Le kdo si ne želi kupiti kaj s popustom? Med nami ni potrošnika, ki si ne želi, da bi pri nakupu dobil vsaj kakšen popust. In kadar plačujemo vnaprej ali z gotovino, je popust nekaj logičnega in samoumevnega – a včasih se izkaže, da je tisto, kar prejmemo s popustom, lahko tudi maček v žaklju.
Profimedia
Podobno je tudi na borzi ali pri nakupu nepremičnine. Zato moramo pri investiranju vedno upoštevati vrednotenje naložbe. Kako pa lahko ugotovimo, ali je neka naložba podcenjena in kdaj je precenjena?
Finančni trgi
Avtor: Luka Gubo, kvantitativni analitik pri podjetju Finančni trgi, d. o. o., in upravljavec sklada FT Quant. Ima izkušnje na področju razvoja kvantitativnih modelov in investicijskih strategij.
Poglejmo si konkreten primer na nakupu nepremičnine
Nepremičninski cenilci imajo kar težko nalogo, ko vrednotijo nepremičnino. Ko jih vprašamo, katere kriterije pri tem upoštevajo, bodo okvirno našteli naslednje:
- velikost (uporabna površina), - lokacija, - leto izgradnje, - kakovost gradnje, - drugi dejavniki.
Ko sami vrednotimo nepremičnino, pa se po navadi osredotočimo na en faktor – za koliko evrov na kvadratni meter se je prodala podobna nepremičnina v preteklosti. To lahko poimenujemo relativna primerjava oziroma relativno vrednotenje. V tem primeru nas torej zanima, kakšna je cena kvadratnega metra podobne nepremičnine, da lahko enostavno ovrednotimo nepremičnino, ki jo želimo kupiti.
Če se 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje prodaja po ceni 200.000 evrov, hitro ugotovimo, da to znaša 2000 evrov za kvadratni meter. To nam samo po sebi še ne pove veliko, saj je cena močno odvisna od lokacije. Dva tisoč evrov za kvadratni meter za nepremičnino v Prekmurju je verjetno previsoka cena, če na Obali kupimo hišo s pogledom na morje, tik ob plaži, pa verjetno prenizka.
Pri investiranju moramo vedno upoštevati vrednotenje naložbe.
Predpostavimo, da je to stanovanje nekje v Ljubljani. Povprečna cena stanovanj v Ljubljani se je po podatkih Gursa v letu 2015 gibala okoli 2300 evrov za kvadratni meter. Posledično se nam lahko zdi izbrano stanovanje poceni, saj je cena kvadratnega metra nižja od povprečja.
Vendar to ni dovolj. Treba je ugotoviti, zakaj je cena nižja. Je morda okolica neurejena ali pa je stanovanje blizu večje tovarne? V praksi lahko obstaja veliko razlogov za nižjo ceno, zato moramo te vedno preveriti. Relativno vrednotenje v tem primeru ni dovolj. In tudi pri drugih naložbah je tako.
Kaj mora upoštevati vsak, preden se odloči za nakup?
Težava relativnega vrednotenja je v tem, da je lahko ves nepremičninski trg napihnjen. Kar pomeni, da lahko kupimo relativno poceni nepremičnino, ampak ko pride do padcev cen na celotnem trgu, bomo naredili izgubo tudi sami, kljub relativni podcenjenosti.
Zaradi tega moramo preveriti smiselnost nakupa tudi z drugega vidika. Ali je nepremičnina poceni v absolutnem smislu (in ne samo relativno)? Kaj to točno pomeni?
Najbolje takšno vrednotenje izvedemo po naslednji formuli: preverimo, po kakšni ceni bi lahko to naše izbrano 100-kvadratno stanovanje v Ljubljani oddali najemnikom. Povprečna cena najema v Ljubljani se giblje okoli 10 evrov na kvadratni meter. To pomeni, da bi lahko to stanovanje oddali za 1000 evrov mesečno.
Razmerje P/E Gre za razmerje med ceno in dobički. Nižja ko je vrednot P/E, bolj je naložba podcenjena, višja ko je, bolj je precenjena.
Poglejmo, kaj to pomeni z investicijskega vidika. Če za nepremičnino plačamo omenjenih 200.000 evrov, nato pa jo oddajamo za 1000 evrov mesečno oziroma 10.000 evrov letno (po davkih in stroških), se bo naša investicija povrnila v 20 letih. 200 tisočakov vredno nepremičnino torej delimo z 10 tisočaki, ki pomenijo naš letni donos, in tako enostavno izračunamo, da se nam naložba povrne v 20 letih.
Takšen pristop k vrednotenju je zelo uporaben. Če imamo na voljo podobno nepremičnino, pri izračunu katere lahko pričakujemo poplačilo investicije v recimo 15 letih, pa enostavno vemo, katera je boljša naložba. Prej ko se nam naložba poplača, bolj je podcenjena. Dlje ko moramo čakati na poplačilo, bolj je naložba precenjena.
In to velja za vse naložbe, ne glede na to, za katero gre. Naj bo to naložba v nepremičnino, delnico, delniški sklad ali karkoli drugega, vedno lahko dobimo neko izpeljanko letnega zaslužka s to naložbo.
Kaj pa v primeru delnic?
V primeru delnic (in delniških skladov) so to na primer dobički, ki jih ustvarjajo podjetja na letni ravni. Če za delnico plačam 60 evrov, podjetje pa ustvari šest evrov dobička na delnico, lahko pričakujem »poplačilo« naložbe v 10 letih.
Pri delniških naložbah ne pride do dejanskega poplačila naložbe v tem času, saj podjetja ne izplačujejo celotnih ustvarjenih dobičkov, ampak jih raje reinvestirajo v svoj posel in si s tem omogočijo rast dobičkov v prihodnosti.
To razmerje med ceno naložbe in dobički, ki jih v ozadju ustvari (najemnine v primeru nepremičnin in dobiček podjetja v primeru delnice), se imenuje razmerje P/E. Ime izhaja iz angleških izrazov za ceno (price) in dobičke (earnings), zato nam P/E pove, kakšno je razmerje med ceno in dobički. Nižja ko je vrednost P/E, bolj je naložba podcenjena. Višja ko je vrednost P/E, bolj je naložba precenjena.
Finančni trgi
