico do mesečnega vpogleda v pogodbe in knjigovodske listine. Z novelo stanovanjskega zakona pa so uvedli tudi »metodo štirih oči«. Na ta način lahko etažni lastniki neposredno nadzirajo izplačila iz rezervnega sklada in sami preprečijo morebitne nepravilnosti.