Območje ljubljanske železniške postaje je trenutno ena najbolj vročih nepremičninskih lokacij v Sloveniji. Tam se v teh dneh začenja gradnja poslovno-stanovanjskega kompleksa Emonika. Ob Vilharjevi cesti bo zrasla nova poslovna stavba, ob Masarykovi cesti in nekdanji tovarni Kolinska pa stanovanja. Večina zemljišč na tem območju je bila vrsto let v lasti Slovenskih železnic (SŽ). Toda v zadnjih letih so postala zanimiva za kupce, med katerimi se najdejo tudi špekulanti. Nekatera od teh zemljišč pa so novega lastnika našla v poslovnih krogih, ki so blizu vodilnim na železnicah.
Kako do zemljišča?
Eno takšnih je 12.400 kvadratnih metrov veliko zemljišče ob železniških tirih v Zeleni jami. Kupilo ga je podjetje JLF, ki je v začetku leta zanj dokončno poplačalo tri milijone evrov kupnine. Lastnika podjetja sta nepremičninski poslovnež Miha Kušar in odvetnik Franci Kodela, ki je več let delal za SŽ, torej prodajalca teh zemljišč. Medtem ko na železnicah v tem ne vidijo ničesar spornega, pa Kušarjeve poslovne povezave vodijo v sam vrh SŽ, ki jih vodi Dušan Mes. Kako je torej podjetje JLF prišlo do zemljišča? In kako bo z njim zaslužilo?
Ko cena pade, pride edina ponudba – od odvetnika SŽ
Zemljišča v Zeleni jami se nahajajo nedaleč od glavne železniške postaje v Ljubljani: med železniškimi tiri in poslovnimi objekti Droge Kolinske. Trenutno so tam prostori, v katerih domuje Železniško gradbeno podjetje (SŽ-ŽGP), eden najpomembnejših gradbincev v državi. Na isti lokaciji so še delavnice in skladišča. Na SŽ so nam zatrdili, da so se zemljišča na tem območju odločili prodati zaradi več razlogov: ker ne spadajo med strateške nepremičnine, ker je lokacija za potrebe SŽ-ŽGP premajhna in ker so interes za nakup »izkazali določeni razvijalci nepremičnin«. Ponudbe za nakup so javno zbirali dvakrat:
- Konec leta 2021, ko je postavljena cena znašala 3,5 milijona evrov, se ni odzval nihče.
- Marca 2022, v zadnjih mesecih prejšnje vlade, pa so prejeli eno ponudbo. To je oddalo podjetje JLF, ki ga je Franci Kodela začel ustanavljati le nekaj tednov pred tem.
Znižali ceno
Še pred tem so na SŽ ceno zemljišča znižali za pol milijona evrov. Po neuradnih informacijah naj bi spremenili tudi pogoje plačila kupnine, a tega ni mogoče preveriti, saj na spletni strani tega oglasa ni več mogoče najti. Čeprav so na SŽ pojasnili, da so z različnimi nepremičninarji »opravili oglede na terenu in informativne sestanke«, nihče od njih ponudbe ni oddal.
Kupnina je znašala tri milijone evrov ali dobrih 241 evrov na kvadratni meter, pri čemer jo je kupec lahko odplačal v treh obrokih. Kdo je podjetju JLF zagotovil tri milijone evrov, s katerimi je to poravnalo kupnino za zemljišča, ni mogoče preveriti. Na njih namreč nikoli ni bilo vpisane nobene hipoteke, če odštejemo tisto, ki so jo za zavarovanje plačila kupnine imele SŽ.
