Sam se je ob morju zavzemal za razvoj (zdravstvenega) turizma in športno-rekreacijskih površin. "Šport in turizem se dopolnjujeta. Ne moreš več prodajati zgolj hotelskih sob, kakovost jim viša bližnje zelenje," je pojasnjeval maja 2012, ko je med morjem in Mehanom načrtoval ureditev turističnih in športno-rekreacijskih površin. Prizadeval si je dobiti Argo oziroma Argolino, kjer je videl najustreznejšo lokacijo za nov kulturni dom in kjer so že vrsto let omenjali ribiški muzej, vendar tedanje lastnice Abanke Vipa ni uspel prepričati, da bi jo zamenjala za eno od zemljišč v lasti občine.
Domnevni investitorji in špekulanti so do lanskih lokalnih volitev obiskovali tudi Danila Markočiča. Večina mu je načrte razkrivala stran od oči javnosti, Miha Kozamernik iz ljubljanskega podjetja Nordis, ki je kupilo Rudo, pa je konec marca lani to naredil javno. Markočič je oporekal gradnji stanovanj na območju nekdanje ladjedelnice in Delamarisa ter sprva tudi na Argu, a si je kasneje, ko je z območjem razpolagal Dutb, premislil in temu prilagodil predlog občinskega prostorskega načrta (OPN).
Ob morju javni programi ali tudi hoteli?
Zanimanje za degradirana zemljišča ob morju, ki so jih v preteklosti zasedali tovarniški in drugi industrijski objekti in ki Izoli nikakor ne morejo biti v ponos, je podžigala prav priprava krovnega prostorskega akta občine. Najbolj intenzivno je potekala v zadnjih dveh mandatih, poleti 2021 so ga sprejeli, januarja lani z referendumom pa razveljavili. Občani so ocenili, da je bil preveč pisan na kožo kapitalu.
Usoda najboljših zemljišč je znova odvisna od sprejetja in uveljavitve OPN, kar mora občina izpeljati do konca leta 2024. Civilni iniciativi Gibanje za Izolo, ki je vnovič strnila vrste prav zaradi sprejemanja OPN, se zdijo ob morju smiselni le javni programi v splošnem interesu: "Okrog Argovega dimnika bi moral zrasti nov kulturni dom in drugi prostori za kulturo, vključno s tistimi za mladino, da to območje dobi dušo oziroma postane dnevna soba Izole."
Direktor Turističnega združenja Dean Kocjančič opozarja na potrebo po novem hotelu ob morju: "V izolskih hotelih, ki imajo 1365 ležišč, le 23 odstotkov vseh ležišč v občini, ustvarijo kar 49 odstotkov vseh nočitev. Z novimi hotelskimi zmogljivostmi bi dosegli boljšo zasedenost čez celo leto in to bi prineslo tudi nova delovna mesta." Nov hotel bi bil smiseln že zato, ker v Izoli zadnja leta narašča predvsem število ležišč v zasebnih nastanitvah, ki so bolj podvržene sezonskim nihanjem. Zasebniki višajo nivo storitev in po Kocjančičevih besedah bi kazalo razmišljati o petzvezdičnem hotelu na Rudi ali na območju nekdanjega Delamarisa oziroma ladjedelnice, od koder je le streljaj do hitre ceste; zaradi bližine morja in hitre ceste bi postali bolj konkurenčni. Sedanji hoteli pa imajo kvečjemu štiri zvezdice (Haliaetum, Mirta, Cliff, Marina in DeGrassi).
Nekateri Izolani so skeptični do gradnje morebitnih turističnih apartmajev, saj so tiste, načrtovane v preteklosti, med gradnjo spremenili v stanovanja in zdaj je v Izoli skoraj tretjina stanovanj vikendaških.
Nekdanji poslovnež v pokoju Neven Ivetac, ki že 30 let živi v Izoli, zadnja leta prav v neposredni bližini nekdanjega Delamarisa, pa meni, da bi bilo nekdanjo ladjedelnico ali Delamaris škoda pozidati s hoteli. "Eksponentno večanje nočitvenih zmogljivosti ni smiselno. Našo skromno obalo smo že dodobra obremenili. Izola je majhna, moramo jo obvarovati," opozarja. "Območji nekdanje ladjedelnice in Delamarisa imam raje takšni, kakršni sta, kot da bi ju pokvarili z divjo pozidavo. Misliti moramo na lastno kakovost življenja, na zanamce in tudi obiskovalce, ki v Izolo ne bodo prihajali, da bi si ogledovali beton." Po tej logiki Ivetac še manj dopušča gradnjo stanovanj, češ, vsaj območje ladjedelnice bi moralo postati javno dobro, na njem bi morali urediti obmorsko sprehajališče ter rekreacijske in zelene površine.
