Prazne hiše na podeželju, mladi brez stanovanj: V Ajdovščini našli rešitev
Intervjuji razkrivajo veliko željo po rešitvah, a sistem šepa. V eni slovenski občini pa že dokazujejo, da je aktivacija praznih hiš lahko uspešna.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Na slovenskem podeželju in tudi v manjših mestih se vse bolj kaže izrazit stanovanjski paradoks. Po eni strani se mladi in mlade družine soočajo z omejeno dostopnostjo do stanovanj in visokimi cenami nepremičnin, po drugi strani pa številne velike družinske hiše ostajajo delno prazne ali premalo izkoriščene. V njih pogosto živijo le ena ali dve osebi, medtem ko večji del bivalnih površin ostaja neizkoriščen.
Od praznih hiš do novih domov: Ambiciozen raziskovalni projekt
Na ta izziv se odziva nov raziskovalni projekt »Modeli aktivacije velikih družinskih hiš s praznimi ali delno praznimi bivalnimi površinami«, ki poteka v okviru »Ciljnega raziskovalnega programa (CRP) 2025. Projekt izvajajo Urbanistični inštitut RS (UIRS), Inštitut Republike Slovenije za socialno varstvo (IRSSV) in Fakulteta za arhitekturo Univerze v Ljubljani. Gre za interdisciplinaren pristop, ki združuje znanja urbanizma, arhitekture, sociologije, ekonomije, prava in socialnega dela.
V obdobju 2025–2027 bo projekt raziskoval, kako v Sloveniji ponovno aktivirati velike prazne ali delno prazne družinske hiše in jih učinkoviteje vključiti v stanovanjski fond. V središču raziskave je razumevanje, kako lahko obstoječi stanovanjski prostor postane bolj funkcionalen in dostopen, ne da bi bilo treba graditi nove objekte.
Gre za spremembo načina razmišljanja: Ne le gradnja novih stanovanj, temveč tudi iskanje načinov, kako učinkoviteje in bolj premišljeno izkoristiti obstoječi stanovanjski fond.
Ključni cilji projekta vključujejo opredelitev pojma velike družinske hiše, pri čemer bodo raziskovalci določili njene značilnosti in gabarite. Poleg tega bodo analizirali razloge za nizko zasedenost takšnih hiš ter preučili, zakaj ostajajo delno prazne tudi v primerih, ko gre za kakovostne in dobro ohranjene objekte.
Lastniki in potencialni stanovalci v središču raziskave
Pomemben del raziskave se nanaša na lastnike nepremičnin. Projekt preučuje njihovo pripravljenost za aktivacijo hiš ali posameznih delov ter načine, kako bi jih bilo mogoče spodbuditi k oddaji ali drugačni obliki uporabe prostora. Hkrati raziskava vključuje tudi potencialne najemnike ali bodoče stanovalce, predvsem mlade in mlade družine, ter njihove potrebe in pričakovanja glede bivanja v takšnih hišah.
V okviru projekta bodo obravnavane tudi tehnične možnosti prilagoditev hiš, ki bi omogočile bivanje več gospodinjstev v eni stavbi. To vključuje razmislek o delitvi objektov, preureditvi etaž, zagotavljanju zasebnosti ter ustrezni infrastrukturi.
Z vključitvijo v intervju lahko prispevate dragocene izkušnje in poglede, ki bodo pomagali oblikovati nove, bolj dostopne in trajnostne stanovanjske rešitve.
Na podlagi zbranih podatkov bodo pripravljeni različni modeli aktivacije velikih družinskih hiš. Ti bodo vključevali možnosti dolgoročnega najema posameznih delov hiše, etažiranja in prodaje delov stavb ter različne oblike spodbud za aktivacijo praznih nepremičnin. Poseben poudarek bo tudi na potrebni podpori države ali občin, tako na zakonodajni kot organizacijski ravni.
Raziskovalci poudarjajo, da gre za pomembno priložnost za bolj racionalno rabo prostora, zmanjšanje potrebe po novih gradnjah ter krepitev medgeneracijskega povezovanja in lokalnih skupnosti. Prazne ali polprazne hiše tako ne predstavljajo zgolj neizkoriščenega prostora, temveč tudi potencial za nove oblike bivanja in sobivanja.
Projekt je trenutno v začetni fazi terenskega dela, v okviru katerega raziskovalci izvajajo intervjuje z lastniki velikih hiš. V ospredju so predvsem gospodinjstva, kjer v večjih objektih živita ena ali dve osebi, ali kjer so posamezni deli hiš neizkoriščeni. Namen intervjujev je razumeti razloge za obstoječe stanje, morebitne zadržke glede oddaje ali delitve prostorov ter pripravljenost za spremembe.
Anja Lazar: Ljudje si želijo rešitev, a sistem jih še ne ponuja
Lastnike hiš z neizkoriščenimi bivalnimi prostori, ki bi bili pripravljeni sodelovati v raziskavi ali želijo pridobiti dodatne informacije o projektu, vabijo k sodelovanju. E-naslov: anja.lazar@irssv.si. Telefon: 051 204 115.
Sodelavka na projektu, Anja Lazar, je za Svet24 pojasnila, da v okviru raziskave trenutno po vseh regijah Slovenije potekajo intervjuji z lastniki večjih hiš, tako v urbanih kot ruralnih okoljih. Namen je bolje razumeti dejanske razmere na terenu ter skupaj z lastniki preučiti možnosti, kako bi lahko nepremičnine ali prodali ali jih postopno vključili v stanovanjsko rabo.
Kot poudarja, je med ljudmi pogosto prisotna pripravljenost za aktivacijo nepremičnin, saj si mnogi želijo rešitev in tudi določeno obliko podpore. Vendar pa se pričakovanja pogosto srečujejo z realnostjo, kjer ni hitrih ali sistemskih rešitev – marsikdo bi si želel sprememb “čez noč”, medtem ko so procesi v praksi kompleksni in odvisni od številnih dejavnikov.
