Novice Svet24

Problematika ni enostavna. Na družabnih omrežjih je mogoče naleteti na raznorazne nasvete »pravnih strokovnjakov«; če jih nekaj naštejemo: menjava ključavnic, izklapljanje elektrike in vode, vselitev drugih oseb in podobno. Se tovrstni prijemi obnesejo ali so zgolj povod za tožbo?

Odvetnik Gregor Gajšek iz Odvetniške pisarne Gajšek iz Domžal tovrstne prijeme označi za »naivne ideje«. A več o tem pozneje.

Določen mora biti dan zapadlosti

Ker je bila na začetku Beseda, začnimo z najemnimi pogodbami. »Bistvena je delitev na najemne pogodbe sklenjene za določen in za nedoločen čas. V praksi se lastnikom stanovanj sklepanje pogodb za nedoločen čas odsvetuje, saj zakon predvideva dodatne obveznosti lastnika stanovanja v primeru odpovedi. Obstajajo še druge delitve najemnih pogodb, npr. glede na obliko sklenitve: klasična pisna pogodba, notarski zapis ali izvršljivi notarski zapis,« pojasni Gajšek.

Gregor Gajšek

Izvršljivi notarski zapis je »institut, ki je posebej urejen v 4. členu Zakona o notariatu (ZN) in v prvem odstavku 20.a člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Do bistvenih napak v praksi prihaja pri nepravilnem razumevanju pojma zapadlosti. V kolikor stranke želijo, da je notarski zapis neposredno izvršljiv, mora biti v njem določen dan zapadlosti, torej na kateri dan se bo dolžnik moral izseliti iz nepremičnine. Če ta dan zapadlosti obveznosti izselitve iz stanovanja ni datumsko določen že v samem notarskem zapisu, potem ne gre za izvršljivi notarski zapis, pač pa bo lastnik stanovanja kljub vsemu moral v pravdnem postopku najprej pridobiti izvršilni naslov – sodbo, v kateri bo jasno določen dan obveznosti izselitve iz nepremičnine. Pomanjkljivosti izvršilnega notarskega zapisa bi v praksi lahko povezali prav z njegovo togostjo. V kolikor se bosta na primer stranki po poteku trajanja najemne pogodbe, ki je sklenjena v izvršljivem notarskem zapisu, odločili za njeno podaljšanje, morata ponovno sklepati nov izvršilni notarski zapis, kjer se ponovno določi nov datum izselitve najemnika. Sodišče običajno izda sklep o izvršbi na izselitev iz nepremičnine v enem mesecu. Seveda pa je dejanska oprava izvršbe na izpraznitev nepremičnine odvisna od učinkovitosti sodnega izvršitelja«.

Dodaten strošek

Na začetku opisano situacijo, tako Gajšek, ureja Stanovanjski zakon (SZ-1) v 111. členu. Da bi se izognili zavlačevanju pravdnega postopka, »je že v času sklepanja najemne pogodbe smiselno razmisliti o sklenitvi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. V tovrstni pogodbi se že ob sklenitvi najemne pogodbe določi izvršljiva obveznost izselitve iz nepremičnine po poteku najemnega razmerja. Na podlagi tovrstnega neposredno izvršljivega notarskega zapisa bo lastnik stanovanja lahko ob prenehanju najemnega razmerja predlagal izvršbo kar na podlagi te listine in mu ne bo treba vlagati tožbe ter čakati na pravnomočno sodbo sodišča. Neposredno izvršljivi notarski zapis sicer predstavlja dodaten strošek za lastnika nepremičnine, vendar ta strošek vsekakor odtehta potencialno zavlačevanje najemnika v pravdnem postopku«.

»Odvetniški stroški in sodne takse glede stanovanjskih razmerij se vrednotijo glede na vrednost enoletne najemnine. Ker ni mogoče predvideti vseh procesnih dejanj, tj. števila pisnih vlog, obravnav itd., do katerih bo prišlo v tovrstnem sporu, tudi ni mogoče podati pavšalne ocene stroškov tovrstnega postopka.«

Na tem mestu se velja dotakniti tudi izvršljivosti pogodbe pred sodiščem. Kaj to pomeni in od česa je odvisna? Gajšek pojasni: »Če je pogodba sklenjena v »navadni« pisni obliki, to pomeni, da bosta stranki pogodbenega razmerja svoje pravice morali najprej iztožiti v ustreznem pravdnem postopku. Šele po pravnomočnosti odločitve pravdnega sodišča pa bosta svoje pravice lahko tudi prisilno izterjali v izvršilnem postopku. V kolikor pa je pogodba sklenjena že v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, pa bo stranka, ki je v tem pogodbenem razmerju upnik, lahko »preskočila« pravdni postopek in neposredno na podlagi tovrstne listine predlagala predlog za izvršbo«.