Kaj pa začasna raba degradiranih območij?
Do sprejetja OPN in ureditve degradiranih zemljišč, ki pa so Izoli dala identiteto, arhitektka Tina Cotič, ki zadnje desetletje živi v Izoli, opominja na možnost začasne rabe praznih oziroma degradiranih urbanih prostorov. Najpogostejša začasna raba je ureditev parkirišča in tudi na Argu so se tega domislili, vendar sama meni, da je to najbolj zgrešeno. Veliko boljše se ji zdi kulturno vozlišče, ki je vzniknilo na območju Ribe in združuje vizualne performativne umetnike, oblikovalce, arhitekte, restavratorje, glasbenike, poete ... "Degradirano cono so spremenili v kreativno, drugih takšnih prostorov v Izoli ni. Začasna kulturna in rekreativna raba prispevata h kulturnemu in socialnemu razvoju mesta in preprečita nadaljnjo degradacijo. Začasna raba lahko nakaže tudi morebitni prihodnji razvoj," utemeljuje Tina Cotič. Zaveda se, da je dokončne rešitve za ta območja potrebno dobro pretehtati in jih sprejeti v dogovoru z lokalno skupnostjo, še posebej, če se ta zoperstavi stanovanjski pozidavi.
Riba je območje, ki je dobilo ime po istoimenskem podjetju za ribištvo in ribogojstvo Vojka Mavra in Loredana Glaviča, ki sta bila nekdaj na vodilnih položajih v Delamarisu. Na območju sta želela zgraditi poslovno-stanovanjsko-turistični objekt, a se z občino v času Kolenca in Markočiča nista mogla dogovoriti (prvi je imel tam v mislih zelene površine, drugi Istrski kulturni center Izola). Podjetje je bilo z občino tudi v sodnem sporu. "Območje bi pozidali ali prodali," zdaj pravi Maver. "Prodaja je odvisna od dogovora z morebitnim kupcem. Ne čakamo na vnovični sprejem OPN." Ko pa ga bo občina sprejela, dopušča odškodninsko tožbo.
Kostićevi bi lahko zidali na trikotniku, a jih najbrž bolj zanima nekdanji Delamaris
Med omenjeno šesterico zemljišč je le eno takšno, ki bi ga lastniki lahko takoj pozidali - trikotnik pri hotelu Delfin, saj so v obdobju Kolenčevega predhodnika Tomislava Klokočovnika (2006-2010) sprejeli občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), ki tam omogoča gradnjo hotela s 120 sobami in suitami v depandansah, 250 apartmajev in zunanji bazen s 500 kvadratnimi metri vodnih površin za 250 kopalcev. OPPN je predlagal nekdanji najpomembnejši lastnik, kasneje propadlo mariborsko gradbeno podjetje Konstruktor Invest, zdaj pa s 25.807 kvadratnih metrov zemljišč razpolaga Gorenjska banka. Občina ima tam bistveno manj parcel.
Za Gorenjsko banko stoji razvpiti srbski poslovnež Miodrag Kostić, ki je leta 1983 ustanovil MK Group ter dejavnost na področju kmetijstva, bančništva in turizma kasneje razširil v Črno goro, Hrvaško in Slovenijo. Gorenjsko banko je obvladoval prek beograjske AIK banke, od začetka januarja je formalno v lasti Agri Europe Cyprus Limited, a za Izolane je pomembneje, da trikotnika pri Delfinu v njegovem holdingu ne nameravajo pozidati po veljavnem prostorskem aktu, ki omogoča gosto, morda pregosto pozidavo, ampak čakajo na sprejem OPN. To nam je v imenu holdinga sporočilo ljubljansko podjetje za poslovno svetovanje in komuniciranje Herman & partnerji, katerega direktor je Franci Delić Zavrl.
Čeprav v MK Group čakajo na OPN, pa so nam v Gorenjski banki povedali, da izolsko zemljišče skladno s strategijo prodajajo, češ da "upravljanje z naložbenimi nepremičninami ne predstavlja osnovne dejavnosti banke". Prodaja z njihove spletne strani sicer ni razvidna, Kostićev MK Group pa v Izoli prek ljubljanskega podjetja Monetic obvladuje še večje in še bolj atraktivno območje, 37.351 kvadratnih metrov veliko nekdanje dvorišče tovarne Delamaris.
