Kot priljubljeno rešitev za zvišanje dostopnosti do stanovanjskih kreditov politične stranke navajajo državno poroštvo. Ob tem politiki pozabljajo, da kreditno nesposobnim, kar je večina Slovencev, tudi poroštvo ne pomaga.
V 78. členu slovenske ustave piše: »Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.« A vse več slovenskih družin lahko zadnjih nekaj let le nemo spremlja divjo rast cen nepremičnin in o lastni strehi nad glavo le sanja. Država je pri uresničevanju omenjenega ustavnega določila naredila prekleto slab posel. V zadnjih desetletjih praktično ni bilo vlade, ki ne bi obljubljala rešitve stanovanjske problematike, a uresničenega je bilo bolj malo. Cene stanovanjskih nepremičnin so se leta 2021 na letni ravni zvišale za 15,7 odstotka, kar je najvišje zvišanje po letu 2007. Najizraziteje so se podražila nova stanovanja – za 20,2 odstotka. Sledile so cene rabljenih stanovanj, ki so šle lani navzgor za 18 odstotkov, cene rabljenih družinskih hiš, ki so se povišale za 11,9 odstotka, in cene novih družinskih hiš. Zvišujejo se tudi najemnine. Zaradi neurejenega trga najemnih stanovanj statistiki težko sledijo gibanju cen, a že vpogled v spletne oglasnike, kjer se zanikrne sobice oddajajo za 300 evrov na teden in več, kaže, kakšen je trend.
Rešitve na papirju
Izhodišča za oblikovanje stanovanjske politike ima naša država zapisana v stanovanjskem programu, ki se ga sprejema za desetletna obdobja. Trenutna Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu obsega obdobje med letoma 2015 in 2025 ter je bila sprejeta v času vlade Mira Cerarja. V njej je določen tudi akcijski načrt, po katerem je zapisana cela kopica ukrepov, s katerimi bi se morale urediti razmere na trgu stanovanjskih nepremičnin. Med predvidenimi ukrepi so vzpostavitev evidence praznih stanovanj, vzpostavitev javne najemniške službe, uvedba finančnih spodbud za oddajanje stanovanj v najem, odprava neprofitne najemnine in uvedba stanovanjskega dodatka, vzpostavitev sheme za mlade, v okviru katere naj bi zagotovili cenovno ugodna stanovanja za mlade, uvedli institut najema s poznejšim odkupom in deljeno lastništvo stanovanj. Predvidena je bila tudi izgradnja stanovanjskih skupnosti za starejše in kup ukrepov, s katerimi naj bi pospešili obnove dotrajanega stanovanjskega fonda. Predvsem pa naj bi se pospešila gradnja več tisoč neprofitnih najemniških stanovanj.
Koliko stanovanj primanjkuje?
Dve leti pred iztekom veljavnosti stanovanjskega programa je stanje precej klavrno. Cene stanovanj so šle v nebo, Banka Slovenije je s svojimi makrobonitetnimi ukrepi odvzela kreditno sposobnost večini družin, gradnja najemnih neprofitnih stanovanj pa ne dosega povpraševanja. V Ljubljani tudi tisti, ki dobijo stanovanje na razpisu, na vselitev čakajo več kot leto dni, sistemske rešitve pa ni na vidiku. Po grobih ocenah, ki so bile narejene na podlagi števila prijavljenih na razpise za neprofitna stanovanja v Sloveniji, primanjkuje med 6000 in 9000 stanovanji, stranka Levica pa je pred kratkim objavila oceno, da naj bi v Sloveniji primanjkovalo kar 30.000 javnih najemniških stanovanj. Na zadnji razpis republiškega stanovanjskega sklada, v katerem so po stroškovni najemnini oddajali 473 stanovanj, se je javilo 1264 zainteresiranih prosilcev. Ob tem je pomembno omeniti, da je za najem stanovanja treba plačati varščino, da so stanovanja neopremljena, najemnina pa le kanček nižja od tržne, tako da med prosilci zagotovo ni bilo tistih, katerih pot do stanovanja je najtežja.
Starši namesto bank in skladov
Slovenski politiki in stanovanjskemu skladu se že leta dogaja, da ima smele načrte, a izvedba peša. Kot je v enem od intervjujev omenil raziskovalec z urbanističnega inštituta Richard Sendi: »Problem v Sloveniji je, da šepa izvedba. V resoluciji imamo navedene ukrepe, ki naj bi rešili težave, a potem se vedno nekje zatakne. Prepričan sem, da razlog za to, da se 'zatakne', niso finance, ampak to, da je videti, da nihče v tej državi stanovanjskega problema ne dojema kot resno težavo.« Sendi krivdo za to vidi v tem, da imamo Slovenci tradicionalno veliko stopnjo družinske in medgeneracijske solidarnosti, kar pomeni, da stanovanjske težave mladih večinoma rešujejo starši.
