Zadnja leta govorimo o stanovanjski krizi. Smo naposled, ker si tudi srednji sloj ne more več kupiti stanovanj, spregledali?
O stanovanjski krizi se res pogovarjamo šele zadnjih nekaj let, a strokovnjaki so že ob lastninjenju družbenih stanovanj okoli leta 1991 spoznali zasnove stanovanjske krize. Takrat še ni bila zelo izrazita, ker je bolj privilegiran del ene generacije svoj stanovanjski problem rešil zase zelo ugodno. Prvotni namen, da bi se ta denar investiral v nove gradbene podvige, se ni nikoli uresničil, in če na nekem področju nečesa ne izvajaš 30 let, boš imel čez 30 let toliko večje posledice. V Sloveniji je bilo veliko ljudi v stanovanjski krizi zelo dolgo, a niso imeli glasu, možnosti in občutka, da želi kdorkoli zanje sploh poskrbeti. Zadnjih pet let je zadela srednji sloj, ki ima vseeno še dostop do medijev in kulturni kapital, zato o tem toliko govorimo.
Zadnje obdobje prodaja nepremičnin upada, torej ponudba je, pa se cene ne nižajo.
Cene ne bodo padle in pri tem nismo nobena izjema – cele generacije ljudi v Londonu že leta ugibajo, kdaj se bo to zgodilo, da se bodo lahko zakreditirali, pa gredo cene samo navzgor. Nisem ekonomist, nisem strokovnjak za davke, sem arhitekt, a če želimo vplivati na upravljanje skupnega prostora in če želimo izpolnjevati arhitekturni cilj – da delamo kakovostnejše okolje za celotno družbo (kar je naša dolžnost) – ne moremo mimo pravljic, kako bo trg poskrbel za vse. Predolgo jih že poslušamo.
Prostor je zelo omejena dobrina, zelo premožni naj si po mili volji kupujejo zlato in diamante, prostora pa ne bi smeli prepuščati investicijskim špekulantom in drugim tovrstnim hazarderjem, mar ne?
Tako je. Pri nas in še kje drugje obstaja prepričanje, da smo bili od nekdaj lastniki stanovanj oziroma hiš. Da je to naravno stanje in da je tvoja parcela samo tvoja stvar. Večina naših prednikov po mestih so bili najemniki, celo kmetje dolgo niso bili lastniki svoje zemlje – če gremo dlje v zgodovino. Zelo malo je bilo neposrednih lastnikov zemljišč in hiš. Slovenec s hišo in parcelo naj bi bil odgovoren samo cesarju in bogu – to zgodovinsko ni res. So bili pa najemodajalci včasih za razliko od današnjih drugačni – njihove nepremičnine so bile nizkodonosne, a varne. Vsa ta stoletna pravila so danes premešana. Zelo podobno je drugod po Evropi: imeti čim več nepremičnin na dobri lokaciji – četudi jih pustiš popolnoma pri miru, je zelo donosno. Gre za varno in donosno investicijo, praktično neobdavčeno. Stanovanja se torej vedno bolj pretvarjajo v investicijo in nikomur se ne čudim, da vlaga vanje. Zdaj prideva do vprašanja trga: zakaj bi kdorkoli v družbi, kjer se stanovanja vsako leto podražijo za 10 do 20 odstotkov, želel zgraditi veliko stanovanj? Bistveno bolj racionalno je, da kupi obstoječa stanovanja in tako vzdržuje veliko povpraševanje na trgu. Trg pri nas deluje odlično – za tiste, ki imajo veliko denarja.
Stanovanjska politika vpliva na okoljsko, demografsko ... – če imaš stanovanje, to pomeni dom, v končni fazi lahko vpliva tudi na zdravstveno stanje populacije. Se tega sploh zavedamo?
Premalo. V Sloveniji obstaja dolga tradicija suburbanizacije (preseljevanje in širjenje novih gradenj na podeželje, obrobje mest, op. a.), ker je vsak poskrbel zase. Vedno manj prostora imamo, vedno več neprimernih zemljišč je pozidanih (kmetijska, plazovita in poplavna območja), to pa povzroča probleme vsem nam. To se dogaja, ker ni sistema, s katerim bi lahko ljudje svoj stanovanjski problem reševali racionalneje. Zase in za okolje. V socializmu se je zgradilo veliko kakovostnih sosesk.
Takrat sta si lahko dva navadna proizvodna delavca zgradila hišo, kar je danes popolnoma nemogoče!