Morda se čakanje na OPN bolj nanaša na to zemljišče. Ali bi ga pozidali po idejnem osnutku, ki ga je za nekdanjega lastnika Heto Asset Resolution (slaba banka Hypo Alpe Adria) leta 2017 pripravil arhitekt Dean Lah, ali prodali, ostaja odprto vprašanje. Toda v Heti so idejni osnutek za Resort Delamaris (štirizvezdični kompleks s centrom dobrega počutja, 270 hotelskimi sobami, 80 apartmaji in sedmimi vilami) predvideli prav zato, da bi zemljišče lažje prodali. Do leta 2020 so se morali znebiti celotnega portfelja v Sloveniji, uspelo jim je s Kostićevo pomočjo in ne da bi pripravili potrebni OPPN. MK Group pa ima v sosednjem Portorožu še hotel Kempinski Palace in večinski del Letališča Portorož.
SDH prodaja Argolino. Kaj pa nekdanjo ladjedelnico?
Investicijsko zemljišče Argolina na območju nekdanje tovarne Argo, v kateri so včasih proizvajali ribje izdelke, jušne koncentrate in zelenjavne konzerve ter pražili kavo, pa še kar prodajajo - za 8,860.000 evrov brez davka, čeprav so ga nekoliko zmanjšali. 3597 kvadratnih metrov parcel z ostanki tovarne, ki imajo status kulturnega spomenika oziroma industrijske dediščine, so namreč spomladi 2020 prodali občini za gradnjo interaktivnega muzeja ribiške industrije. Investicijsko zemljišče ima zdaj 20.106 kvadratnih metrov, od januarja letos z njim razpolaga Slovenski državni holding (SDH), pred Dutb in Abanko Vipa pa je imelo glavno besedo podjetje MPM Engineering iz Bohinjske Bistrice. Direktor Boštjan Čokl je v letih 2004-05 tam snoval elitno stanovanjsko sosesko Argolina in po tem nesojenem projektu nekateri še zdaj imenujejo to območje. Projekt je padel v vodo zaradi načrtovanih stanovanj ob morju za petičneže.
SDH je od Dutb podedoval tudi 42.054 kvadratnih metrov stavbnih zemljišč nekdanje ladjedelnice. Znani Izolan Drago Mislej - Mef meni, da je prihodnost tega območja najmanj vprašljiva, v SDH pa na vprašanje, kakšne načrte imajo z njim oziroma, ali vedo, kaj z njim namerava država, odgovarjajo, da so njihovi načrti odvisni predvsem od OPN oziroma OPPN. "Občina ne razpolaga z veljavnimi prostorskimi akti, ki bi omogočali razvoj na njenem območju. SDH se bo aktivno vključil v proces priprave prostorskih aktov in v sodelovanju z drugimi deležniki zastopal svoje interese," napovedujejo.
Država je postala lastnica nekdanjega ladjedelniškega kompleksa lani, potem ko je aprila vlada sprejela sklep, da bo zemljišče prenesla v last države po tržni vrednosti pod posebnimi pogoji za 5,32 milijona evrov, da območja na elitni lokaciji ne bi prodali na trgu (pred tem so ga kar nekaj časa neuspešno prodajali za 6,6 milijona). Tako so sklenili dva dneva pred državnozborskimi volitvami, vendar je namera visela v zraku dobra dva meseca.
Upravni odbor Dutb je namreč februarja lani ustavil prodajo parcel na izolskem skrajnem severovzhodu in sprejel sklep, s katerim je vladi predlagal njihov prenos, da bi lahko uredili površine za potrebe vojske, policije, uprav za pomorstvo ter za zaščito in reševanje, za agencije za okolje in inšpektorat. Na pobudo tedanjega ministrstva za obrambo z Matejem Toninom na čelu so ocenili, da gre za zemljišče na izjemni lokaciji, ki bi lahko zadostilo potrebam državnih organov in lokalne skupnosti ter zagotovilo nova delovna mesta. Markočič je Dutb kasneje menda predlagal, naj na državo prenesejo tudi območje Arga oziroma Argoline, vendar ni bil uspešen.
Snuje de lux hotel na Rudi ...
Miha Kozamernik iz podjetja Nordis (do nedavnega Nordis investicije), ki je novi lastnik Rude in je 30. marca lani obiskal tedanjega župana Markočiča, pa se je prek posrednika že napovedal pri sedanjem županu Milanu Bogatiču, kar nam je slednji potrdil.
