Na družbenih omrežjih ne manjka skupin uporabnikov, ki iščejo dostopno streho nad glavo, ne manjka pa niti takšnih ali drugačnih komentarjev o »požrešnih in izkoriščevalskih najemodajalcih«, ki da le izkoriščajo stisko ljudi.
Eden od uporabnikov pa jim je vseeno stopil v bran, po njegovem mnenju je za vse skupaj kriva predvsem država, saj regulacije višine najemnin ni, določajo pa se na osnovi prostega trga oziroma ponudbe in povpraševanja. »Vsi, ki se jezite nad višino najemnin: pri nas je davek 25 odstotkov, olajšava pa 10, efektivno torej 22,5 odstotka za opremljeno stanovanje. Ali razumete? Ne gre za požrešne najemodajalce, ampak za požrešno državo. Ko primerjate cene najemnin, primerjajte še davke od najemnin. Za primerjavo, obdavčitev v ltaliji je 17,25 odstotka, na Nizozemskem 13,42, v Franciji 10, na Hrvaškem 8,40 in v Nemčiji 2,71,« je zapisal uporabnik.
Jeze med uporabniki torej ni malo, res pa je tudi, da se morata tako najemodajalec kot najemnik v prvi vrsti spoprijeti s svojimi dolžnostmi in pravicami.
Precej daleč smo od idealnih razmer
Odvetnik Gregor Verbajs, ki se sicer ukvarja tudi z nepremičninskim pravom, na svoji spletni strani pravi, da je danes težko najti idealnega najemnika in idealnega najemodajalca: »Vsi najemodajalci si seveda želijo, da bi lahko v miru oddali nepremičnino v najem in z najemniki ne bi imeli nobenih težav. Predstavljajte si, da oddate nepremičnino v najem, najemnik vam redno plačuje najemnino in vse stroške ter se po izteku najemnega razmerja prostovoljno izseli iz nepremičnine.«
A kar nekaj dejstev na nepremičninskem trgu govori, da smo pri nas od idealnih razmer precej oddaljeni in da se morajo zato vsi zavedati svojih pravic, a tudi dolžnosti.
Pogosto, kot sam pravi, opaža, da potencialni najemodajalci ne želijo svojih nepremičnin oddati na najemniški trg. Po informacijah geodetske uprave ima danes 1,63 milijona fizičnih oseb v lasti nepremičnine, po podatkih statističnega urada pa je v lasti fizičnih oseb 92 odstotkov vseh stanovanj. V skoraj 79 odstotkih teh so leta 2021 živeli lastniki, najemnih stanovanj je bilo 9 odstotkov, v 12 odstotkih pa so živeli uporabniki, ki niso ne najemniki ne lastniki. Od tega pa je bilo okoli 165.000 stanovanj nenaseljenih.
Kot pravi Verbajs, najemodajalci pogosto naletijo na pravne ovire, zaradi katerih oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo. »Zato se po statistiki v najem oddaja le dobrih 33.000 stanovanj v zasebni lasti. Torej pri nas obstaja velik potencial za oddajo stanovanj na trgu, vendar je res več kot očitno, da zaradi pravnih ovir oddajanje stanovanj v najem ni zanimivo.«
Prezapletena prekinitev pogodbe
Eden od vzrokov je davčno okolje, oddajanje nepremičnine v najem je namreč tudi davčna obveza. Najemodajalec je dolžan prijaviti prihodke od najemnine in plačati dohodnino, dohodnina pa se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov, po stopnji 25 odstotkov. In če to primerjamo s številkami v drugih državah, ki jih je omenil tudi uporabnik družbenega omrežja, Slovenija najemodajalcem ni najbolj naklonjena.
»Mnogi zato, če se že odločijo za oddajanje, odprejo tako imenovani popoldanski s. p. A bilo bi bolje, da najemodajalcem ne bi bilo treba iskati alternativnih možnosti, da svojo nepremičnino sploh lahko oddajo v najem,« še pravi Verbajs.