Gašenje požara
A tudi starševskih zalog in družinskih posesti bo enkrat zmanjkalo in skrajni čas je, da se politika poenoti ter začne stanovanjsko politiko, ki jo sprejme, tudi izvajati. Iz veljavnega stanovanjskega načrta se je uresničil del o uvedbi stroškovnih najemnin, z novim letom je začela v okviru stanovanjskega sklada delovati tudi javna najemna služba, ki bi ji zasebniki lahko prepustili v oddajanje in vzdrževanje svoja stanovanja. Na trg je bilo v času resolucije danih nekaj sto neprofitnih stanovanj, javnim stanovanjskim skladom pa se je omogočilo, da se lahko v večji meri zadolžujejo in tako financirajo svoje nepremičninske projekte. Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič je za STA ocenil, da je bilo s sprejetjem novele stanovanjskega zakona sicer narejenega veliko – predvsem z uskladitvijo neprofitne najemnine, dopustitvijo višjega zadolževanja stanovanjskim skladom in uvedbo javne najemne službe – da pa je šlo žal v večji meri zgolj za »gašenje požarov«.
Nujno potreben sistemski vir denarja
A kot kaže nepremičninski trg, ki je že desetletja prepuščen sam sebi, je vse to premalo, visoki cilji iz programskega dokumenta pa bodo, kot kaže, ostali neizpolnjeni. Kot poudarjajo vsi deležniki, od republiškega stanovanjskega sklada do nevladnih organizacij, je treba v Sloveniji zagotoviti sistemski vir financiranja gradnje najemnih stanovanj. Maša Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora kot glavni ukrep, ki bi ga morala sprejeti naslednja vlada, izpostavlja uvedbo progresivnega davka na nepremičnine, saj bi lahko ukrep obenem spodbudil aktivacijo praznih stanovanj, zamejil pogled na stanovanja kot na varno in brezplačno odlagališče kapitala, preprečeval strmo povečevanje neenakosti na podlagi lastništva nepremičnin ter zagotovil sistemski vir za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Meni tudi, da bi bilo nujno omejiti rast najemnin, spodbuditi dolgoročno oddajanje in povečati nadzor ter spodbuditi nove nešpekulativne stanovanjske ponudnike, kot so stanovanjske zadruge in druge neprofitne stanovanjske organizacije.
Da je davek na nepremičnine ključ razvoja stanovanjske politike, meni tudi direktor republiškega stanovanjskega sklada Črtomir Remec, ki je pred kratkim izjavil: »Osnovni pogoj za dolgoročno stanovanjsko gospodarstvo je sprejetje davka na nepremičnine in zavezujoča stanovanjska zemljiška politika za vse mestne ter ostale občine s pomanjkanjem stanovanj.« Sprejem zemljiške politike, ki bo omogočala dostop do zazidljivih zemljišč po primerni ceni, je torej poleg davka na nepremičnine drugo orodje, ki ga bo naslednja vlada morala izkoristi, če želi pospešiti gradnjo stanovanj. A pot do rešitev na tem področju vodi prek usklajevanja z razdrobljeno lokalno politiko in različnih močnih nepremičninskih lobijev, ki jim do zdaj še nobena vlada ni bila kos.
Zakon v parlamentu
Davek na nepremičnine se kot vir financiranja gradnje novih stanovanj omenja že več let, a so do zdaj vsi poskusi uvedbe klavrno propadli. V teh dneh je v parlamentarno obravnavo dan predlog Zakona o davku na prazne in velike nepremičnine stranke Levica, s katerim želijo progresivno obdavčiti prazna in velika stanovanja ter naložbene nepremičnine, ki niso namenjene bivanju. S tem naj bi po njihovih besedah zmanjšali povpraševanje po naložbenih nepremičninah in znižali cene stanovanj, zemljišč ter najemnin, omejili črni najemni trg in povečali cenovno dostopnost stanovanj. Na njihov predlog so se ostro odzvali v stranki NSi. Njihov predstavnik Jožef Horvat je napovedal kar referendum, če bi bil zakon sprejet. V svoji zagretosti je izjavil celo neumnost, da naj bi ta zakon ljudem jemal nepremičnine, ki so jih zgradili sami. Odziv NSi je tisti, ki kaže, kakšna mentaliteta zavira razvoj socialno pravične stanovanjske politike, ki bi omogočila uresničitev 78. člena ustave.
