Brez špekuliranja, prosim! Začeli bomo s pravljično zgodbo, ker se menda to spodobi na začetku novega leta, in s časopisnim naslovom: »Stanovanja v objektu Belle Vie Tivoli v Ljubljani se prodajajo kot vroče žemljice!«
To je pravljični objekt na sanjski lokaciji v naši prestolnici: 197 stanovanj bo vseljivih čez dve leti. Skoraj vsa stanovanja – tudi tista petsobna in vsa tripleks stanovanja v najvišjih nadstropjih, ki merijo kar 217 kvadratnih metrov in imajo lastne strešne vrtove – so že prodana. Na nekatera stanovanja je v vrsti čakalo tudi do devet morebitnih kupcev, kar je precejšnja gneča. »To so zahtevni kupci z nadpovprečnimi prihodki iz vse Slovenije. Sestava stanovalcev bo vrhunska, saj niso bili špekulativni kupci,« sporočajo iz nepremičninskega podjetja Stoja Trade, ki je ekskluzivni prodajalec stanovanj. Kakšna naj bi bila tako imenovana »vrhunska sestava kupcev«, si najbrž tudi vi težko predstavljate, je pa treba priznati, da že takšno povpraševanje marsikaj pove.
Čez trupla na javnih dražbah
"Hitro je jasno, da najvišje in zadnje ponudbe prihajajo od posameznikov, ki imajo svoje stanovanjsko vprašanje že nekaj časa odlično urejeno, in da v resnici gre za posel."
Tudi na drugem koncu nepremičninskega sveta je v zadnjem času zelo velika gneča – na javnih dražbah nepremičnin. A tam vse skupaj poteka v malce drugačnem razpoloženju. To je precej megleno in neredko se zgodi, da se v želji po tem, da bi si prigrabili poceni stanovanje, gre »čez trupla«. Splošno prepričanje, da lahko na javnih dražbah ceneje kupite stanovanje, je zmotno, saj v resnici na koncu nakup uspe samo tistim, ki so vešči draženja in ki dodobra poznajo vse zakone s področja izvršb. »Na neizkušenega kupca preži cela vrsta nevarnosti, od tega, da lahko ostane brez denarja in brez stanovanja, lahko pa ga doletijo še kakšne dodatne težave. Hitro je jasno, da najvišje in zadnje ponudbe prihajajo od posameznikov, ki imajo svoje stanovanjsko vprašanje že nekaj časa odlično urejeno, in da v resnici gre za posel. Nakup na takšnih dražbah pač ni za vsakogar, predvsem ne za tiste kupce, ki bi se radi čim prej vselili v nepremičnino,« pravi Bernard Ravnak, dolgoletni poznavalec in udeleženec številnih javnih dražb ter do nedavnega lastnik spletnega portala o javnih dražbah.
Ravnak med drugim opozarja, da ni dobro stopiti na ta spolzka tla, če se prej temeljito ne seznanite z morebitnimi ovirami in preprekami v vseh teh postopkih. »Težko je na kratko našteti težave, ki vas lahko doletijo, ena od njih pa je lahko ta, da na posest danes kupljene nepremičnine čakate tudi več let. A to še ni najhujše, kar se vam lahko pripeti.«
Mrhovinar – posel kot vsi drugi
Na dražbe torej veselo hodijo »profesionalci«, ki živijo od preprodaje stanovanj. Ti mešetarji so menda tako pogosto na sodiščih, da jih poznajo celo varnostniki na vhodih. Videti so kot »povsem običajni ljudje«, mi pove prijateljica, ki si je po več kot enoletnem opazovanju in učenju ter predvsem po prizadevanjih, da bi se varno prebila skozi ta zapleteni in nevarni svet, končno na dražbi kupila stanovanje. »Pri teh mešetarjih se vsi očitno slepijo, da gre za resne kupce,« še doda.
"Ti ljudje plačajo varščino, pa ne zato, da bi kupili nepremičnino, ampak zato, da bi izsilili dogovor oziroma podkupnino od resnih kupcev."
Obstaja pa še en zanimiv profil udeležencev javnih dražb. Javna skrivnost je, da so določeni posamezniki na javnih dražbah prisotni iz povsem drugih nagibov. »Za 'mrhovinarje' sem izvedela dokaj hitro. Tako jim namreč pravijo,« mi zaupa prijateljica. »Vsi vedo zanje. Ti ljudje plačajo varščino, pa ne zato, da bi kupili nepremičnino, ampak zato, da bi izsilili dogovor oziroma podkupnino od resnih kupcev. Kupec, ki hoče v resnici kupiti stanovanje, plačuje njihov molk, plačuje jim zato, da ne bi pozneje dražili.«
Čeprav je država po več kot 20 letih z zakonom o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju, ki je začel veljati avgusta leta 2015, na tem področju vendarle nekaj storila, pa s tem še zdaleč ne bo odpravila problema »biznisa« na javnih dražbah, je prepričan Ravnak. »Na žalost je osnovni zakon o izvršbah in zavarovanjih vse preveč pomanjkljiv, nedorečen in tudi neživljenjski.«
Pogledati je treba tudi v oči nesrečnika
Biti najboljši ponudnik, predvsem v izvršilnih postopkih, pomeni le to, da si na začetku »labirinta«, zato ni nič nenavadnega, da se v teh postopkih marsikdo povsem izgubi in obupa, pravi Ravnak. »Po vsem tem pa nikakor ne pričakujte naivno, da vas bo odvetnik teh težav odrešil s tleskom prstov,« še opozarja.
So ljudje, ki si ob tem premislijo, češ da lastnega domovanja ne morejo graditi na tuji nesreči.
Pred ljudi, ki poskušajo z nakupom na dražbi v resnici urediti svoje stanovanjske vprašanje, pa se po vseh drugih peripetijah postavi še ena ovira. Prišel bo namreč trenutek, ko se bodo morali soočiti z dolžnikom. In takrat se srečajo z usodo človeka, za katerega je bila ta nepremičnina nekdaj njegov dom. So ljudje, ki si ob tem premislijo, češ da lastnega domovanja ne morejo graditi na tuji nesreči. Ne prenesejo tega, da dobi žalostna usoda obraz konkretnega človeka. »Vsaka nepremičnina je unikum in vsaka posledično prinaša tudi svojo zgodbo,« pojasnjuje Ravnak. »Ni vseeno, ali se prodaja stanovanje, v katerem se je zgodil umor, hiša kakšnega ‘tajkuna’ ali nepremičnina kakšne javno znane osebe, mar ne? V kateri bi raje živeli vi? V nobeni, pravim jaz.«
