Vlada bi Slovencem pocenila kredite in tako še podražila stanovanja?
Nova vlada mladim obljublja subvencionirane stanovanjske kredite in državna jamstva. Izračunali smo prihranek in preverili največjo nevarnost ukrepa.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Stanovanje v Sloveniji močno določa dejanski življenjski standard gospodinjstva. Kot smo na Svet24 pokazali v nedavni analizi revščine in stanovanj, lahko lastništvo odplačanega stanovanja ali plačevanje tržne najemnine pri podobnih prihodkih pomeni razliko med razmeroma stabilnim življenjem in finančno stisko.
To potrjuje tudi Surs. Med najemniškimi gospodinjstvi jih je leta 2024 kar 28 odstotkov navedlo, da s prihodki težko ali zelo težko preživijo mesec. Med lastniki stanovanj jih je bilo takih 13 odstotkov. Lani je četrtina vseh slovenskih gospodinjstev stanovanjske stroške označila za veliko breme.
Prav zato je obljuba nove oblasti politično privlačna. Demokrati Anžeta Logarja so pred volitvami predlagali subvencionirane kreditne sheme za prvo stanovanje, NSi, SLS in Fokus pa 95 odstotno državno jamstvo za prvi dom mladih.
Ideji sta po volitvah dobili mesto v koalicijski pogodbi. Ta poleg kreditov in jamstev napoveduje še najem z odkupom, stanovanjske cone, aktivacijo praznih stanovanj, javno zasebno sodelovanje ter tesnejše sodelovanje države in občin pri zemljiščih.
Ljubljansko stanovanje za 268 tisoč evrov
Koliko bi zelo poceni kredit dejansko spremenil?
GURS je za leto 2025 pri rabljenih stanovanjih v Ljubljani izmeril mediano 5.050 evrov za kvadratni meter, mediana uporabne površine prodanega stanovanja pa je znašala 53 kvadratnih metrov.
Za ponazoritev prvega stanovanja zato vzemimo 53 kvadratnih metrov veliko stanovanje. Pri navedeni ceni bi stalo približno 267.650 evrov.
Banka Slovenije pri kreditu za primarno nepremičnino priporoča, da posojilo praviloma ne preseže 80 odstotkov vrednosti nepremičnine. Če bi banka financirala toliko kupnine, bi moral kupec zagotoviti približno 53.530 evrov lastnih sredstev, kredit pa bi znašal 214.120 evrov. Gre za priporočilo, ne za zakonsko zahtevan 20 odstotni polog, banke pa morajo odstopanja obrazložiti.
Fiksne obrestne mere za nova stanovanjska posojila so se letos po podatkih Banke Slovenije gibale približno med 2,8 in 3,0 odstotka. Pri treh odstotkih bi 20 letni kredit iz našega primera pomenil približno 1.188 evrov mesečnega obroka.
Če bi država omogočila obrestno mero 1,2 odstotka, bi obrok padel na približno 1.004 evre.
Razlika je okoli 184 evrov vsak mesec in približno 44.000 evrov manj obresti v dvajsetih letih.
Takšna 1,2 odstotna stanovanjska shema danes ne obstaja. Obrestno mero smo za model vzeli iz trenutno odprtega kredita Eko sklada, kjer je res fiksna in znaša 1,2 odstotka, vendar je kredit omejen na 100.000 evrov ter na okoljske naložbe, denimo energetsko prenovo in skoraj ničenergijsko gradnjo. Navadnega nakupa stanovanja z njim ni mogoče financirati.
Poceni kredit pomaga predvsem tistemu, ki je že blizu nakupa
Takšna shema bi najmočneje pomagala gospodinjstvom, ki imajo dovolj prihodkov za odplačevanje dolga, zmanjka pa jim nekaj deset tisoč evrov kreditne sposobnosti ali denarja za začetni vložek.
Za gospodinjstva z nizkimi prihodki ostaja omejitev kreditna sposobnost. Banka Slovenije zahteva, da mora kreditojemalcu po plačilu obrokov letos ostati najmanj 745 evrov mesečno, poleg tega pa omejuje delež prihodkov, ki jih lahko gospodinjstvo namenja odplačevanju dolga.
Zato kredit in javno najemno stanovanje rešujeta dva različna problema. Prvi pomaga človeku, ki dolg lahko odplačuje. Drugi ostaja potreben tam, kjer tudi zelo poceni dolg ni varen odgovor.
