In še več jih bo: na Dunaju zadnje desetletje obsedeno gradijo nove stanovanjske soseske – vsako leto zgradijo 10.000 stanovanj, od tega je 70 odstotkov socialnih. Letos bodo dali še v višjo prestavo, cilj je od dvanajst do trinajst tisoč novih stanovanj na leto, od tega 9000 socialnih. In torej ne preseneča, da je letos Dunaj – že spet – razglašen za prestolnico, v kateri je najprijetneje živeti.
Svetovalno podjetje Mercer med več kot 230 svetovnimi prestolnicami vsako leto izbere tisto, v kateri je življenje najprijetnejše. In letos je to Dunaj. Že spet. Osmič. Zaporedoma. Za primerjavo, Ljubljana, stisnjena med portoriški San Juan in južnokorejski Seul, je na 76. mestu. Zadnji, na 231. mestu, je Bagdad. Pri sestavljanju lestvice upoštevajo 39 različnih dejavnikov. Kako lahko je v mestu priti do stanovanja, še kako šteje. In na Dunaju, smo se prepričali, so stanovanja zelo dostopna. Za vse.
Ni prostora za pohlep
Mesto Dunaj načrtovanje potreb po stanovanjih jemlje zelo resno – imajo celo svojega ministra za gradbeništvo. V ogromnem stanovanjskem oddelku imajo tudi majhno skupino ljudi, ki se ukvarja samo s strateškim načrtovanjem. Daniel Glaser, arhitekt po poklicu, je eden od petih ljudi, ki delajo v Wiener Wohnbau Forschung. Ne ukvarjamo se z dejanskim načrtovanjem, pojasnjuje, mi delamo raziskave in ugotavljamo, koliko stanovanjskih enot bomo potrebovali za razvoj mesta in kakšne – manjša ali večja stanovanja, za študente, za starejše.
Tako na primer na območju opuščene plinarne zdaj nastaja soseska, namenjena predvsem mladim, z vrtci in lokalčki za druženje in za najrazličnejše delavnice. Pri delu se opirajo na različne napovedi, na primer na napoved o številu prebivalcev in gospodinjstev, na podlagi teh potem izračunajo potrebe po stanovanjih. Svetujejo tudi pri stanovanjski zakonodaji.
In ne, pravi Daniel Glaser, denarja nimajo neomejeno veliko: »Denar je seveda pomembna tema, vedeti pa moraš, kaj potrebuješ, saj tako lahko denar, ki je na voljo, najučinkoviteje porabiš. Mesto Dunaj je hkrati mesto in zvezna pokrajina, zato si lahko sami pišemo zakone, denar pa dobimo od države. Vsak zaposleni v Avstriji daje pol odstotka od plače – v vsej Avstriji je to približno 900 milijonov evrov, ki se razdelijo med pokrajine, Dunaju pripada okrog 150 milijonov na leto. Večina denarja gre v obliki javnih posojil za socialna stanovanja. Ker denar dolgoročno dobimo nazaj, mesto vsako leto dobi od 150–250 milijonov evrov, to je glavni vir denarja.«
Takole gre, je pojasnil: mesto stanovanj ne gradi sàmo, temveč denar posoja zasebnim investitorjem – mesto da (pravzaprav posodi) približno tretjino sredstev, ostalo prispevajo investitorji. Avstrijska posebnost pa je, da so to večinoma podjetja, nekakšne stanovanjske zadruge z omejenim dobičkom. »Ta so zelo pomembna,« pravi, »saj je njihov dobiček omejen na 3,5 odstotka namesto običajnih šest ali sedem. Pa pri večini projektov ne zahtevajo niti tega, temveč le odstotek in pol do dva.« To je seveda bistveno za gradnjo socialnih stanovanj, saj jih tako lahko mesto zgradi sedem tisoč na leto, naslednji cilj pa je 9000 socialnih in 4000 komercialnih stanovanj na leto. V zameno za posojilo mesto upravlja tretjino stanovanj – to pomeni, da oni odločajo, kdo bo v njih živel.
Več kot delanje kljukic
Načrtovanje stanovanj po dunajsko
K sodelovanju povabijo različne investitorje in ne postavljajo prestrogih zahtev, da ne ubijejo kreativnosti. Tako dobijo veliko načrtov za vsako parcelo in izberejo najboljšega.
