V Sloveniji se že nekaj let srečujemo s številkami, ki opozarjajo na pomanjkljive stanovanjske razmere v državi. Kako vi ocenjujete stanje na trgu?
Mislim, da se vsi dobro zavedamo, da je stanje na stanovanjskem trgu slabo oziroma celo zelo slabo. Soočamo se s hudo stanovanjsko krizo, ki je v zadnjih letih vse bolj opazna. To je ena glavnih družbenih kriz v Sloveniji. Tisti, ki nimajo lastniškega stanovanja, so pogosto primorani najeti stanovanje, ki je drago in pogosto v slabem stanju, kar otežuje kakovostno bivanje. Ta realnost kaže, da je država v zadnjih 30 letih zanemarjala stanovanjsko politiko. Na ministrstvu za solidarno prihodnost si prizadevamo to spremeniti in popraviti. Veliko hodim po terenu in se pogovarjam z župani, ki mi pogosto povedo, da se nova stanovanja pogosto kupujejo kot naložbe ter ostajajo nezasedena, kar pomeni, da ne služijo svojemu namenu kot domovi, ampak kot investicije za posameznike.
Menite, da bi regulacija kratkoročnih najemov na trg dejansko pripeljala več stanovanj za dolgoročni najem? Glede na to, da imamo v Sloveniji že toliko praznih stanovanj, v Ljubljani več kot 10 tisoč, pa ljudje raje pustijo, da so prazna, kot da bi jih ponudili v dolgoročni najem ...
To je zagotovo eden od ukrepov, ki so nujni za doseganje pozitivnih učinkov. Prvič, izkušnje iz tujine jasno kažejo, da so tovrstni ukrepi prinesli določene spremembe. Drugič, spomnimo se obdobja covida, ko je bilo manj turizma in se je nenadoma na trgu pojavilo bistveno več stanovanj za dolgoročni najem. Zato so takšni ukrepi pomembni, vendar je treba govoriti o seriji ukrepov. Ni dovolj le eden. Omenili ste 10 tisoč praznih stanovanj. Vprašanje je, kakšna so ta stanovanja, saj gre pogosto za naložbena stanovanja, ki jih lastniki nočejo oddajati. Še en podatek: analiza spletnih portalov za kratkoročno oddajo stanovanj kaže, da 1500 ljudi oddaja 20 ali več stanovanj. Večina oddaja od dve do pet stanovanj, le štiri tisoč pa jih oddaja samo eno stanovanje. To jasno kaže, da ne gre za kratkoročno oddajanje ali da bi si nekdo s tem želel izboljšati socialno situacijo, ampak dejansko govorimo o nekem poslovnem modelu, ki je trenutno v praksi.
Glede oddajanja stanovanj je vlada na pravi poti
Je pa osnutek zakona o gostinstvu, ki predvideva med drugim omejevanje kratkoročnega oddajanja, med javno obravnavo precej razdelil javnost. Medtem ko nekateri spremembe odobravajo, jim sobodajalci močno nasprotujejo. Ste pričakovali takšen odziv?
Sem. Ta odziv je bil pričakovan. Kot sem že prej omenil s podatki, smo na tem področju verjetno posegli v krog ljudi z določenimi kapitalskimi interesi. Moramo se vprašati, v kolikšni meri to posega v druge storitve, kot so hotelske. Verjamem, da je pot, po kateri gremo kot vlada na tem področju, pravilna.
Kako komentirate očitke sobodajalcev, da jim pri oblikovanju novele zakona sploh niste prisluhnili in jih niste vprašali za mnenje?
Zakon je pripravljalo ministrstvo za gospodarstvo, s katerim smo seveda sodelovali. Kot vem, je bilo veliko diskusije, predvsem v času javne razprave. Trditev, da o tem ni bilo govora, ni resnična, nasprotno, govora je bilo veliko. Verjamem, da bomo prišli do ustrezne končne oblike zakona, ki bo zadovoljila mnoge.