Jamstvo za mlade že obstaja, vendar ne deluje
Nova vlada pri jamstvih začenja z neprijetno izkušnjo.
Slovenija že ima Stanovanjsko jamstveno shemo za mlade. Namenjena je prvim kupcem do 38. leta, omogoča kredit do 200.000 evrov za največ 30 let, letna jamstvena kvota pa znaša 300 milijonov evrov.
Januarja je SID banka banke ponovno povabila k sodelovanju.
Ponudbe ni oddala nobena banka.
Shema je zato trenutno neaktivna.
Če želi koalicija uresničiti precej ambicioznejše predvolilno 95 odstotno jamstvo, bo morala najprej odgovoriti, zakaj bi nova različica delovala tam, kjer sedanja ni.
Poceni denar bi hitro postal velik državni program
Tudi strošek subvencioniranih obresti bi bil visok.
Če bi država vsako leto pomagala 5.000 gospodinjstvom in bi bil povprečni kredit enak našemu ljubljanskemu primeru, bi šlo za približno 1,07 milijarde evrov novih stanovanjskih posojil.
Razlika med tremi in 1,2 odstotka pri posameznem modelnem kreditu skozi 20 let znaša približno 44.000 evrov. Pri 5.000 kupcih bi bila skupna nominalna razlika v obrestih približno 220 milijonov evrov.
To ni ocena prihodnjega proračunskega stroška. Koalicija še ni določila obrestne mere, števila upravičencev, višine kredita ali načina subvencioniranja.
Dejanski strošek bi bil odvisen tudi od prihodnjih tržnih obresti in načina, kako bi država shemo financirala.
Pokaže pa velikost odločitve. Množični poceni stanovanjski kredit ne bi bil majhna socialna olajšava.
Potreb je 20.407, neposredno se jih gradi 208
Poceni kredit rešuje kupno moč. Druga polovica enačbe je ponudba.
V raziskavi ministrstva je sodelovalo 195 od 212 občin. Občine in drugi stanovanjski akterji so izrazili potrebo po 20.407 dodatnih najemnih stanovanjih v javni in neprofitni lasti. Gre za potrebe tega dela stanovanjskega fonda, ne za oceno celotnega stanovanjskega primanjkljaja Slovenije.
Občine so hkrati prijavile 164 potencialnih projektov, v okviru katerih bi lahko nastalo več kot 9.000 stanovanj. Ti projekti so v različnih razvojnih fazah in 9.000 zato še ne pomeni 9.000 zagotovljenih gradenj.
Stanovanjski sklad je konec maja poročal, da ima trenutno v neposredni gradnji štiri projekte s skupno 208 stanovanji. Gradbena dovoljenja je medtem pridobil za več kot 1.250 stanovanjskih enot, za katere potekajo priprave na gradnjo.
Nova vlada je te projekte prevzela. Ministrica Polona Rifelj je ob nastopu povedala, da se bodo tekoče gradnje nadaljevale in da želi vlada poleg najemnih spodbujati tudi lastniška stanovanja za mlade po vsej Sloveniji.
Koalicijska pogodba pa za zdaj ne določa, koliko novih stanovanj želi vlada do konca mandata dejansko zagotoviti.
Kaj se zgodi, če kupci dobijo denar prej kot stanovanja
To je osrednje tveganje novega modela.
GURS je že pri dogajanju leta 2025 ugotovil, da so nižje obrestne mere povečale obseg stanovanjskih kreditov in aktivnost kupcev. Hkrati je zaradi nadaljnje rasti cen dostopnost stanovanj za večino prebivalstva še naprej padala. Cene stanovanj so se lani zvišale za 11 odstotkov.
Tudi letos kreditiranje hitro raste. Banka Slovenije je maja izmerila 10,2 odstotno medletno rast stanovanjskih posojil, obenem pa ugotavlja, da ponudba stanovanj zaostaja za povpraševanjem in da so nepremičnine po njenih ocenah precenjene.
OECD pri podpori prvim kupcem opozarja na isti mehanizem. Hipotekarna jamstva, poceni krediti in druge spodbude za lastništvo lahko ob omejeni ponudbi dvignejo cene stanovanj. Del pomoči tako skozi višjo kupnino pridobijo sedanji lastniki.
Pri drugih vladnih predlogih je slika precej ugodnejša
Koalicijska pogodba ima prav na strani ponudbe več ukrepov, ki se precej dobro ujemajo s priporočili stroke.
