Ženska in moški, oba stara malo več kot 40 let, ne vesta, kako bosta rešila svoj bivanjski problem, saj v enosobnem stanovanju v centru Ljubljane, v izmeri okoli 65 kvadratnih metrov, zaradi zvišanja najemnine ne moreta ostati. »V stanovanju v strogem centru Ljubljane sva pred štirimi leti s partnerico plačevala 780 evrov, po koroni so nama najemnino zvišali za malo več kot sto evrov, tako sva zanj plačevala 900 evrov na mesec, zdaj pa nama je najemodajalka povedala, da bo najemnino podražila, češ, da so cene ta hip pač takšne. No, najemnino za dobrih 60 kvadratov bi nama povišala za 500 evrov na 1400,« je zgrožen povedal naš sogovornik.
Nekdo je to vsoto pripravljen plačati
Dejal je, da je raziskoval, ali podobna stanovanja v prestolnici države res dosegajo take postavke, kot jima jo želijo zaračunati po novem, pri čemer je ugotovil dvoje: prvič, najemni trg je zelo skromen – ponudbe je malo, še to, kar je na voljo, pa ima prenapihnjene cene, in drugič, za 1400 evrov, kolikor jima namerava po novem zaračunati lastnica stanovanja, prej dobiš korektno dvo- ali trisobno stanovanje v bloku, starem ne več kot 20 let, ne pa enosobno stanovanje iz leta 1965, kot je njuno. Za primerjavo je omenil večstanovanjsko stavbo v Šiški, gre za novozgrajeni kompleks Spektra, kjer deset kvadratnih metrov večje stanovanje od njunega – je tudi dizajnersko opremljeno – oddajajo za 1200 evrov na mesec. »Najemodajalka nama je sicer povedala še, da že ima novega najemnika, ki sprejema mesečni strošek v višini, kot si jo je zamislila,« je razkril.
Kam pa zdaj?
Z življenjsko sopotnico tako že okoli dva meseca neuspešno iščeta novo najemniško stanovanje v Ljubljani. »Na voljo so samo zanikrne luknje s prenapihnjenimi cenami ali pa drugi ekstrem – luksuzna stanovanja, katerih najemnine so od 1400 do 2000 evrov in več mesečno. Srednjega cenovnega razreda pa ni. Zdaj pa se znajdi,« precej obupan sklene svoje misli.
Kaj se dogaja z najemniškim trgom, nam pomaga osvetliti direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin, tudi sam nepremičninski posrednik, Nejc Mlakar. Prikimava ugotovitvi para, ki se je znašel v bivanjski zagonetki, in sicer, da je povpraševanje po najemnih stanovanjih še vedno veliko večje od ponudbe, kar je krivo za tako visoke cene. »Še posebej izstopa povečano zanimanje tujih državljanov, predvsem iz Ukrajine in Rusije, ki se želijo začasno naseliti v Sloveniji in preizkusiti življenje tukaj, preden se odločijo za nakup lastne nepremičnine,« je dejal.
Najemnine previsoke
Kot nadaljuje, so se cene najemnin v zadnjem letu v Ljubljani dvignile zaradi večjega povpraševanja na trgu. To je privedlo do tega, da lastniki dvigujejo najemnine tudi obstoječim najemnikom. Ob tem opozarja, »da so cene najemnin v Ljubljani v primerjavi z življenjskimi prihodki prebivalcev previsoke. To predstavlja izziv za številne ljudi, težko namreč najdejo primerno stanovanje po dostopni ceni.«
Kar se najemnin tiče konkretno, je pojasnil, da se za garsonjere in enosobna stanovanja v Ljubljani gibljejo v razponu med 550 in 800 evri na mesec, dvosobna stanovanja je po njegovih navedbah mogoče najemati za »od 700 do okoli 1500 evrov na mesec, medtem ko se cene trosobnih stanovanj začnejo pri 1000 evrih. Pri teh postavkah je treba upoštevati, da ne vključujejo mesečnih obratovalnih stroškov.«
Zloma najverjetneje (še) ne bo
Kar zadeva trenutne splošne značilnosti nepremičninskega trga, je Mlakar iz Mesta nepremičnin dejal, da razmere ostajajo »zelo dinamične, z veliko aktivnosti tako na področju prodaje kot oddaje nepremičnin. Še posebej je pomembno, da so se obrestne mere pri kreditih umirile in celo nekoliko znižale, kar kaže na obetavno prihodnost nepremičninskega trga. Povpraševanje po nepremičninah ostaja visoko, vendar je žal premalo kakovostne ponudbe.« Sicer se cene nepremičnin v zadnjem letu in pol niso dvigovale tako hitro kot prej: »Opažamo umiritev rasti in nekaj manjših nihanj v cenah od leta 2021. Vendar ne moremo govoriti o bistvenem padcu ali povišanju cen, morda le v območju 5 do 7 odstotkov.«
Prosili smo ga še za nasvet, namenjen tistim, ki ta hip kupujejo nepremičnino. Pravi, da ima vsak kupec pri nakupu nepremičnine svoje cilje in interese, kot sta denimo investicija ali povečanje družine, in je zato težko dati univerzalen nasvet, ki bi veljal za vse. »Vendar je pomembno omeniti, da ni pričakovati zloma nepremičninskega trga in dramatičnega padca cen v bližnji prihodnosti. Trg nepremičnin se je stabiliziral in kaže na vzdržno rast. Zato bi bilo nespametno čakati na morebiten zlom cen,« so njegove besede.
