V Ljubljani, kjer najemnine za stanovanja dosegajo rekordne ravni, prodajne cene nepremičnin pa še naprej rastejo, je kar okoli 11.400 stanovanj praznih, torej v njih ne živi nihče. Njihovo število se v zadnjem obdobju praktično ne zmanjšuje. To razkrivajo najnovejši podatki, ki so nam jih posredovali z Elektra Ljubljana. Največje elektrodistribucijsko podjetje v državi, ki deluje na območju Ljubljane, smo vprašali, pri kolikšnem številu gospodinjskih merilnih mest je lani letna poraba elektrike znašala manj kot 500 kilovatnih ur. Takšno stanovanjsko nepremičnino bi lahko označili kot prazno.
Kot so nam pojasnili na Elektru Ljubljana, imajo na območju Ljubljane nekaj več kot 130 tisoč stanovanjskih oziroma gospodinjskih merilnih mest. »Povprečna letna poraba elektrike na posameznem gospodinjskem merilnem mestu v občini Ljubljana znaša 2942 kilovatnih ur (kWh),« so poudarili. Pri 11.394 merilnih mestih je poraba znašala manj kot 500 kilovatnih ur. To po ocenah strokovnjakov pomeni, da so nepremičnine prazne oziroma v njih ne živi nihče.
Lani je bilo torej popolnoma praznih skoraj devet odstotkov vseh stanovanj na območju Ljubljane, pri čemer je v letu dni njihovo število ostalo praktično enako. Že januarja lani so namreč v časniku Finance z enako metodo ugotovili, da je bilo leta 2022 na območju glavnega mesta praznih 11.592 stanovanj, torej le slabih 200 več. Večina lastnikov teh stanovanj tako v letu dni ni imela interesa teh stanovanj ponuditi najemnikom ali kupcem. Kaj nam to pove o dogajanju na nepremičninskem trgu? In kaj o ukrepih, s katerimi želi država reševati stanovanjsko problematiko?
V desetih letih so se cene stanovanj podvojile
Že nekaj časa državo, predvsem Ljubljano, pesti stanovanjska kriza. Medtem ko se ljudje zaradi delovnih mest selijo v mesto, v njem zaradi stanovanjske politike, ki je usmerjena v gradnjo luksuznih sosesk, primanjkuje prostih stanovanj. Ob dejstvu, da so nepremičnine v zadnjih letih postale najljubša naložba ljudi, ki imajo velike presežke denarja, na večini novih stanovanj pa kupci niso vpisali hipoteke, si mlade družine in manj premožni vse težje privoščijo najem nepremičnine, kaj šele njen nakup.
Po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) so cene rabljenih stanovanj v Ljubljani lani znova dosegle rekordno vrednost, saj se je povprečna cena povzpela na štiri tisoč evrov za kvadratni meter uporabne površine. Cene so bile najnižje na območju Tomačevega, Šmartnega, Sneberij in Zaloga, kjer se je večina stanovanj prodala po cenah od 2800 do 3900 evrov na kvadratni meter. Najvišje so bile cene v središču Ljubljane, kjer so se gibale med 3600 in pet tisoč evri na kvadratni meter.
Za primerjavo: leta 2014, ko je nepremičninski trg po letih zatišja spet oživel, je povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani znašala okoli dva tisoč evrov na kvadratni meter. Tudi najemnine v prestolnici že nekaj časa dosegajo rekordne ravni. Na posamezne oglase za oddajo stanovanj pa se pogosto odzove tudi več kot 10 interesentov. Na zadnjem razpisu državnega stanovanjskega sklada je bilo na voljo nekaj več kot sto stanovanj v 17 mestih po Sloveniji. Na skladu so dobili kar 1373 prijav, od tega večino za stanovanja v Ljubljani.
Lažje dobiti Airbnb kot stanovanje za najem
Uradnih podatkov o gibanju najemnin v Sloveniji ni. Zadnjo večjo raziskavo so na Gursu opravili leta 2017. Ugotovili so, da je povprečna najemnina znašala 320 evrov oziroma nekaj manj kot sedem evrov na kvadratni meter. Ob tem so opozorili, da so dejansko najemnine višje, saj mnogi najemno pogodbo uradno sklenejo za nižji znesek, da plačajo nižji davek od oddajanja nepremičnin. Precej je tudi oddajanja na črno. Po uradnih podatkih statističnega urada je v Ljubljani nenaseljenih 23 tisoč stanovanj, po podatkih Elektra Ljubljana pa enkrat manj. V tej razliki, ki znaša skoraj 12 tisoč stanovanj, so zelo verjetno tudi stanovanja, v katerih uradno ne živi nihče, lastniki pa jih oddajajo prek platforme Airbnb.
Toda zadnje objave na portalu Nepremičnine.net kažejo, da se danes najemnine stanovanj gibljejo krepko čez 10 evrov na kvadratni meter. Pri novejših nepremičninah in tistih na boljših lokacijah pa celo presegajo 20 evrov. Več o tem pišemo v okvirju. Na nepremičninskem portalu je trenutno v Ljubljani na voljo za najem okoli 490 stanovanj in 40 hiš. To je celo manj od trenutne ponudbe na platformi Airbnb za kratkoročni najem stanovanjskih nepremičnin, ki je namenjen predvsem turistom in je eden od razlogov za pomanjkanje prostih stanovanj v prestolnici. Septembra je denimo mogoče za vikend najeti okrog 600 različnih nepremičnin.
Zakaj ljudje stanovanj ne želijo oddati ali prodati?
Bistvo: v Ljubljani je trenutno praznih vsaj 20-krat več stanovanj, kot jih je na voljo za najem. To pa postavlja v drugačno luč način, ki ga je vladajoča koalicija izbrala za reševanje stanovanjske problematike. Ta se je usmerila v projekt izgradnje javnih najemniških stanovanj, ki bo trajal desetletje. Do leta 2035 bo zanje iz proračuna s sistemskih virov namenila do sto milijonov evrov letno. Maja letos je ministrstvo za gospodarstvo, ki ga vodi Matjaž Han, objavilo osnutek novega gostinskega zakona, ki bo kratkoročno oddajanje stanovanj omejil na največ 30 dni v letu, a posameznim občinam dovoljuje, da lahko to obdobje podaljšajo.
Kje so prazna stanovanja?
Toda nobeden od teh ukrepov se ne loteva problematike stanovanj, ki so prazna zaradi različnih razlogov. Del jih morda ni primeren za bivanje, njihovi lastniki pa nimajo dovolj sredstev za obnovo. Med njihovimi lastniki so zagotovo tisti, ki imajo več stanovanjskih nepremičnin, a jih ne želijo oddati ali prodati. Verjetno tudi zato, ker vztrajajo pri (pre)visoki prodajni ceni, denarja od prodaje pa očitno ne potrebujejo. Kolikšen delež teh stanovanj je v novogradnjah, kjer so posamezniki brez bančnih posojil kupili po enega ali več stanovanj, ni znano. V kakšnem stanju so te nepremičnine, ni mogoče preveriti. Znano je le to, da se nahajajo v mestnih četrtih Ljubljana Bežigrad, Ljubljana Center, Ljubljana Moste-Polje, Ljubljana Vič in Ljubljana Šiška ter v naseljih Dvor, Lipe, Medno, Podgrad, Rašica, Spodnje Gameljne, Srednje Gameljne, Stanežiče, Toško Čelo, Zgornje Gameljne in Črna vas.
