Profimedia

Upravljanje večstanovanjskih stavb v Sloveniji je področje, ki ga ureja Zakon o upravljanju večstanovanjskih stavb (ZUreP-1). Vsak stanovanjski blok, v katerem biva več etažnih lastnikov, potrebuje upravnika, ki skrbi za tekoče vzdrževanje, izvajanje odločitev etažnih lastnikov ter za zakonito in pregledno upravljanje skupnih delov stavbe.

PREBERITE TUDI

• Inšpektorat v nadzor upravnikov, najema in oglaševanja novih stanovanj
• Se lastniki stanovanj v blokih zavedajo dolžnosti upravnikov?

Kdo je upravnik in kaj dela?

Upravnik je fizična ali pravna oseba, ki jo za opravljanje upravniških storitev izberejo etažni lastniki. Njegova naloga je, da skrbi za:

• redno in investicijsko vzdrževanje stavbe,
• zavarovanje stavbe,
• finančno in administrativno upravljanje,
• izvajanje odločitev etažnih lastnikov,
• nadzor nad izvajalci del,
• komunikacijo z etažnimi lastniki in javnimi institucijami.

Katere dolžnosti ima upravnik?

Po zakonu in pogodbi o upravljanju ima upravnik več ključnih dolžnosti:

• zagotavljanje funkcionalnosti stavbe,
• priprava letnega programa vzdrževanja,
• obveščanje etažnih lastnikov o pomembnih zadevah,
• vodenje evidenc in arhiviranje dokumentacije.

Upravnik je dolžan ravnati v interesu vseh etažnih lastnikov in delovati transparentno.

Kakšne pravice imajo stanovalci?

Etažni lastniki imajo pravico:
• do informacij,
• do soupravljanja,
• do nadzora nad delom upravnika,
• do soodločanja o rezervnem skladu,
• do ukrepanja v primeru neustreznega dela upravnika.

MPA

Kaj lahko storijo stanovalci, če upravnik ne opravlja svojih dolžnosti?

Če upravnik ne izpolnjuje svojih obveznosti, imajo stanovalci na voljo več ukrepov:

1. Pisno opozorilo upravniku
Prvi korak je praviloma pisno opozorilo, v katerem etažni lastniki upravnika pozovejo k odpravi pomanjkljivosti in izpolnitvi njegovih dolžnosti. Priporočljivo je, da opozorilo podpiše več lastnikov ali predstavnik skupnosti.

2. Sklic zbora etažnih lastnikov

Etažni lastniki lahko skličejo zbor lastnikov, na katerem se obravnava delo upravnika. Če večina ugotovi, da upravnik krši pogodbo ali zakon, lahko sprejmejo ustrezne sklepe (npr. zahteva za takojšnjo odpravo pomanjkljivosti, imenovanje novega upravnika).

3. Zamenjava upravnika
Če se upravnik na opozorila ne odziva ali ponavlja kršitve, ga lahko etažni lastniki zamenjajo. Za to je potrebna večina lastnikov po solastniških deležih (nad 50 %). Novi upravnik se izbere s sklepom zbora lastnikov in sklenitvijo nove pogodbe.

4. Sodna pomoč
Če upravnik krši zakon ali pogodbo, lahko etažni lastniki:
• sprožijo sodni postopek za razveljavitev upravniške pogodbe,
• vložijo tožbo zaradi škode, če je ta nastala zaradi malomarnosti upravnika,
• se obrnejo na inšpektorat za okolje in prostor, ki lahko opravi nadzor.

5. Prijava nadzornim organom
V primeru hujših kršitev lahko stanovalci podajo prijavo tudi na Tržni inšpektorat RS ali Gradbeni inšpektorat, če gre za vprašanja, povezana z vzdrževanjem in varnostjo stavbe.

Upravniki stanovanjskih blokov imajo pomembno vlogo pri zagotavljanju kakovostnega bivanja. A če svoje naloge zanemarjajo, imajo etažni lastniki vrsto pravnih in praktičnih orodij, da zaščitijo svoje interese. Ključna je dobra obveščenost in sodelovanje med sosedi, le povezani lahko uspešno upravljajo svoje skupno bivališče.