Izvršilni naslov

Vrnimo se h konkretni situaciji. Je po poteku pogodbe po Stvarnopravnem zakoniku zadnji posestnik najemnik ali imetnik lastnine? Če je najemnik, potem tožba za motenje posesti odpade? »Vsekakor je potrebno ločiti vprašanje posesti in vprašanje pravice do posesti. Posest je dejansko in ne pravno vprašanje. Posest ni pravica in pomeni dejansko oblast nad neko stvarjo. Tudi najemnik, ki po poteku najema postane nezakoniti uporabnik stanovanja, je varovan pred samovoljnimi ravnanji drugih oseb. V primeru samovoljnega posega v posest najemnika, ima najemnik na razpolago samopomoč ali motenjsko tožbo. V sporu zaradi motenja posesti pa sodišče ne ugotavlja, ali ima najemnik pravico do posesti, pač pa je bistveno vprašanje, ali je prišlo do samovoljnega posega v najemnikovo posest. Glede na navedeno je bistveno, da lastnik nepremičnine postopa pravilno in zakonito ter da vsa razmerja rešuje ali sporazumno z najemnikom ali pa v ustreznih sodnih postopkih. Šele takrat, ko ima lastnik nepremičnine v rokah izvršilni naslov, bo lahko podal ustrezen predlog za opravo izvršbe za izselitev iz nepremičnine,« razloži Gajšek.

Kar pa ni enako predlogu za izdajo naloga za izpraznitev stanovanja. »V obravnavani situaciji ima lastnik stanovanja na voljo tožbo po 111. členu SZ-1. Nalog za izpraznitev je predviden za drugačno situacijo. Gre za situacijo, ko lastnik stanovanja predčasno odpove najemno pogodbo zaradi kršitev na strani najemnika. Po noveliranem drugem odstavku 112.a členu SZ-1 je uvedena ureditev, po kateri ima lastnik nepremičnine, ki je predhodno odpovedal najemniku pogodbo iz krivdnega razloga, pravico zahtevati izpraznitev stanovanja po pravilih o plačilnem nalogu. Če toženec vloži obrazložen ugovor, sodišče s sklepom razveljavi plačilni nalog in začne po pravnomočnosti tega sklepa z obravnavanjem glavne stvari,« pojasni Gajšek.

Je torej takšen najemnik neke vrste skvoter? »Tovrsten najemnik postane nezakoniti uporabnik nepremičnine. Lastnik nepremičnine mora čim prej začeti z ustreznimi sodnimi postopki, ki bodo pripeljali do končnega rezultata - izvršilnega naslova, na podlagi katerega bo lastnik nepremičnine predlagal izvršbo zaradi izselitve najemnika iz stanovanja.«

Postopati pravilno in zakonito

Kdo bi utegnil v sveti jezi zabrusiti, da ima v takšni situaciji najemnik več pravic od lastnika. »V primeru, da najemna pogodba preneha veljati, najemnik nima več pravice uporabe nepremičnine. Najemnik je dolžan stanovanje vrniti lastniku v posest. Kljub temu pa to lastniku nepremičnine ne daje pravice, da najemniku samovoljno in izvensodno odvzame posest nepremičnine,« pove Gajšek in nadaljuje: »V kolikor nekdo (v konkretnem primeru najemnik) ne spoštuje prava, ne moremo reči, da ima zaradi tega več pravic kot drug. V konkretnem primeru je važno, da lastnik stanovanja postopa pravilno in zakonito. Nezakonita ravnanja najemnika vsekakor ne upravičujejo tega, da bi tudi lastnik stanovanja sam postopal na nelegalen način. Omeniti gre tudi, da bo lastnik nepremičnine za obdobje od poteka najemne pogodbe do izselitve nezakonitega uporabnika lahko zahteval tudi ustrezno denarno nadomestilo – uporabnino v višini tržne najemnine in povrnitve vseh stroškov. Situacije, ko najemnik po končanem najemu ne želi vrniti stanovanja, ne gre mešati z drugimi situacijami, ko prihaja do nesoglasij v času trajanja najemnega razmerja. Eden bistvenih namenov SZ-1 je omogočiti najemniku normalno in človeka dostojno prebivanje v najetem stanovanju. Ravno s tem namenom so v zakon vključene številne določbe, s katerim omejuje samovoljna ravnanja najemodajalca in zagotavlja določene vsaj minimalne pravice najemnika (npr. določbe o minimalni dolžini odpovednega roka, o pravici do povrnitve vlaganj, itd.). Za drug položaj pa gre, ko najemnik po končanem najemu ne želi vrniti stanovanja in postane nezakoniti uporabnik.«