Toda kako omejiti turistični najem na zgolj 30 dni v krajih, ki so turistično izredno obremenjeni, na primer v Piranu, kjer pravijo, da od turizma živijo vseh 365 dni v letu, ob predpostavki, da hotelskih namestitev ni dovolj? Ali ne bo takšno omejevanje tudi zaušnica turizmu, ki ne nazadnje tudi polni državno blagajno?
Ravno zaradi tega je dana možnost, da se upoštevajo lokalne specifike. Občina bo imela moč določiti dolžino časa, za koliko se lahko nekje nepremičnina oddaja. Vendar moramo imeti v mislih, kaj je glavna naloga stanovanj – ta je, da nudijo dom in varnost vsem nam. Mislim, da je to tudi v interesu večine ljudi v Sloveniji.
Pred kratkim ste izjavili, da ne smemo dovoliti, da stanovanje postane luksuz ali investicijska priložnost samo za tiste, ki si to lahko privoščijo, in da je dom pravica. Bi morali to pravico zapisati v ustavo?
Pravica do doma, ne samo pravica do bivanja, ki je že zapisana v ustavi, je pomembna. Naša naloga je, da to uresničimo. Verjamem, da je pot, po kateri gremo z ministrstvom, prava za vzpostavitev nove stanovanjske politike z dolgoročno vizijo, deset let in več, in ne samo trenutne. Ta sprememba je nujna.
Ostaniva pri najemnem trgu. Močno je podhranjen, o tem ni dvoma. Zasebni najemni trg je precej neurejen, saj se dolgoročno oddajanje ne izplača, ker kratkoročno prinaša boljši izplen, še posebej za podjetnike, ki plačujejo nižje davke. Prav tako nimamo registra, ki bi pokazal, koliko stanovanj se dejansko oddaja v Sloveniji.
Ena prvih težav, na katero smo naleteli na ministrstvu, je pomanjkanje kakovostnih podatkov, na katerih bi lahko načrtovali stanovanjsko politiko. Zato smo takoj pristopili k vzpostavitvi registra javnih najemnih stanovanj, tudi tega prej namreč nismo imeli. Tako bomo vsaj tu imeli pregled. Manjka pa nam tudi podatek o zasebnih najemniških stanovanjih, kar bi omogočilo boljše urejanje najemnega trga.
Problem je nadzor
Zmeda je tudi glede pravic. Najemniki pravijo, da najemodajalci lahko pridejo nepovabljeni kadarkoli v stanovanje in postavljajo neživljenjske pogoje. Najemodajalci pa se pritožujejo, da ne morejo kar tako izseliti najemnikov, tudi če ti ne plačujejo najemnine in stroškov ter uničujejo njihovo premoženje. Problem je tudi nadzor. Tudi na tem področju bi morali nujno ukrepati.
Obstoječi zakon dobro določa pravice in dolžnosti, problem je nadzor. Mislim pa, da je premalo zavedanja in znanja o teh pravicah in dolžnostih tako med najemniki kot najemodajalci. Zato pripravljamo ukrep posebne službe, ki bo dajala informacije na tem področju. Najemniki se bodo lahko obrnili nanjo, pridobili informacije in nasvete. Verjamem, da bo to prineslo določene spremembe. Prav tako ni dovolj spodbud za dolgoročni najem, kar bomo preučili pri pripravi sistemskega zakona, saj verjamem, da je to prava pot.
Še vedno se oddaja tudi na črno, na kar opozarjajo številni poznavalci stanovanjskega trga, saj ni nobenega nadzora, čeprav obstajajo kazni in zakonodaja to prepoveduje.
To je še ena situacija, ki kaže, kako se s stanovanjsko politiko v Sloveniji ni ravnalo resno. Ko sem prevzel resor, je bilo le pet inšpektorjev za stanovanjsko politiko. Ekipo bomo letos okrepili in jo bomo morali še v prihodnjih letih. To kaže, koliko smo v zaostanku, in na žalost spremembe niso možne z danes na jutri. Imamo pa jasno vizijo in pot, po kateri hitro napredujemo.