Njena.si
Maksimalna energetska neodvisnost s paketom Pametna samooskrba
Naslednje dejstvo, ki odvrne marsikaterega potencialnega najemodajalca, je prezapletena odpoved najemnega razmerja. Pri pogodbi za določen čas mora najemnik najmanj 30 dni pred potekom pogodbe pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja pogodbe. Pri pogodbi za nedoločen čas pa je bolj zapleteno. Če jo želi prekiniti najemodajalec, mora zagotoviti najemniku drugo ustrezno stanovanje. »Takšna določba je povzročila, da najemodajalci stanovanja ne oddajajo za nedoločen, temveč samo za določen čas. V primeru oddaje stanovanja v najem za nedoločen čas bi se namreč dejansko odpovedali možnosti uporabe lastne nepremičnine, saj bi stanovanje oddali v najem brez možnosti, da se najemna pogodba sploh kadarkoli prekine. Ostala bi jim zgolj gola lastninska pravica,« dodaja Verbajs.
In ko se zaplete ter se obe strani podata na sodišče, postane vse skupaj še bolj zapleteno. Sodna odpoved najemne pogodbe pomeni, tako Verbajs, izjemno dolge sodne postopke, ki lahko škodo najemodajalcu bistveno povečajo.
Dve leti nekdo brezplačno prebiva v vašem stanovanju
»Predstavljajte si, da z najemnikom sklenete najemno pogodbo, ta pa vam čez določen čas neha plačevati najemnino. Potem vložite tožbo za odpoved najemne pogodbe in plačilo najemnine. Ker je najemnik še vedno v vašem stanovanju, kljub neplačevanju najemnine, morate vložiti še tožbo na izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja. Ko dobite tudi sodbo za izpraznitev in izselitev najemnika, lahko v izvršilnem postopku vložite izvršbo za izpraznitev in izselitev najemnika iz stanovanja. Da boste prišli zgolj do sodbe, bo trajalo vsaj dve leti. Dve leti pa bo najemnik lahko brezplačno uporabljal vaše stanovanje in seveda, če bo šel nato na primer v stečaj, se lahko poslovite od najemnine ter tudi od odškodnine, ker dve leti niste mogli oddajati nepremičnine v najem,« slikovito oriše težavo Verbajs.
In ponudi rešitev: da najemodajalec pogodbo sklene za določen čas in v obliki notarskega zapisa. Pogodba v obliki notarskega zapisa je neposredno izvršljiva, ima enako moč kot sodba, s tem se v primeru težav najemodajalec izogne dolgotrajnemu sodnemu postopku. »Glede na vse navedeno najemodajalcem predlagam, da če želite biti maksimalno zavarovani, sklenete najemno pogodbo za eno leto in v obliki notarskega zapisa,« dodaja pravnik Gregor Verbajs.
V najem lahko odda le lastnik nepremičnine
Sicer ima tudi najemodajalec nekaj drugih dolžnosti. Stanovanje lahko oddaja samo lastnik stanovanja oziroma hiše, najemnik pa se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb. Lastnik pa lahko s pisnim in pri notarju overjenim pooblastilom to prenese tudi na druge osebe, največkrat druge družinske člane.
Najemodajalec mora kot prvo dobro pripraviti nepremičnino, od temeljitega čiščenja dalje. Preden se najemniki vselijo, naj najemodajalec odpravi vse manjše napake (pokvarjena stikala, puščajoče pipe ali razpoke na stenah), posodobi pohištvo in izboljša energetsko učinkovitost, kar bo zmanjšalo stroške ogrevanja in hlajenja ter še bolj privabilo potencialne najemnike.
Med obveznostmi pa ne morete mimo zagotovila, da je nepremičnina primerna za bivanje; kot lastnik morate tudi zagotoviti potrebna vzdrževalna dela, od strehe, vrat in oken do inštalacije ali vodovoda.