Pester začetek leta
Naša sogovornica je tudi Ksenija Mihajlović, lastnica nepremičninske agencije Renex, ki je dejala, da lahko ob pregledu oglaševanih nepremičnin na trgu v Ljubljani opazimo, da se je »ponudba oziroma zaloga oglaševanih nepremičnin od septembra 2023 do konca januarja 2024 pri stanovanjih zmanjšala za okoli 13 odstotkov, zaloga hiš pa se je zmanjšala za 12 odstotkov. V zadnjem mesecu se je sicer ponudba stanovanj na ljubljanskem trgu številčno povečala za okoli pet odstotkov (če ponudbo na dan 12. 2. 2024 primerjamo s ponudbo na dan 26. 1. 2024), a se je povečala tudi povprečna prodajna cena teh nepremičnin. Povečala se je predvsem ponudba večjih stanovanj, 2-, 3- in 4-sobnih,« je postregla s konkretnimi podatki.
Povedala je še, da je število transakcij s stanovanji v Ljubljani v zadnjih dvanajstih mesecih padlo za približno deset odstotkov. Težko pa napove, kaj bo s prodajo letos, saj bo na to vplivalo več dejavnikov: »Največji vpliv bodo zagotovo imele obrestne mere na stanovanjska posojila, in sicer vsi pričakujemo znižanje obrestnih mer. To lahko pozitivno vpliva na povečanje števila transakcij, saj si v letu 2023 veliko ljudi ni upalo zaključiti nakupov, ker bi jim obrestne mere lahko predstavljale prevelik strošek.«
100 evrov na kvadrat dražje
Opozori še, da smo v letu 2024 dobili novo spremenljivko, za katero pa »še ne vemo, kako bo vplivala na nepremičninski trg. Do zdaj je namreč veljalo, da so nizke obrestne mere za depozite spodbudile lastnike sredstev, ki so jih imeli na svojih bančnih računih, da so jih prelili v nepremičnine, ki veljajo za eno najbolj varnih naložb. Ker je država s 1. februarjem izdala državne obveznice, bomo šele sčasoma videli, koliko denarja se je prelilo v ta del in kako bo to vplivalo na trg nepremičnin,« je dejala KsenijaMihajlović iz Renexa.
Navede še nekaj zanimivih številk: povprečna oglaševana vrednost stanovanj od septembra 2023 do januarja 2024 se je dvignila za približno 60 evrov na kvadratni meter, od januarja do 12. februarja 2024 pa se je povprečna oglaševana cena na kvadrat povečala še za dodatnih 37,43 evra. »Iz tega lahko razberemo, da se je povprečna oglaševana cena stanovanj v zadnjih štirih mesecih v Ljubljani povečala za okoli 100 evrov na kvadrat.« Glede najema stanovanj v prestolnici pa sogovornica ugotavlja, da primanjkuje dobrih nepremičnin na izbranih lokacijah, prav tako se »zvišujejo njihove najemnine, pa tudi ostali stroški, vezani na nepremičnino v najemu. Opažam še, da je povpraševanje po najemu tako veliko, da se za eno nepremičnino na dobri lokaciji v zadnjem času poteguje več interesentov.«
