V ponedeljek se je zaključila javna razgrnitev predloga novih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, po katerem je Geodetska uprava RS oktobra objavila poskusni izračun posplošenih vrednosti nepremičnin. Slovenci smo tako po letu 2017 spet lahko množično preverjali, koliko so po mnenju države vredne naše nepremičnine. Vpogled v podatke je javen, kar pomeni, da lahko posplošeno vrednost hiše, stanovanja, poslovnega prostora ali posesti preveri kdorkoli. Tako lahko podatki pomagajo vsem, ki nepremičnine prodajajo, kupujejo, zavarujejo, ocenjujejo, ter seveda tistim, ki bi želeli imeti verodostojno osnovo za izračun davka na nepremičnine.
Zbiranje pripomb zaključeno
Posplošena vrednost seveda ni enaka tržni vrednosti nepremičnine, je pa lahko njen dovolj dober približek. Glede na modele vrednotenja, ki jih uporablja Gurs, pri vrednosti vsake nepremičnine upoštevajo: lokacijo nepremičnine, velikost, dejansko rabo, starost oziroma leto gradnje, stanje nepremičnine, morebitne prenove, opremljenost, razpoložljivo infrastrukturo. Pri izračunu vrednosti upoštevajo že realizirane posle s primerljivimi nepremičninami na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Trenutne Gursove izračunane vrednosti odražajo stanje trga nepremičnin na dan 1. januar 2024. Modeli se bodo v prihodnosti še spreminjali. Prvi popravki bodo narejeni na podlagi pripomb, ki so jih na Gursu prejeli do ponedeljka. O novih vrednostih bodo vsi lastniki obveščeni po pošti, obvestila pa lahko pričakujemo spomladi naslednje leto. Modeli naj bi se nato posodabljali na dve leti.
So vaši podatki pravilni?
Pri tem so ocene v veliki meri odvisne tudi od podatkov, ki jih Gursu zaupajo lastniki nepremičnin. Edini popis teh so izvedli v letih 2006 in 2007, takrat zbrani podatki pa se dopolnjujejo iz uradnih evidenc in s podatki, ki jih v sistem vnašajo lastniki sami. Če je uporabnik opazil, da informacije, na katerih temelji izračun posplošene vrednosti, ne držijo, jih je lahko popravil. Osnovne podatke, kot so morebitne obnove, menjave oken in vrat, strešne kritine in podobno, lahko popravimo z oddajo izpolnjenega vprašalnika, pogoj je le, da je stavba vpisana v kataster stavb. Če želi lastnik popraviti podatke, ki izhajajo iz katastra stavb, kot so identifikacijska številka, število etaž, dejanska raba delov stavbe, pa se mora zahtevi za popravek priložiti tudi elaborat.
Zakaj so pomembni pravilni podatki?
Marsikdo kljub temu, da so podatki, objavljeni na portalu e-prostor, kjer lahko preverimo posplošeno vrednost nepremičnin, napačni in čeprav tudi predpisi terjajo od nas objavo resničnih podatkov, teh ni želel popraviti. Vzrok je najpogosteje napoved vlade, da bodo objavljene posplošene vrednosti osnova za izračun davka na nepremičnine. Višja je vrednost nepremičnine, višji bo znesek davka. A takšno početje se nam lahko tudi maščuje. Najpogosteje pri prodaji oziroma nakupu nepremičnine, oddaji v najem, pri morebitnem najetju kredita ali zavarovanju nepremičnine. Kljub temu, da banke za cenitev nepremičnin, ki jih kreditojemalci zastavljajo kot zavarovanje hipoteke, uporabljajo cenilce, ti za izhodišče najpogosteje uporabijo javno dostopne podatke o nepremičnini.
Nepričakovane neprijetnosti
Tako se lahko primeri, da banka na podlagi ocene ali cenitve poda mnenje, da je vrednost nepremičnine prenizka za zavarovanje hipotekarnega kredita, in posel pade v vodo. Manjša ocenjena vrednost nepremičnine lahko privede tudi do podzavarovanosti. Ker banke običajno terjajo zavarovanje nepremičnine le v vrednosti najetega kredita ali pa v ocenjeni vrednosti nepremičnine, se lahko zgodi, da v primeru njenega uničenja ali poškodovanja zavarovalna vsota ne bo dovolj za pokritje vse nastale škode.
Kaj pa če se je stanje spremenilo?
Pri nepremičninah, ki se jih gradi, nadgrajuje ali prenavlja, je treba nastale spremembe sporočiti v kaster stavb najkasneje tri mesece po zaključku del oziroma nastanku sprememb. Če tega kljub pozivu ne storite v predpisanem roku, na Gursu sami izdelajo elaborat za vpis spremembe podatkov o stavbi ali delih stavbe ter spremembe podatkov o stavbi ali delu stavbe po uradni dolžnosti vpišejo v kataster nepremičnin. Ob tem opozarjajo, da so posledično podatki slabše kvalitete.