Koliko inšpektorjev bi bilo potrebnih, da se v Sloveniji vzpostavi nadzor, ki ga nujno potrebujemo?
Dejansko bomo to ugotovili postopoma, skozi leta, na podlagi izkušenj in potreb. Po letu in pol mandata vidim, da je treba iti postopoma, saj so lahko spremembe prehitre in prevelike ter na terenu nimajo učinka.
Državni zbor je z 52 glasovi za in 26 proti sprejel novelo stanovanjskega zakona, ki za 10 let ureja najemniška razmerja v denacionaliziranih stanovanjih. Kaj konkretno prinaša in kako komentirate očitek, da država s tem tvega odškodnine? Sodna praksa namreč kaže, da država ne sme reševati položaja najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v breme lastnikov, tako glede najemnine kot glede možnosti za neovirano razpolaganje z lastnino.
Mislim, da moramo narediti kratek izlet v zgodovino, da razumemo, kdo so ti najemniki. Takih najemnikov oziroma teh stanovanj je nekaj manj kot 600. Analiza, ki smo jo naredili, je pokazala, da so te osebe večinoma stare 70 let ali več. Gre za starejše osebe, ki v teh stanovanjih živijo vse življenje oziroma zelo dolgo. Te osebe so bile na neki način oškodovane v denacionalizacijskih postopkih in potem v času Jazbinškovega zakona, saj niso mogle kupiti stanovanja pod zelo ugodnimi pogoji kot ostali, ampak so dobile najemno pogodbo za nedoločen čas z neprofitno najemnino. Verjamem, da je predlog zakona sorazmeren, da upošteva vse vidike in da je prehodno obdobje 10 let za to primerno.
Kakšno je stanje javnih stanovanj po Sloveniji? Kje jih trenutno največ primanjkuje in koliko?
Podatkov je zelo veliko in so deloma različni, vendar je stanje slabo – stanovanj primanjkuje, in to povsod. Pogosto v zadnjem letu slišim omenjati ravno prazna stanovanja in mnenje, da jih je dovolj, če bi ta aktivirali na trgu. Vendar moramo preveriti, kakšna so ta stanovanja in s kakšnim namenom so prazna, ter pogledati izkušnje iz tujine. Jasno je, da moramo zgraditi nova javna najemna stanovanja. Stanovanjski sklad Republike Slovenije na podlagi anket ocenjuje, da je nujno potrebnih vsaj 15 tisoč stanovanj za reševanje trenutnega položaja, v tej smeri tudi delamo s stanovanjskim skladom in na ministrstvu.
Denar je zagotovljen za deset let
Z novo stanovanjsko strategijo se vam ta cilj zdi dosegljiv. Razkrili ste tudi, da se bo denar za gradnjo javnih najemnih stanovanj našel v proračunu. Pa se bo res? Vsi vemo, da se proračun polni z davki, zato se v javnosti pojavljajo namigovanja, da bi lahko bili naslednji korak višji davki ali uvedba novih.
Denar iz proračuna je zagotovljen ne samo za prihodnje leto, ampak za naslednjih 10 let. Govorimo o milijardi evrov, kar je daleč največ, kar je bilo kadarkoli v Sloveniji namenjeno za stanovanjsko gradnjo. Med letoma 2015 in 2022 je bilo za stanovanjsko gradnjo namenjenih približno 14 milijonov evrov. V zadnjih dveh letih smo mi kot ministrstvo dali 51 milijonov, od prihodnjega leta pa bo zagotovljenih 100 milijonov letno, kar pomeni milijardo evrov v 10 letih. To predstavlja dolgoročen vir za stanovanjsko gradnjo, ki vnaša predvidljivost v samem sistemu. Zaradi teh 100 milijonov evrov letno ne bo uveden noben nov davek. Stanovanjska politika je prioriteta te vlade, kar je razvidno iz proračuna, ki se pripravlja iz celotnega razpoložljivega proračuna, ne pa iz davčnih politik. To je vezano na prioriteto vlade, ki je stanovanjsko politiko postavila na najvišja mesta agende.