Hitrejša dovoljenja in prostorski postopki so med najbolj utemeljenimi predlogi. OECD prav dolgotrajne in razdrobljene postopke označuje za eno osrednjih slovenskih stanovanjskih ovir.
Priporoča enotnejši sistem, boljše sodelovanje občin in države ter celo možnost, da se ob neodzivu organa po določenem roku šteje, da je ta soglašal. Prav takšno načelo molka organa je zapisala tudi koalicija.
Stanovanjske cone in javna zemljišča lahko učinkujejo neposredno na ponudbo. OECD Sloveniji priporoča aktivnejšo zemljiško politiko in opozarja, da je cenovno dostopno zemljišče eden ključnih pogojev za dostopnejšo gradnjo.
Mednarodne izkušnje kažejo tudi, da lahko občine javna zemljišča oddajo ali namenijo stanovanjskim izvajalcem pod tržno ceno in v zameno zahtevajo dolgoročno dostopna stanovanja.
Aktivacija praznih stanovanj lahko pomaga hitreje kot novogradnja, vendar je njen potencial težje oceniti. OECD opozarja, da so uradni podatki o praznih stanovanjih pogosto nezanesljivi ter da prazno stanovanje v kraju brez povpraševanja ali v slabem stanju ne rešuje pomanjkanja v Ljubljani. Učinkoviti so lahko davčne spodbude, jamstva lastnikom in posredovanje pri dolgoročnem oddajanju.
Davčno spodbujanje dolgoročnega najema in večja pravna varnost imata strokovno podlago. OECD slovenski najemni trg opisuje kot majhen in precej neformalen ter priporoča bolj uravnotežena pravila med najemnikom in lastnikom ter standardizirane pogodbe. Koalicijska zamisel je zato smiselna, če bo povečala število stanovanj, ki se dejansko dolgoročno oddajajo, in ne bo ostala zgolj davčna olajšava sedanjim najemodajalcem.
Najem z odkupom lahko reši predvsem problem pologa. Podobni modeli deljenega lastništva gospodinjstvu omogočijo, da do lastništva pride postopoma. OECD ugotavlja, da lahko dobro zasnovani modeli deljenega lastništva ustvarijo dostopnejšo pot do doma tudi gospodinjstvom z nižjimi prihodki. Ključna so pravila, ki preprečijo, da bi javna subvencija ob prvi prodaji izginila v tržni kapitalski dobiček.
Javno zasebno sodelovanje lahko poveča razpoložljiv denar za gradnjo, vendar mora država v pogodbi določiti, koliko stanovanj bo dostopnih in kako dolgo. OECD v aktualnem pregledu priporoča kombiniranje javnega in zasebnega financiranja, vendar poudarja potrebo po izvajalcih z vzdržnim poslovnim modelom ter jasnimi pravili dostopnosti.
Tipska gradnja lahko nekoliko zmanjša stroške projektiranja in pospeši ponavljajoče se projekte. Večjega učinka pa sama težko doseže, saj OECD med glavnimi slovenskimi ovirami navaja zemljišča, dovoljenja, gradbene stroške in pomanjkanje delovne sile.
Kredit je lahko dober ukrep, če stanovanje pride z njim
Nova koalicija je pravilno prepoznala skupino ljudi, ki jo obstoječi sistem težko doseže.
To so mladi in mlade družine z rednimi prihodki, ki lahko kredit odplačujejo, vendar nimajo 50.000 evrov za začetni vložek ali dovolj kreditne sposobnosti za današnjo kupnino.
Za njih lahko državna pomoč pomeni razliko med najemom in lastništvom.
Hkrati stanovanjska politika ne more temeljiti samo na kupcih. Slovenski javni in neprofitni najemni fond že danes izkazuje več kot 20.000 dodatnih potreb, na trgu pa ponudba zaostaja za povpraševanjem.
Zato bo najpomembnejši podatek nove stanovanjske politike precej preprost.
Poglavitna ne bo višina subvencije, temveč koliko novih stanovanj bo zaradi nje dejansko nastalo.
Če bo država poceni kredit povezala z novogradnjo, javnimi zemljišči, stanovanjskimi conami, najemom z odkupom in hitrejšimi postopki, lahko paket mladim res odpre dostop do doma. A stanovanja se bodo morala najprej zgraditi.
Če bodo krediti prišli hitreje kot stanovanja, bodo kupci lahko plačali več. Prodajalci pa se bodo temu prilagodili.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