Lazar dodaja, da so trenutne možnosti pogosto prepuščene posamezniku, njegovi iznajdljivosti ter razpoložljivim finančnim in organizacijskim zmožnostim, saj sistemska podpora pri prodaji, oddaji ali preurejanju tovrstnih hiš še ni dovolj razvita.
Izzivi prostorskih aktov in čustvena navezanost
Ob tem v projektu že zaznavajo več izzivov. Med pomembnejšimi so omejitve prostorskih aktov, ki pogosto ne omogočajo enostavne preobrazbe enostanovanjske hiše v večstanovanjski objekt, tudi kadar to dopuščata velikost in struktura stavbe. Dodaten vidik predstavljajo tudi osebni in čustveni razlogi lastnikov, saj si mnogi starejši želijo ohraniti hišo kot del družinske dediščine in življenjske zgodbe.
V naslednjih fazah projekta bodo organizirane tudi fokusne skupine z iskalci stanovanj, predvsem mladimi in mladimi družinami, ki bodo predstavili svoje potrebe in pričakovanja glede bivanja v večjih hišah – bodisi v obliki najema, souporabe ali nakupa.
Vzporedno s tem se vprašanje praznih velikih hiš že odpira tudi širše, na primer v okviru priprav na 6. slovenski podeželski parlament, kjer se razpravlja o učinkovitejši rabi obstoječega stanovanjskega fonda. Tudi raziskave Inštituta RS za socialno varstvo in partnerjev kažejo, da je povezovanje praznih stanovanjskih kapacitet z dejanskimi potrebami prebivalcev ena ključnih razvojnih priložnosti slovenskega podeželja.
Ajdovščina kot zgled: Kako aktivirati neizkoriščen fond stanovanj
Laznik pa je v pogovoru za Svet24 izpostavila tudi Ajdovščino, kjer aktivacija praznih prostorov že uspešno poteka. Po besedah direktorice Javnega stanovanjskega sklada Občine Ajdovščina (sklada), Alenke Čadež Kobol, so v letu 2025 objavili poziv lastnikom za oddajo praznih nepremičnin v najem. Na poziv so prejeli 11 ponudb za prazna stanovanja, zanimanje pa od takrat še narašča. Lastniki se na sklad obračajo skoraj vsakodnevno, predvsem z vprašanji, kako svoje nepremičnine oddati in kakšne so možnosti sodelovanja.
Velik del teh stanovanj potrebuje določeno stopnjo prenove. Sklad v takih primerih sodeluje z lastniki tudi finančno – prispeva sredstva za ureditev stanovanja pred oddajo, vložek pa se kasneje postopoma poračuna skozi najemnino.
Ob tem so na skladu objavili tudi razpis za podnajemnike, na katerega so se prijavili tako občani Ajdovščine kot tudi posamezniki iz drugih občin. Sklad deluje kot povezovalni člen med lastnikom in najemnikom: pomaga pri pripravi stanovanja, urejanju najemnega razmerja ter pripravi pogodbe. Pomembno pa je, da se teh postopkov lotevajo šele, ko je znan konkreten najemnik – torej ko obstaja dejanski interes za določeno nepremičnino. Stanovanj brez zagotovljenega interesa ne pripravljajo vnaprej.
Sklad brez provizije povezuje lastnike in najemnike
Ena ključnih prednosti za lastnike je, da sklad za svoje storitve ne zaračunava provizije. Nepremičnina se odda po tržni najemnini, ki jo prejme lastnik. Če lastnik višine najemnine ne določi sam, jo oceni cenilec. Trenutno se najemnine gibljejo približno med 10 in 12 evri na kvadratni meter. Cena je odvisna glede na lokacijo, opremljenost in starost stanovanja … Podoben pristop je sicer že poskušala uvesti tudi javna najemna služba Stanovanjski sklad Republike Slovenije, vendar z nekoliko drugačnim modelom najemnin. Te so bile po navedbah Čadež Kobol postavljene relativno nizko – približno 30 odstotkov nad neprofitno najemnino – kar se v praksi ni izkazalo za učinkovito. V Ajdovščini so zato ubrali drugačen pristop in se odločili za tržne najemnine, kar se kaže kot bolj uspešno.
Najemniki imajo ob tem, tako Čadež Kobol, urejen in varen položaj: lahko prijavijo stalno prebivališče ter uveljavljajo subvencije. Tudi tveganje za morebitno neplačevanje najemnine prevzame sklad, kar dodatno razbremeni lastnike.
Ajdovski model uspešen tudi pri hišah
Niso pa bili do sedaj uspešni le pri oddaji stanovanj. Sklad je že uspešno posredoval tudi pri oddaji hiše v vasi Budanje, kjer so uredili najemno pogodbo za mlado petčlansko družino. Takšni primeri kažejo, da model deluje tudi pri večjih nepremičninah, ne le pri stanovanjih.
Praznih hiš je veliko – ključ je v miselnosti lastnikov
Direktorica ob tem poudarja, da je praznih hiš in stanovanj na območju občine še vedno veliko, tako kot tudi drugod po državi. Ključni izziv pa ostaja sprememba miselnosti lastnikov – predvsem pripravljenost, da svojo nepremičnino zaupajo v uporabo neznanim najemnikom ali so z njimi celo pripravljeni bivati. Kljub temu ocenjuje, da gre za pomemben korak naprej, saj se na ta način postopoma aktivira velik del neizkoriščenega stanovanjskega fonda. Celoten projekt je za zdaj še v začetni fazi, vendar se po njenih besedah razvija v zelo pozitivni smeri.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