Velikih prostorov za večerjo s prijatelji dvakrat na leto pač ne potrebujemo vsak dan, zato so na voljo skupni prostori, ki jih je mogoče najeti, stanovanja pa so lahko manjša in cenejša.
Predsoba ali hodnik sta neizkoriščena kvadratura, zato ju pri delu stanovanj opuščajo. Tako prihranijo tudi do 100 evrov na kvadratni meter.
»Mi ne rečemo, zgradite pet takih in takih stanovanj, ampak ko naredimo razpis za arhitekturne projekte, jim rečemo, prosimo, upoštevajte, da bo morda 20 odstotkov prebivalcev starih nad 60 let. Potem se mora investitor sam odločiti, kaj od tega bo upošteval. Mi delamo razpise za investitorje – mesto je lastnik zemljišča, vendar ga ne proda investitorju, ki največ ponudi, mi hočemo najboljši projekt. Zato naredimo razpis za projekte, nato pa investitor skupaj z arhitekti in včasih tudi s krajinskimi arhitekti izdela projekt. Mi seveda rečemo, tu bi bilo dobro v pritličju imeti vrtec in kaj za starejše, potem je pa stvar investitorja, da nam ponudi najboljši projekt. Parcele so na Dunaju dragocenost, k sodelovanju povabimo različne investitorje in tako dobimo tri ali štiri projekte za vsako parcelo, potem pa lahko izbiramo: ta projekt ponuja največ v pogledu socialnega prepletanja, drugi pa na primer najugodnejše najemnine. In potem to primerjamo, najdemo najboljše ravnotežje in izberemo najboljši projekt. Naša izkušnja je, da če postaviš prestroge zahteve, s tem ubiješ kreativnost, kajti potem bo vsak investitor izpolnil vse zahteve in samo odkljukaval: to imamo, to tudi, načrtovali smo dve stanovanji za 75-letne pare in tako naprej. Mi pa hočemo, da so inovativni, ne pa da samo izpolnjujejo seznam zahtev.«
En človek, ena soba
Kako torej do socialnega stanovanja na Dunaju? Eden – a ne edini – od kriterijev je seveda dohodek. Mestna posebnost je, da je meja postavljena tako, da je kar osemdeset odstotkov prebivalcev upravičenih do socialnega stanovanja – seveda pod pogojem, da v mestu prebivajo že vsaj dve leti. (To ne pomeni, da novodošleci ne morejo dobiti cenejšega stanovanja – ne dobijo ga od mesta, imajo pa druge možnosti, lahko na primer za socialno stanovanje zaprosijo pri investitorju, ki je lastnik preostalih dveh tretjin stanovanj.) Cenovno najugodnejša so občinska stanovanja, sledijo jim stanovanja neprofitnih skupnosti in tista, ki jih gradijo zadruge z omejenim dobičkom. V občinskih stanovanjih živijo predvsem brezposelni in ljudje z najnižjimi dohodki, ki lahko zaprosijo tudi za pomoč pri najemnini.
Drugi kriterij je nujnost – če stanovanje zelo potrebuješ, ga dobiš prej. Izračunati, kako veliko stanovanje ti pripada, je preprosto: vsak človek mora imeti svojo sobo. Če torej živite v enosobnem stanovanju, pa bi radi stanovali skupaj s partnerjem, lahko zaprosita za večje stanovanje. Malo morata sicer počakati, pravi Daniel Glaser, vendar ga dobita. Ne samo dvosobnega, morda celo trosobno, še posebno če sta mlajši od trideset let, ker mesto predvideva, da boste imeli otroke.
Kdo še potrebuje predsobo?