A dejstvo je, da bi nepremičninski davek lahko pripomogel h gradnji javnih najemnih stanovanj. Pred kratkim ste izjavili, da se boste zgledovali po Dunaju, kjer je najemni trg dobro urejen, denar za gradnjo se črpa tudi iz davkov. Vendar pa ali je Avstrija, kjer je lastniških stanovanj manj kot 50 odstotkov, sploh lahko zgled za naš stanovanjski trg, ki ima več kot 80 odstotkov lastniških stanovanj?
Mislim, da moramo to dvoje gledati kot dva ukrepa na področju stanovanjske politike. Zagotovo se zgledujemo po dunajskem modelu, ki je že več kot sto let uveljavljen in je vsaj po mojem mnenju tisti pravi, a hkrati tamkajšnji najemniški trg deluje povsem drugače kot naš. Toda lahko se iz njega učimo in uporabimo modele, ki so primerni za nas. S sredstvi, ki jih namenjamo v naslednjih 10 letih, vzpostavljamo predvidljivost, kar je osnova dunajskega modela.
Glede nepremičninskega davka – osebno ga podpiram, vendar ga ne smemo razumeti le kot vir dodatnega denarja. Treba ga je razumeti tudi skozi učinke na stanovanjsko politiko. Pogovarjala sva se že o velikem številu stanovanj, ki se kupujejo v naložbene namene in ostajajo prazna. Z uvedbo davka na stanovanja, še posebej na prazna stanovanja, bi se aktiviralo več teh nepremičnin in bi služile svojemu namenu – bivanju. Zato je davek lahko tudi neka korekcija, celo socialna politika, ki vzpostavlja red na tem področju. Zato je nedvomno pomemben kot ena od politik na področju stanovanj.
Vlada ima dovolj časa za nepremičninski davek
Kako to, da se nepremičninskega davka, ki bi bil pravičen, vsaka vlada tako sramežljivo loteva? Tudi aktualna vlada je napovedala nekaj v tej smeri, zdaj pa je vse potihnilo ...
Ja, mislim, da ste pravilno opazili, da mora biti takšen nepremičninski davek pravičen. Govorimo predvsem o tistih lastnikih, ki imajo več nepremičnin, ne pa o večini Slovenk in Slovencev, ki imajo eno nepremičnino, v kateri tudi živijo. Verjamem, da ima sedanja vlada še dovolj časa, da uresniči to obljubo, še posebej ker nas je na to, da zvišamo davke, opozoril tudi OECD. Tako je bila podana še dodatna zaveza vlade, da se bo lotila tega pomembnega področja.
Kako rešiti stanovanjsko problematiko starejših? Mnogi bivajo v zanje prevelikih nepremičninah, prostora v domovih ni dovolj ali pa so za nekatere predragi. V domovih za starejše se bodo spremembe po zakonu o dolgotrajni oskrbi začele uveljavljati najpozneje do konca drugega leta. Kako? Ali bo to res pomenilo nižje oskrbnine v domovih za stanovalce?
Zakon o dolgotrajni oskrbi prinaša eno glavnih sprememb – vsi bodo zavarovani za dolgotrajno oskrbo, kar vključuje tudi kritje socialne oskrbe iz tega zavarovanja. Trenutno morajo stanovalci v domovih za starejše socialno oskrbo plačevati iz lastnega žepa, zato bodo oskrbnine zagotovo nižje že zaradi te spremembe.
Za koliko bodo oskrbnine nižje? Ste že naredili kakšne izračune?
Točna višina nižjih oskrbnin je odvisna od izračunov, vendar bo socialna oskrba, ki bo prešla v obvezno kritje iz zavarovanja za dolgotrajno oskrbo, vključevala izključno hotelski del, to sta namestitev in hrana, ki bosta za vse enako plačljivi.