Ne na lastno pest

»Nepremičninske družbe oz. nepremičninski posredniki posredujejo pri sklepanju najemnih razmerij. Njihova funkcija je tudi posredovanje pri sklepanju pogodbe, pri čemer so skladno s 24. členom Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) dolžne za sestavo listin angažirati kvalificirane pravne strokovnjake. V fazi sklepanja pogodb v izogib kasnejšim sporom in nevšečnostim s svojim znanjem pripomorejo predvsem odvetniki in notarji. V primerih, ko med lastnikom in najemnikom pride do sporov, so za zastopanje strank pred sodiščem pristojni odvetniki.«

Če torej strnemo: s potekom pogodbe, sklenjene za določen čas, najemno razmerje preneha in s tem tudi pravica najemnika do uporabe stanovanja. »SZ-1 takšen položaj izrecno ureja v določbi prvega odstavka 111. člena. Iz te določbe izhaja, da oseba, ki ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Skladno z drugim odstavkom istega člena lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja. Tovrstni spori pa se rešujejo prednostno.«

Tožba, torej, ne pa menjave ključavnic in podobno. »V stiskah, v katerih se lastniki stanovanj znajdejo ob sporih z najemniki, vsekakor pride tudi do tovrstnih naivnih idej ali nasvetov pravnih laikov. Katerokoli izmed opisanih postopanj izven sodne poti, tj. »na lastno pest« nikakor ne bo pripomoglo k razrešitvi zadeve, pač pa bo tovrstno nepremišljeno in samovoljno ravnanje lastnika nepremičnine še bolj poglobilo njegove težave in verjetno dodatno zaostrilo spor z najemnikom. Lastnik stanovanja, ki bo namesto sodne poti poskušal vzeti pravico v svoje roke, si bo s tovrstnimi ravnanji povzročil več škode kot koristi. Tovrstnemu protipravnemu ravnanju lastnika nepremičnine bo po vsej verjetnosti sledila tožba zaradi motenja posesti, odškodninske tožbe in v primeru hujših kršitev tudi kazenske ovadbe s strani najemnika. Kakršnokoli samovoljno poseganje v posest najemnika nad stanovanjem v situacijah, ko prihaja med najemnikom in lastnikom do spora, so povsem neprimerna in hkrati nezakonita. Pravo ščiti mirno posest stanovanja, vse spore iz najemnega razmerja pa je potrebno reševati na civiliziran način, tj. preko sodišča, torej z ustreznimi zahtevki na izselitev iz nepremičnine. Pravo ne dopušča, da si lastnik stanovanja vzame pravico v svoje roke. Samo zamislimo si lahko, v kakšen svet bi nas pripeljal pravni red, ki bi lastniku stanovanja dopuščal samovoljno uporabo sile z opravičilom, da je stanovanje njegovo. V zvezi z idejami o tem, da bi se v stanovanje vselil kar lastnik sam in s tem prisilil najemnika na izselitev, gre pojasniti, da je nedotakljivost stanovanja ena temeljnih pravic, ki je kot ustavna pravica urejena že v sami Ustavi RS. Kršitev nedotakljivosti stanovanja je opredeljeno kot kaznivo dejanje,« pojasni Gajšek.

Da bo res povsem jasno: »Lastnik stanovanja se deložacije nikoli ne sme lotiti sam. Tovrstno ravnanje lahko namreč predstavlja kaznivo dejanje samovoljnosti. Izselitev in izpraznitev stanovanja mora vedno potekati preko izvršilnega postopka, kjer bo izvršilno sodišče izdalo sklep o izvršbi in v tem sklepu imenovalo sodnega izvršitelja.«