Lani je Markočiču naznanil, da se želi na Rudi lotiti 150 do 200 milijonov evrov vrednega projekta in zgraditi 350 do 450 hotelskih sob ali bungalovov - skupaj z morebitni investitorji iz Nemčije, s katerimi naj bi se začel pogovarjati še pred nakupom Rude. Šlo naj bi za hotelsko verigo, katere imena ni želel razkriti. "Zdaj razvijamo projekt za petzvezdični de lux hotel, kakršnega v Sloveniji ni. Imel bo 355 sob, 18 vil in bazenski kompleks. Upravljalca hotela smo že izbrali," nam je povedal pred dnevi. Nadeja se, da bo do konca poletja z investitorji podpisal pogodbo. "Gre za močno nemško podjetje, pod okrilje katerega sodi več kot 1000 hotelov po vsem svetu, a še nobeden v Sloveniji. V Izolo bi pripeljali petičnejše goste." Zatrdil nam je še, da o gradnji stanovanj ne razmišljajo.
Za Nemce naj bi bilo bistveno, da dobijo celotno Rudo, kar pomeni, da bi morali dokupiti še približno desetino zemljišč (1500 kvadratnih metrov veliko parcelo od občine, 2500 kvadratnih metrov od države oziroma bolnišnice in 2000 kvadratnih metrov veliko parcelo z večstanovanjskim objektom). "Hiša predstavlja morda še največjo zagato," je menil lani in takrat priznaval, da njegov projekt terja tako OPN kot OPPN, čeprav je na Rudi po veljavnih aktih možno razvijati turizem, trgovsko dejavnost in rekreacijo. Zdaj meni, da potrebuje le OPPN, in ocenjuje, da bi ga lahko izdelali v dveh do treh letih in v nadaljnjih dveh letih zgradili ta izjemni hotelski kompleks. Čeprav nam je priznal, da nima izkušenj s hotelirstvom, ve, da se donosi v tej dejavnosti gibljejo med šestimi in osmimi odstotki.
Nordis je Rudo kupil od Gorenjske banke, po Kozamernikovih besedah za malo več kot 6,5 milijona evrov in za to se je moralo podjetje zadolžiti. Ukvarjalo naj bi se z nepremičninami in njihovo gradnjo, po javno dostopnih podatkih s podjetniškim in poslovnim svetovanjem, njegov lastnik je škotska Robin Industrial Corporation.
Zanimivo je, da so turistični resort na območju Rude v času Kolenca vrisali tudi v projektno nalogo za pripravo regionalnega prostorskega načrta za območje med Izolo in Koprom. Izolska občina se je zavezala, da si bo na Rudi prizadevala dobiti investitorja za izvedbo mediteranskega energetsko samozadostnega turistično sonaravnega eko-resorta in da bo do njega vzpostavila vplovni kanal z manjšim pristanom.
Ni vedel za Zemljaričev projekt
Pri Kozamerniku pa preseneča to, da ni vedel za podoben oziroma še bolj megalomansko zastavljen in 300 milijonov vreden projekt, ki ga je v letih 2011-2013 na širšem območju ladjedelnice snoval nedavno preminuli Janez Zemljarič. Da je napovedoval elitni turistično-stanovanjski kompleks z manjšo marino, s katerim naj bi privabil 50.000 obiskovalcev na leto in odprl 1400 delovnih mest, smo mu sami povedali. Seznanjen ni bil niti, da je Zemljarič pritegnil špansko hotelsko verigo Melia Hotels International, ki je bila pripravljena upravljati s 1400 ležišči v zmogljivostih s petimi in 4+ zvezdicami.
Vse to naj bi Zemljarič s tujim kapitalom začel uresničevati pred koncem leta 2013 in v ta namen je tri leta prej ustanovil Urbano prenovo Izole (UPI), družbo za investicije oziroma konzorcij tedanjih lastnikov zemljišč, ki so ga sestavljali: podjetje Projekt obala Izola posredno v Zemljaričevi lasti, Hypo Leasing, Kraški zidar, Konstruktor VGR in Energogroup Mirana Gomola in Lane Zadravec.
Potrebnih milijonov Zemljarič ni uspel zbrati, lastniki, večinoma gradbena podjetja, ki so zemljišča le malo pred svetovno gospodarsko-finančno krizo leta 2008 - ob načrtovanju bajnih zaslužkov z gradnjo stanovanj in morda kakšnega hotela - večkrat preplačala, so se ob tem preveč zadolžila in čez nekaj let propadla.
Samo Kraški zidar in Konstruktor sta leta 2007 z enotno pogodbo kupila zemljišče ladjedelnice za 28 milijonov in nekdanjega Indeja v Kopru za sedem milijonov, kar je skupaj z davkom naneslo 40 milijonov. Ker so podjetja zemljišča zastavila pri bankah, so te postale lastnice izolskih območij ob morju. In ker je njihovo poslovanje temeljijo na napihnjenih vrednostih nepremičnin, jih nekaj let niso prodajale ali pa so jih v odkup ponujale po močno prenavitih cenah.