Nadaljnja težava so premajhne kapacitete študentskih domov. Zadnja leta se nič ni gradilo. Po ocenah študentske organizacije v tržnem najemu v Sloveniji biva približno 30 tisoč študentov, od tega 15 tisoč samo v Ljubljani. Kako nameravate povečati število študentskih postelj?
Povečanje števila študentskih postelj in študentskih domov sicer ni v pristojnosti ministrstva za solidarnost. To je področje, ki spada pod ministrstvo za visoko šolstvo, s katerim pa se intenzivno pogovarjamo o tej temi. Vem, da ima minister Papič pripravljenih kar nekaj projektov, zato verjamem, da se bo kmalu začela gradnja novih študentskih domov. To je pomembno z več vidikov; zagotoviti želimo zadostno število postelj za študente, obenem pa se nadejamo, da se bo sprostilo več stanovanj za najem.
Zadruge kot neprofitne stanovanjske organizacije
Ena od prioritet vašega ministrstva je tudi ustanavljanje stanovanjskih zadrug. V Sloveniji so te razmeroma neznane, še več, drži se jih negativen prizvok. Kje vidite njihove prednosti?
Mislim, da ima beseda »zadruga« določeno konotacijo, ki lahko vzbudi negativne asociacije. Jaz pa vidim stanovanjske zadruge kot zelo dobro obliko organiziranosti, ne le na področju stanovanjske politike, temveč tudi širše. Če govoriva o področju stanovanjske politike, je trenutna težava pri ustanavljanju stanovanjskih zadrug, da se zadrugo sicer lahko zgradi, vendar sistem ta čas ne ponuja nobenih spodbud za gradnjo stanovanj ali blokov s strani javnega sektorja. Zadruge razumemo kot eno izmed oblik neprofitnih stanovanjskih organizacij. V tem kontekstu bomo letos pripravili zakonodajo, ki bo določila pogoje, pod katerimi lahko zadruge in druge zasebne oblike pridobijo določene javne olajšave ali pomoči za gradnjo stanovanj.
Dotakniva se še ene ranljive skupine – brezdomcev. Katere instrumente imate sploh na voljo za pomoč ljudem iz teh skupin?
Brezdomci spadajo na področje ministrstva za delo, vendar sodelujemo z njimi tudi v okviru socialnovarstvenih programov, ki jih izvaja ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti. Ti programi vključujejo antideložacijske projekte in stanovanjske skupine, ki so izjemno pomembne. Na terenu se pogosto srečujem z župani in razpravljamo o tej problematiki, še posebej v luči bivanjskih enot. Vsaka občina ima možnost vzpostaviti bivanjske enote, ki so ključne pri reševanju akutnih primerov. Verjamem, da se mora število teh bivanjskih enot v prihodnosti povečati, ne le za brezdomce, ampak tudi za starejše osebe, o katerih vse pogosteje slišimo v medijih, da izgubijo dom in se znajdejo brez strehe nad glavo.
Za konec, ko govorimo o stanovanjski problematiki – vse več kupcev se v Sloveniji pritožuje nad nekakovostno gradnjo stanovanjskih nepremičnin, nedokončanimi projekti, ignoranco investitorjev in pomanjkanjem bančnih garancij. Inšpekcijske službe pristojnost v reševanju težav prelagajo druga na drugo ... Kako temu stopiti na prste, sicer bo postala še ena akutna težava na stanovanjskem trgu?
