Nakup nepremičnine je pogosto dogodek, ki je precej dolgotrajen in ga spremljata negotovost ter stres. Ljudem, ki nepremičnine kupujejo, lahko kup preglavic povzroči tudi ureditev, ki za določene nepremičnine daje predkupno pravico skupini ljudi ali državi.
Kaj je predkupna pravica
Predkupna pravica je pravica določenih, bodisi fizičnih bodisi pravnih oseb, da imajo prednost pri nakupu nepremičnine, če jo lastnik namerava prodati. Obstajata dve osnovni vrsti predkupnih pravic: pogodbena predkupna pravica in zakonita predkupna pravica. Prva predstavlja dogovor med prodajalcem in predkupnim upravičencem, določen s pogodbo. Lastnik nepremičnine mora predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji in mu ponuditi nakup pod enakimi pogoji kot drugim. V praksi to pomeni, da lahko predkupni upravičenec izenači ponudbo preostalih morebitnih kupcev in tako pri nakupu pridobi prednost pred njimi.
Zakonito predkupno pravico ureja zakonodaja, omenjena pa je v štirih zakonih: v Stvarnopravnem zakoniku, v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, v Zakonu o varstvu kulturne dediščine in Zakonu o gozdovih. S temi predpisi je določena predkupna pravica solastnikov nepremičnine, predkupna pravica kmetov na kmetijskih zemljiščih, predkupna pravica države na nepremičninah, ki so del kulturne dediščine, in predkupna pravica države pri prodaji gozdov.
Solastniki in najemniki
Kot zapisano stvarnopravni zakonik določa, da imajo v nepremičninah, ki imajo več lastnikov, predkupno pravico preostali lastniki. Če se eden od solastnikov odloči za prodajo, mu tega preostali ne morejo preprečiti, saj vsak s svojim deležem prosto razpolaga. Mora pa prodajalec svoj delež najprej ponuditi tudi preostalim. Omenjena določba predstavlja velike težave predvsem v večstanovanjskih objektih, kjer ni urejena etažna lastnina. Tak primer so dvo- ali večstanovanjske družinske hiše, kjer lahko imetniki predkupne pravice prodajo močno otežijo z višanjem cene. Če se prodajalec odloči za vzpostavitev etažne lastnine, pa ga čaka dolgotrajen postopek. Poleg solastnikov imajo predkupno pravico tudi najemniki, ki imajo sklenjeno pogodbo za najem za nedoločen čas.
Kmetijska zemljišča
Če se odločate za nakup kmetijskega zemljišča, ali pa je to del parcele, na kateri nameravate graditi, se boste morali soočiti s celo vrsto ljudi, ki bodo imeli pred vami prednost. Prednostni vrstni red je sledeč: solastnik, lastnik zemljišča, ki je svoje zemljišče prodal za izvedbo državnih infrastrukturnih projektov, kmet, katerega zemljišče meji na prodajano zemljišče, zakupnik prodajanega zemljišča, katerikoli drugi kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki zemljišče potrebuje za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti, in na koncu še Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.
Ko se odločite za nakup zemljišča, ki je v celoti ali delno kmetijsko, mora biti namera o poslu obešena na oglasno desko na upravi enoti, kjer se zemljišče nahaja. Ponudba, ki mora vsebovati tudi ceno in morebitne druge pogoje, mora biti na oglasni deski objavljena 15 dni.
Občine in država
Občina lahko določi območje predkupne pravice na stavbnih zemljiščih na ureditvenem območju naselja, na kmetijskih, gozdnih, vodnih in drugih zemljiščih za namen graditve objektov gospodarske javne infrastrukture in objektov, ki se uporabljajo za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, na območju za dolgoročni razvoj naselja, kot je določen v občinskem prostorskem načrtu. Država lahko določi območje predkupne pravice na območju izbrane variante iz uredbe o najustreznejši varianti, veljavnega državnega prostorskega načrta ali uredbe o varovanem območju.
Kako uveljaviti predkupno pravico
Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da stvar kupuje, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje.