Tako je. Vsi pa živimo v posledicah take prostorske politike. 60 odstotkov Slovencev živi v enodružinski hiši na svoji parceli, kar nas privede do energetskih (ogrevanje), okoljskih, družbenih problemov. Če ljudje ne živijo dovolj zgoščeno, je bistveno težje zasnovati učinkovit javni promet, ki bo alternativa osebnim avtomobilom. Zato smo že zaradi poselitve obsojeni na enačbo: hiša + vsaj dva avtomobila. To ne samo da omogoča več izpustov, pomeni tudi sociološko problematično sliko neke družbe. Vas, mesto, trg so sestavljale enote ljudi, ki so živeli drug ob drugem in so večino opravkov opravili v krogu petih minut od svojega doma. Predmestja človeka »oropajo« kulturne raznolikosti mesta in povezanosti vasi – ljudje živijo drugače. Način poselitve je izjemno neracionalen in nam otežuje reševanje sodobnih izzivov. Odločitev vsakega, ki si danes lahko postavi hišo, je bolj razumna, kot da čaka padec cen stanovanj ali intervencijo države. Tako da moraliziranje o odločitvah posameznikov ni na mestu. Kritizirati pa moramo pomanjkanje racionalnih sistemskih rešitev, pri čemer pridemo do velikega, 30-letnega vakuuma – vloge države in občin. Država je predala skrb za prostor in stanovanja izrazito – posameznikom.
35 let si kopljemo jamo, ste dejali – tudi tisti, ki imajo dom – in še huje bo.
Njena.si
Inina zgodba: to je recept za njeno popolno preobrazbo
Vse velike družbene odločitve morajo biti v interesu velike večine ljudi. Vsi ti napovedani ukrepi – od nepremičninskega davka do omejevanja kratkoročnega najema za turiste – bodo posegli v pravice mnogih. V Sloveniji je velika večina lastnikov nepremičnin, zato se je zelo pomembno zavedati, da je nepremičninski davek nekaj samoumevnega v vseh zahodnih državah. Edine, ki imajo s tem težave, so nekdanje socialistične države, ker ga v nekdanjem sistemu niso potrebovale, pozneje si ga pa niso upale uvesti. Ampak nepremičninski davek uravnava anomalije, ki se brez njega v tržnem sistemu sicer nujno zgodijo: pomanjkanje nepremičnin oziroma se te uporabljajo za investicijo presežnih sredstev, namesto da bi ta vlagali v nove, napredne panoge, ki bi nam pomagale do rešitev v 21. stoletju (npr. iznajti nove načine razogličenja). Za nepremičninski davek mora vsak izmed nas lastnikov nepremičnin prepoznati, da je v našem interesu – kakorkoli se to sliši utopično. Država v resnici z visokim davkom na delo sankcionira aktivno delovno prebivalstvo, subvencionira pa pasivno premoženje. In to je znak države, ki nagrajuje tiste, ki imajo že vse, in kaznuje tiste, ki bi radi z delom prišli do spodobnega preživetja. To je znak države, ki ni usmerjena v razvoj. Vsi lastniki nepremičnin bomo zaradi davka morali nekaj žrtvovati.
Kritiki zakona pravijo, da bodo lahko lastniki stanovanj davek prevalili na najemnike in da je krivičen, saj je prva lastnina neobdavčena, kar velja tudi za tistega, ki domuje v trimilijonski vili. Meni pa se ne zdi fer, ker bomo prebivalci Ljubljane ali Obale kaznovani, ker imamo dom v za nepremičninski trg najdražjem območju. Mene ne zanima, koliko je vreden moj dom na trgu, ker ga ne nameravam prodati, saj v njem živim! Bo to torej moja žrtev, ki ste jo omenili?
Tudi sam sem pred kratkim kupil stanovanje in sem si obljubil, da se bom vedno spomnil, kako je bilo takrat, ko si ga nisem mogel. Da bom vedno vztrajal pri nepremičninskem davku, čeprav je ozkogledno rečeno zdaj proti mojemu interesu. Pred tem bi bil pa bistven, da bi lahko lažje kupil stanovanje. Zagovarjam plačilo davka na vse nepremičnine, je pa možno obdavčiti drugo in tretjo nepremičnino bolj. Menim, da je prav, da je davek vezan na realno vrednost nepremičnine, ker je prav to tisto, kar nam dela preglavice – ne pa to, koliko kvadratnih metrov je velika. V skupno blagajno moramo prispevati iz tega naslova preprosto zato, da se končno začne sankcionirati to nevzdržno stanje. Razumem, da je utopično pričakovati, da se bodo vsi lastniki stanovanj s tem poistovetili.
Takole verjetno res redko razmišljamo ... Bolj se ljudje čutijo napadeni, češ, zdaj država hoče, da bomo vsi reveži, najemniki vse življenje. To je razumljivo, ker pri nas celo bivanje v neprofitnih najemnih stanovanjih ne pomeni varne in stabilne prihodnosti: najemnina se ti zviša, če napreduješ v službi, če podeduješ petino hiše nekje v hribih (pa je ne moreš prodati), če nekaj malega prihraniš (morda za polog kredita!).
