Bobo

Lani je bil na slovenskem nepremičninskem trgu tretje leto zapored prisoten trend upadanja števila kupoprodaj nepremičnin, medtem ko so cene še naprej rasle.

Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani v Sloveniji zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 10 do 15 odstotkov, piše v poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2024, ki ga je danes na svojih spletnih straneh objavila geodetska uprava.

Lani prodanih 7000 stanovanj in 5000 hiš

Glede na še začasno število evidentiranih prodaj za leto 2024 ocenjujejo, da je bilo lani v Sloveniji prodanih okoli 7000 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5000 stanovanjskih hiš, skupaj vrednih nekaj manj kot 1,7 milijarde evrov. Skupaj je bilo lani po ocenah v Sloveniji sklenjenih od 24.000 do 25.000 kupoprodajnih pogodb za nepremičnine v skupni vrednosti od 2,5 do 2,6 milijarde evrov.

Zmanjšanje števila transakcij na geodetski upravi med drugim pripisujejo vladnim napovedim glede obdavčitve premoženja v obliki stanovanjskih nepremičnin in omejitvi kratkoročnega oddajanja nepremičnin, še bolj pa nadaljnji visoki rasti cen, ki omejuje dostopnost nepremičnin širšemu delu prebivalstva.

Predvidevajo, da je bilo lani prodanih okoli 4600 zemljišč za gradnjo stavb s skupno površino okoli 470 hektarov. To je bilo tretje zaporedno leto, ko se je število prodaj zemljišč za gradnjo stavb zmanjšalo. Lani se je število prodaj zazidljivih zemljišč v primerjavi z letom prej zmanjšalo za 20 odstotkov, od tistega v letu 2021 pa je bilo manjše za več kot 45 odstotkov.

Najbolj dejaven trg v Celju, najmanj tradicionalno v Zasavju

Najbolj dejaven je bil lani trg stanovanj v Celju. Sledila sta Kranj z okolico in severna okolica Ljubljane ter nato Maribor. Najmanj dejaven pa je trg stanovanj tradicionalno v Zasavju. Pri stanovanjskih hišah je bila dejavnost trga lani največja v Celju, Mariboru in na območju Slovenske Istre brez Obale.

Rast cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani po navedbah uprave sicer ni bila tako izrazita kot v rekordnem letu 2022, a kljub temu razmeroma visoka. Na ravni države so cene stanovanjskih hiš zrasle za devet odstotkov, cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah za deset odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa za 17 odstotkov.

Po teh izračunih se je srednja cena stanovanja v večstanovanjskih stavbah na ravni države lani oblikovala pri 2920 evrov na kvadratni meter, kar je 310 evrov več kot leto prej. Pri tem se je srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani zvišala za rekordnih 500 evrov na kvadratni meter in presegla 4500 evrov na kvadratni meter.

Primož Lavre

Srednja cena hiše s pripadajočim zemljiščem je medtem lani znašala 165.000 evrov, s čimer je bila za 24.000 evrov višja kot leto prej. Srednja velikost prodanih hiš je znašala 161 kvadratnih metrov, srednja velikost pripadajočega zemljišča pa 700 kvadratnih metrov. V Ljubljani je bilo treba za hišo s pripadajočim zemljiščem v povprečju odšteti 405.000 evrov.

V primerjavi z letom prej se je lani razlika v cenah stanovanjskih nepremičnin med območji, kjer so najvišje (torej v Ljubljani ter gorenjskih in obalnih turističnih krajih), in pretežno ruralnimi območji, kjer so najnižje, nekoliko povečala. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so bile tako v Ljubljani v povprečju 3,4-krat višje kot v Beli krajini, cene stanovanjskih hiš pa 5,8-krat. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih hiš so bile v Ljubljani v povprečju več kot 40-krat višje kot v Prekmurju, kjer so praviloma najnižje.

Ob upadanju števila transakcij ter rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se po navedbah geodetske uprave zdi, da smo v samem vrhu nepremičninskega cikla in postopoma prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države.

Cene so v petih letih zrasle za več kot polovico

Cene stanovanj so po oceni uprave v zadnjih petih letih zrasle za 67 odstotkov, cene hiš za 54 odstotkov in cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb za 72 odstotkov. Od tistih v letu 2015, ko je v Sloveniji prišlo do zadnjega obrata cen nepremičnin, so bile cene stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb lani več kot še enkrat višje, cene hiš pa so se zvišale za dobrih 80 odstotkov.

Zmanjšanje števila nepremičninskih transakcij pričakujejo tudi letos, saj visoke cene in omejena ponudba še naprej zmanjšujejo tako plačilno sposobnost prebivalstva kot tudi investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah.

"Če se bo trend upadanja števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami z enako intenzivnostjo nadaljeval tudi letos, bi lahko v prihodnjem obdobju govorili o novi krizi nepremičninskega trga," so zapisali.

Ocenjujejo, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin letos nekoliko umirila, pri čemer lahko ponekod - predvsem na sekundarnem trgu - pride do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj. "Zaradi omejene ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč v največjih mestih, zlasti v Ljubljani, ki pomembno vpliva na trende na slovenskem nepremičninskem trgu, pa večjega in nenadnega padca cen nepremičnin ni pričakovati," so dodali.