Oddelek za strateško planiranje išče tudi možnosti, kako stanovanja graditi čim ceneje, in ena od novosti, nad katero se navdušujejo, je »smart flat«. Dobeseden prevod bi bil pametno stanovanje, a ne gre za stanovanja, opremljena z najnovejšo tehnologijo, temveč za zelo kompaktna stanovanja – kot avto smart, primerja Daniel Glaser: »Pri graditvi novih sosesk mora biti tretjina stanovanj takih. Ob vstopu v stanovanje navadno stopiš v predsobo ali na hodnik. Pri stanovanju s 70 kvadratnimi metri je 10 ali 15 kvadratnih metrov predsobe. To kvadraturo moraš zgraditi, veliko stane, uporabljaš pa jo malo, samo za prehod iz sobe v sobo. Cilj je, da so stanovanja za od 10 do 15 odstotkov manjša in tudi toliko cenejša. Če pri dvosobnem stanovanju ni treba plačevati 65 kvadratov, temveč samo 55, pomeni, da prihraniš približno 100 evrov na kvadratni meter. Vstopiš na primer naravnost v kuhinjo, to je bilo čisto običajno pri dunajskih stanovanjih, zgrajenih pred 50 leti. V zadnjih dvajsetih, tridesetih letih pa se je blaginja povečala in stanovanja so postajala vse večja. Saj nočemo, da bi bila vsa stanovanja taka, tretjina pa jih bo zelo kompaktnih in zato dovolj poceni, saj vsakdo ne potrebuje predsobe ali hodnika. Ljudem, ki prosijo za dvosobno stanovanje, je navsezadnje vseeno, ali je to 65 kvadratov ali 85 kvadratov, pomembno je, da imajo kopalnico in stranišče, pa da imajo balkon, ne zanima pa jih določena kvadratura.«
V novi stanovanjski soseski Sonnwendviertel, ki so nam jo pokazali, so stanovanja že vseljena, zato si kompaktnih stanovanj nismo mogli ogledati, ampak približno idejo lahko dobite, če v iskalnik slik Google Images vtipkate »smart flat floorplan« in si ogledate tlorise stanovanj brez predsobe in hodnikov. O, pač: je izvedljivo, pa ne le pri garsonjerah. In ne, ni nujno, da je potem celotno stanovanje le en prostor ali da so vse sobe prehodne.
Noben človek ni otok
Nova soseska, ki jo je načrtovalo več različnih arhitektov, je narejena za druženje – vsaka stavba ima skupen prostor, ki ga stanovalci lahko uporabijo za zabave ali sestanke, pa otroško igralnico, v kateri se dunajska deca v hladnih in mokrih dneh lahko igra pod streho, na varnem in toplem, stavbe pa povezujejo odprti hodniki, da greste lahko k sosedu v sosednji hiši na obisk kar v copatih in vam ni treba plezati po stopnicah. Na dvorišču je predviden prostor, kjer bo enkrat na teden odprta tržnica. Ni otroškega igrišča, a čez cesto pravkar končujejo velik park, ki bo služil vsej soseski.
»V naši družbi je zelo pomembno, da kupuješ avto, ki je primeren za poletne počitnice – ko greš na primer za dva tedna na Hrvaško, potrebuješ kup kovčkov in torb. In za to maksimalno potrebo kupiš avto, ki ga potem uporabljaš vse leto. V stanovanje pa hočeš kdaj povabiti petnajst ljudi, svoje prijatelje na praznovanje rojstnega dne. Toda ali je res treba povabiti petnajst ljudi v stanovanje – ali pa je bolje priskrbeti skupni prostor ali strešno teraso, ki jo lahko najameš in jo uporabljaš dvakrat na leto, recimo? In tako jo vsi prebivalci stavbe uporabijo dvakrat na leto, stanovanja pa so lahko manjša za tri kvadrate in tako plačujete 30 evrov na mesec manj. Za veliko ljudi je to veliko denarja. Če pa kdo potrebuje velikansko stanovanje in ima dovolj denarja, pa tudi to ni problem. Naš namen je ponuditi veliko različnih stanovanj in se tako odzvati na različne potrebe družbe. Ljudje so različni, različni so načini sobivanja, pa tudi zelo hitro se spreminjajo, zato potrebujemo različne vrste stanovanj – majhna, velika, poceni, z balkonom …« pojasnjuje Daniel Glaser.
In da, nove soseske tudi po vselitvi stanovalcev še spremljajo, da vidijo, katere rešitve delujejo in katere ne: »Delamo tudi evaluacije, včasih s strokovnjaki, včasih z anketami. Tudi za to sosesko smo pred dvema letoma, ko je bila končana prva faza, 1200 stanovanj, delali anketo. Vprašali smo skoraj 15 odstotkov prebivalcev. Dobili smo zelo zanimive rezultate. Seveda veliko ljudi moti, ker je to še soseska v gradnji, ampak večina je bila zelo zadovoljna s stanovanjem in skupnostjo, s skupnimi prostori.«
