»Imam to srečo, da imam službo in v redu plačo ter lahko nekaj prihranim,« pravi 32-letni Martin iz Kopra, ki načrtuje nakup stanovanja. »Vseeno lahko računam kvečjemu na 40 kvadratnih metrov veliko stanovanje in kredit za minimalno 30 let.« Trenutno živi pri znancu. Po njegovi oceni so se najemnine v zadnjih desetih letih, odkar živi v Kopru, podvojile. »Če daš ob povprečni plači vsak mesec 600 ali 700 evrov za najemnino, lahko pozabiš, da boš kdaj prihranil za svoje stanovanje.«
Uradnih podatkov o višini najemnin ni, saj jih geodetska uprava zaradi njihove nezanesljivosti zadnjih pet let ne objavlja več. Cene rabljenih stanovanj v Kopru so se sicer po podatkih geodetske uprave zgolj med letoma 2020 in 2022 zvišale za 54 odstotkov.
Martin (priimek hranimo v uredništvu) povišanje cen pripisuje povečanemu povpraševanju po naložbenih stanovanjih, tudi za kratkoročno oddajanje turistom. »Prisiljen sem v tekmo s trgom. Toda trg ima na voljo čas in denar, jaz pa ne.«
Analiza lastništva stanovanj je pokazala, da je približno tretjina stanovanj v novogradnjah v slovenski Istri bodisi naložbenih bodisi počitniških. Večina naložbenih je v lasti podjetij; nekatera so oddana v turistični najem, nekatera pa v dolgoročnega. Ekipa portala Oštro je več mesecev analizirala lastništvo stanovanj, ki so bila v najdražjih območjih v državi zgrajena od leta 2015. Preverjali so, koliko jih je namenjenih bivanju lastnikov, koliko pa počitniški rabi in naložbi.
Študentsko mesto brez sob
V Kopru je preiskava zajela 398 novozgrajenih stanovanj, pri čemer imajo lastniki stalno prebivališče prijavljeno le v približno polovici. Dobra desetina je naložbenih stanovanj, osem odstotkov pa je počitniških. Najverjetneje je počitniških stanovanj še več. Med počitniška so uvrstili le stanovanja, katerih lastniki imajo prebivališče v drugi statistični regiji. Toda Tilen Martinuč iz koprske nepremičninske agencije Apertura je povedal, da lastniki počitniških nepremičnin v njih pogosto prijavijo stalno prebivališče. Zanesljivih ocen o deležu počitniških nakupov nima, predvideva pa, da je takšnih približno tretjina. V novogradnjah, kjer so cene višje, celo več kot polovica.
Razpoložljivost stanovanj v Kopru omejuje njihova uporaba za turistične nastanitve, pravi Borut Jerman, predsednik kulturno-izobraževalnega društva Pina, kjer pogosto iščejo najemna stanovanja za prostovoljce iz tujine. »Problem je sezonskost,« pojasnjuje, saj so stanovanja na voljo od septembra do maja, potem pa se mora najemnik zaradi oddajanja turistom za tri mesece izseliti. »Poleg tega so cene nedosegljive. Prav zdaj iščemo stanovanje za sodelavca iz tujine in najemnine za enosobno stanovanje ali garsonjero se začnejo pri 400 ali 500 evrih, brez stroškov.«
Boštjan Bugarič, arhitekt in docent na oddelku za vizualne umetnosti in oblikovanje primorske pedagoške fakultete, opozarja, da se v Kopru udejanja investitorski urbanizem, zaradi katerega se mesto širi in razvija brez strokovnih premislekov. V Kopru od leta 2015 niso zgradili nobenega javnega najemnega stanovanja. Na mestni občini krivdo za to pripisujejo temu, da je »občina v preteklosti dajala prednost gradnji stanovanj za trg in svoj dragoceni prostor zato prodajala zasebnim investitorjem«. Pojasnili so, da je leta 2018 v Kopru primanjkovalo nekaj več kot 2800 stanovanj, do leta 2041 pa naj bi se primanjkljaj povečal na dobrih 4200. Zdaj mestni stanovanjski sklad v sodelovanju z republiškim gradi 166 novih stanovanj.
Praznjenje primestnih sosesk
Edina istrska občina, ki ima sprejet prostorski načrt, je Ankaran. Tam je bilo po podatkih Oštra od leta 2015 zgrajenih 19 novih stanovanj. Lastniki so prijavljeni v polovici. V Izoli in Piranu lastniki prebivajo le v dobri tretjini prodanih tržnih stanovanj. Petina je naložbenih, med njimi prevladujejo stanovanja v lasti podjetij, ki pa po uradnih podatkih niso oddana v najem. Daniel Lovšin iz piranske nepremičninske agencije Casabela ne more z gotovostjo pojasniti, zakaj imajo podjetja ta stanovanja v lasti, možnih pa je več scenarijev. Nekatera so morda v lasti podizvajalcev, ki so jih prejeli kot kompenzacijo za storitve pri gradnji stavbe, druga so podjetja verjetno kupila kot naložbo ali pa jih direktorji uporabljajo kot počitniška stanovanja.