Prijatelji vodilnih na železnicah
Od kod je torej prišel denar? Analiza podjetij, v katerih je deloval, odgovora na to vprašanje ne daje. Kodela je edini lastnik Inštituta za javna naročila, ki je leta 2022 ustvaril nekaj več kot 17 tisoč evrov prihodkov. V preteklosti je bil polovični lastnik velenjske družbe Habit, enega od večjih upravnikov stanovanj v državi. Njegov delež je pozneje odkupil nepremičninski mogotec Aleksander Jereb. Pred nakupom zemljišč je Kodela več let delal za Skupino SŽ. Za hčerinsko družbo SŽ – Potniški promet je med letoma 2019 in 2021 opravil za skoraj 119 tisoč evrov storitev.
Med prijatelji
Pod tretjo Janševo vlado je Kodela spletel tesne vezi z Alešem Miheličem, takratnim državnim sekretarjem na ministrstvu za infrastrukturo iz vrst NSi, ki od zamenjave oblasti dela na SŽ kot svetovalec poslovodstva. Mihelič naj bi Kodelo želel videti na položaju direktorja podjetja SŽ – Infrastruktura. Po zadnjih parlamentarnih volitvah pa je Kodela veljal za kader Klemna Žiberta, nekdanjega generalnega sekretarja Socialnih demokratov (SD). Toda septembra 2022, ko je bila pogodba o prodaji overjena pri notarju, je v podjetje JLF vstopil nov solastnik: Miha Kušar, sicer lastnik številnih podjetij, ki se ukvarjajo z nepremičninsko dejavnostjo.
Kušar je bil v zadnjih letih poslovni partner poslovneža Domna Prešerna, ki velja za prijatelja Dušana Mesa in člana poslovodstva SŽ Mihe Butare. Prešeren in Kušar sta sodelovala pri več nepremičninskih projektih na območju Ljubljane. Letos pa je Kodela postal solastnik več Kušarjevih podjetjih, v katerih je imela v prejšnjih letih deleže Prešernova družba Hmezad TMT. Ta je širši javnosti postala znana med epidemijo. Državnemu zavodu za blagovne rezerve je takrat dobavila 22 milijonov navadnih obraznih mask, a so te zaradi težav s certifikati obtičale na carini.
Čakajo na občino in Čehe?
V zgodbi je ključno vprašanje, zakaj je podjetje, ki ga je posebej za ta posel ustanovil odvetnik SŽ, vložilo tri milijone evrov v nakup zemljišča, s katerim trenutno ne more početi ničesar.
Po veljavnem občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN) namreč na tem območju ni dovoljena nobena gradnja. Podjetje JLF ne prejema prihodkov od najemnin. Kot so nam pojasnili na železnicah, lahko družba SŽ-ŽGP nepremičnine na teh zemljiščih po dogovoru, sklenjenem ob prodaji, brezplačno uporablja še do septembra 2024.
Kje se torej skriva ekonomika posla? Kot so nam pojasnili na SŽ, nimajo podatkov o tem, kakšne načrte ima novi lastnik na tem območju. Toda odgovor na to vprašanje je verjetno povezan s sosednjimi parcelami. Natančneje, s štirimi hektarji zemljišč pri nekdanji tovarni Kolinska, ki so v istem času prav tako dobila novega lastnika. To sta postala slovaška družba Corwin in češko podjetje Hartenberg, ki ga obvladuje nekdanji češki premier Andrej Babiš. Poleti 2022 sta jih odkupila od privatizacijskega tajkuna Igorja Laha.
Naložba za prihodnost
Slovaki in Čehi imajo trenutno v Ljubljani odprte še tri druge nepremičninske projekte, vsi pa se nahajajo na zemljiščih, med katerimi je manj kot kilometer zračne razdalje. Na območju Kolinske nameravajo zgraditi več kot 400 stanovanj. Tudi zato je težko verjeti, da jih zemljišča v Zeleni jami ne bi zanimala, če bi bilo na njih dovoljeno graditi. A za zdaj se nikomur očitno ne mudi. Če bi podjetje JLF zemljišča prodalo do leta 2026, bi moralo SŽ doplačati morebitno razliko v ceni. Po tem letu pa bo dobiček, ki ga bo ustvarilo pri poslu, lahko obdržalo zase.