Pri nas se sistem neprofitnih stanovanj bistveno razlikuje od dunajskega, kjer imajo dovolj velik fond, da tam v njih ne stanujejo samo reveži, poleg tega so pa pravila igre bolj jasna kot pri nas. Tako danes vedo, koliko bodo plačevali čez deset let, prav tako ni preverjanja dohodka, razen če gre ta res v ekstreme. Tamkajšnja neprofitna stanovanja so namenjena tudi solidnemu srednjemu razredu, celo višjemu. Za to je bilo potrebno veliko let gradnje in vzdrževanja tega fonda. To so igre na dolge proge. Danes moramo vedeti, kakšna družba hočemo biti čez 50 let, in nato pri tem vztrajati. Mislim, da smo si strokovnjaki z različnih področij enotni: radi bi, da stanovanja niso kratkoročne špekulacije ali investicije, da so prazna ali turistične namestitve. Namen takega davka ni prisiliti ljudi, da postanejo najemniki, namen bi moral biti racionalno upravljanje stanovanj, ki naj ostanejo enote za bivanje. In če jih lastniki oddajajo pod varnimi in predvidljivimi pogoji, je to krasno.
Velika mesta potrebujejo tudi prodajalke, čistilke, negovalce, medicinske sestre – kje v Ljubljani lahko sploh živijo in bodo živeli?
To je resen problem. Domnevam, da so ti slabo plačani kadri, ki so nujni za delovanje družbe, počasi potisnjeni iz mesta. Tisti, ki živijo v mestu, so verjetno potomci ljudi, ki so po ugodnih pogojih kupili stanovanja leta 1990. Težko si predstavljam, da kot najemnik preživiš v Ljubljani s tako mizernimi plačami, kot jih imajo ti nujno potrebni delavci. Dogaja se več zanimivih fenomenov: ljudje, ki nimajo dovolj visokih dohodkov, se selijo ven, in tako še dodatno spodbujamo avtomobilizacijo. Ljudje kupujejo razmeroma poceni vikende, na primer na Dolenjskem, in jih pretvarjajo v bivalne objekte ter se potem uro in več vozijo na delo v Ljubljano. Tako se ljudi potiska iz mest. Ljubljana ni nikoli bila mesto samo za bogate in tudi ne bo, ker Slovenija nima 300.000 bogatašev, a zaradi te dinamike so določeni deli mesta že opusteli. Središče mesta je bilo vedno nekoliko dražje, a da bi pred 15 leti pričakoval, da bo za vsakimi vrati turistična namestitev, da bodo iz stanovanj izginili stalni stanovalci – tega se ni dalo predvideti. A prav raznolikost dela mestno središče tako posebno: da ne srečujete samo turistov, temveč tudi prebivalce in študente, ki so jih potisnili na rob, v center prihajajo samo, če imajo srečo, da je tam njihova fakulteta. Nimamo ambicioznih javnih programov v središču prestolnice, so samo stavbe iz časa Avstro-Ogrske in socializma. Samostojna Slovenija pa v 35 letih temu ni dodala kaj dosti – pa smo najbogatejši v svoji zgodovini! Smo del bogatega, razvitega sveta. Grozi nam kulturno in družbeno opustošenje. Menim, da to ni pretiravanje, saj že Ljubljančani hodimo v center kot turisti.
Ograjene soseske – nova norma? To je prostorski zločin.
Nekdanje socialistične soseske imajo igrišča za otroke z igrali, ki so bila in so še vedno dostopna vsem, nove soseske gradijo majhna otroška igrišča, ki pa so obdana z ograjo in namenjena samo stanovalcem soseske. To seveda ni dobro in proti temu bi morala ukrepati občinska oblast, ki predpisuje pravila prostorske igre, meni Kosec. »Občina lahko predpisuje rabo, količino zelenih površin, ograje ... Ograjevanje sosesk je prostorski zločin in je stvar, v katero bi morale občine aktivno posegati ter jo preprečevati. Samo lastništvo parcele ne pomeni, da si naenkrat postal del ločene družbe – še vedno dihaš isti zrak in uporabljaš skupno infrastrukturo, še vedno poslabšuješ ali izboljšuješ življenjske razmere ljudi, ki živijo okoli tebe. Tudi to je getoizacija – ljudi višjega sloja, in poznamo posledice tega. Mislim, da si ne želimo živeti v Južni Ameriki?«
Ključ kakovostne soseske niso stanovanja, temveč skupne površine, zelenice, igrišča – ti delajo bivanje tam kakovostno, poudarja Kosec. »Danes, ko vsaka gradnja pomeni okoljski odtis, si ne moremo privoščiti gradnje novih objektov, če ti ne bodo izboljšali pogojev za življenje – vseh ljudi, ki živijo v tem okolju. Zato je nedopustno pustiti investitorju popolno svobodo na neki parceli – od majhne do velike.« Tudi od danes najprestižnejšega objekta v središču prestolnice nam je bilo obljubljeno veliko kulturno središče, pa so zdaj samo stanovanja (in drogerija). »Tako je – Schellenburg in Šumi sta primera zelo dragih nepremičnin, ki pa dragi nista zaradi kakovosti arhitekture, temveč vsega, kar je zgrajenega v njuni okolici. Po mojem sta urbana parazita – ker mestu ne dajeta, ampak mu jemljeta.«