Podjetja morajo s stanovalci, tudi z lastniki, vedno skleniti najemno pogodbo, kar velja tudi, če je stanovanje namenjeno le počitniški rabi, sicer gre za davčno utajo. Prav tako morajo o sklenjenih najemnih poslih poročati geodetski upravi (Gurs), a ti podatki so pomanjkljivi, saj uprava nima možnosti nadzora nad celovitostjo poročanja. Tako je mogoče, da so podjetja stanovanja oddala v najem, toda o tem niso poročala Gursu.
Le v tretjini stanovanj v stavbi iz leta 2017 bivajo lastniki
Nekaj manj kot tretjina stanovanj v Izoli in Piranu je počitniških. V nasprotju z alpskim območjem, kjer prevladujejo počitniške hiše, so za obmorski pas večinoma značilna počitniška stanovanja v večstanovanjskih stavbah, pravi Miha Koderman, ki na oddelku za geografijo primorske univerze preučuje prostorske značilnosti počitniških bivališč. V starih mestnih jedrih in primestnih stanovanjskih blokih naj bi po prvotnih načrtih živeli lokalni prebivalci, toda po osamosvojitvi so številna stanovanja postopno postala počitniška.
Na obrobju Izole denimo stoji večstanovanjska stavba s 76 stanovanji, zgrajena leta 2017. Le v tretjini stanovanj lastniki stalno bivajo, skoraj polovica je počitniških. Na izolski občini so pojasnili, da je v Izoli 1384 stanovanj v lasti ljudi s stalnim prebivališčem kje drugje. Poudarili so, da vsa niso počitniška, saj nekatera denimo oddajajo na najemnem trgu, druga so morda prazna, ker jih prenavljajo. Po njihovi grobi oceni je turizmu namenjenih od 900 do tisoč stanovanj. Če upoštevamo to oceno in podatke statističnega urada o številu stanovanj v občini, turistična stanovanja predstavljajo približno 11 odstotkov izolskega stavbnega fonda. Izola je sicer v zadnjih osmih letih med obalnimi občinami pridobila največ javnih stanovanj. Tam jih je namreč 60 zgradil nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja.
Beg pred inflacijo
Po mnenju nepremičninskega agenta Daniela Lovšina je večina turističnih stanovanj na Obali res v starih mestnih jedrih. Pravi, da so pogosti kupci, ki »takoj vprašajo, ali ima stanovanje soglasje sosedov za turistično oddajanje«. Lovšin opaža, da domačini prodajajo stanovanja, ki se spreminjajo v turistične nastanitve, s tem pa iz mesta izginjajo tudi storitve za občane. »Banko v Piranu so zaprli, ostaja še pošta. Včasih je bila železnina, tehnična trgovina, zdaj tega ni več. Mestna jedra dejansko siromašijo.« Kupci naložbenih stanovanj na Obali so bolj redko lokalni prebivalci, prihajajo zlasti iz drugih delov Slovenije. Stanovanja uporabljajo le občasno, za počitnice, sicer pa jih oddajajo turistom. Taki nakupi so se povečali po epidemiji koronovirusa, kar Lovšin pripisuje begu pred inflacijo: »Imel sem kupce z delnicami ali kriptovalutami, ki so to premoženje pretopili v nepremičnine.«
Slobodan Simić, direktor piranskega zavoda Mediteranum za raziskovanje kulturne dediščine in zgodovine obmorskega prostora, opozarja, da se to mesto prazni že od konca 60. let prejšnjega stoletja. Prebivalci so se selili v sodobnejše novogradnje v sosednjih naseljih, politika mirujočega prometa pa je onemogočila obrtniško in podjetniško dejavnost. Po njegovih podatkih je v Piranu na začetku 70. let živelo šest tisoč ljudi, danes pa jih je le še dobrih 800. Po njegovi oceni so kupci približno polovico izpraznjenih stanovanj spremenili v turistične nastanitve, ki povečini ne prispevajo k ohranjanju in bogatenju mediteranske kulture in dediščine mesta. »Piran postaja kontinentalna počitniška vas ob morju, ne pa ohranjeno in živahno mediteransko srednjeveško mesto, ki živi z morjem ter kreativnim, mladim in podjetnim omogoča ustvarjalni prostor in perspektivo,« pravi Simič.