To je res zelo velik problem. Vendar verjamem, da bo vzpostavitev nove stanovanjske politike z gradnjo javnih najemnih stanovanj, načrtujemo vsaj dva tisoč stanovanj letno, prinesla dodatne učinke. Gradbena podjetja se bodo specializirala za gradnjo stanovanj, saj že zdaj vedo, koliko sredstev je na voljo za gradnjo v prihodnjih 10 letih. To bo dvignilo kakovost gradnje in verjetno tudi znižalo cene nepremičnin, kar smo lahko opazili že v tujini. Takšni učinki ne bodo koristili le javnim najemnim stanovanjem, ampak celotnemu trgu stanovanj. Zgodovina gradnje v Sloveniji v zadnjih 20 letih kaže, da so bili določeni vrhovi in nato padci, kar jasno kaže na potrebo po specializaciji gradbenih podjetij. Verjamem tudi, da bodo naše politike prinesle spremembe na tem področju. Hkrati je nujno okrepiti varstvo potrošnikov.
Predvsem pa tudi pri gradnji zagotoviti boljši nadzor ...
Seveda, nadzor nad gradnjo je ključen, saj želimo zagotoviti kakovostna stanovanja za bivanje. To je ena od ključnih točk, ki jih naslavljamo v okviru projektov javne stanovanjske gradnje. Naša naloga je postaviti smernice, kako naj bi bile videti soseske, kaj naj bi vključevale in kaj vse lahko prispeva k visoki kakovosti bivanja. Vesel sem, da imam okrog sebe zelo dobro ekipo z veliko izkušnjami na tem področju, vključno z umeščanjem v prostor in zagotavljanjem kakovosti bivanja. Z veseljem pričakujem prihodnje projekte našega stanovanjskega sklada, ki bodo na tem področju postavili nove standarde in dolgoročno prinesli spremembe.
Kaj lahko zdaj, ko trg ne funkcionira, kot bi moral, svetujete opeharjenim kupcem novogradenj, ker jim navsezadnje ne preostane drugega kot tožba, za katero pa vemo, da se vleče in tudi precej stane? Kaj lahko storijo, glede na to, da inšpekcijske službe ne delujejo, ne ščitijo njihovih interesov?
Menim, da je pomembno javnost ozaveščati o nepravilnostih in pomanjkljivostih inšpekcijskih služb ter jih hkrati okrepiti. Na našem področju to že počnemo. Učinkovit nadzor je ključen za reševanje teh težav.
.................
Nevladnik v vladi
Simon Maljevac (1981) je diplomirani sociolog. V času študija in po njem je opravljal prostovoljno in honorarno delo v komunikacijskem inženiringu Directa ter v Društvu kulturno, informacijsko in svetovalno središče Legebitra, ki ga je vodil v letih 2007–2017. V času njegovega vodenja je društvo preraslo v največjo nevladno organizacijo LGBT-skupnosti v Sloveniji, v okviru katere je vodil številne nacionalne in mednarodne projekte ter tudi razvojni projekt Evropske komisije na Kosovu. Pri raziskovalnih, preventivnih in aktivističnih projektih je sodeloval z več vladnimi ustanovami. V istem obdobju je bil tudi odgovorni urednik revije Narobe. Leta 2006 je postal predstavnik Slovenije v skupini EU Network mednarodne organizacije ILGA Europe, v letih 2007–2009 pa je bil tudi predsednik mednarodne mladinske organizacije IGLYO. V letih 2017 in 2018 je opravljal naloge vodje oddelka za spremljanje, ozaveščanje in preventivo pri zagovorniku načela enakosti Republike Slovenije. Leta 2016 je skupaj z Niko Kovač ustanovil Inštitut 8. marec. Od leta 2018 je generalni sekretar Levice. V času delovanja v nevladnem sektorju je sodeloval tudi na akademskem področju in v soavtorstvu izdal nekaj znanstvenih člankov v domačih in tujih znanstvenih revijah ter znanstveno monografijo Obrazi homofobije. Med majem 2022 in januarjem 2023 je opravljal funkcijo državnega sekretarja na ministrstvu za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti, pristojnega za področja enakih možnosti, družine, invalidov, starejših in deinstitucionalizacije. Po sprostitvi blokade širitve vlade je Maljevac prevzel novoustanovljeno ministrstvo za solidarno prihodnost. Položaj je uradno zasedel 24. januarja 2023.
