Stanovanjska zakonodaja je v zadnjem letu doživela več sprememb, najbolj pomembne pa so zvišanje neprofitnih najemnin, povišanje odstotka njihovega subvencioniranja, možnost višjega zadolževanja stanovanjskih skladov in uvedba javne najemne službe, ki jo bo izvajal stanovanjski sklad.
Razpis po novem letu
Ta bo tako z začetkom novega leta pripravil razpis, s katerim bo na trgu iskal lastnike stanovanj, ki bi bili pripravljeni oddati svoja stanovanja v najem skladu, ta pa jih bo nato oddal potencialnim najemnikom. Glede na to, da raziskave kažejo, da naj bi bila v Sloveniji kar petina stanovanj praznih, je taka poteza logična. Lastniki stanovanj bodo dobili v stanovanjskem skladu najemnika, za katerega poravnavanje obveznosti bo jamčila država, hkrati naj bi skrbel tudi za vzdrževanje stanovanja. Ideja je dobra, a glede na uredbo vlade, s katero ureja področje javnega najema, je izvedba bolj ali manj obsojena na propad.
Prednost nove javne najemne službe je, da država jamči za plačilo najemnine in zasedenost stanovanja. Najemodajalec dobi plačilo, četudi je stanovanje prazno ali če uporabnik stanovanja najemnine ne plača.
Plitki žepi
Sistem je zamišljen tako, da lastnik stanovanja tega odda stanovanjskemu skladu. Ta lastniku plača »tržno« najemnino, stanovanje pa odda najemniku po neprofitni najemnini. Razliko med neprofitno in tržno najemnino bo pokril državni proračun, sredstva pa so že predvidena v finančnem načrtu ministrstva za okolje in prostor. A pri tem uredba določa omejitve. Država bo namreč krila le razliko v višini 0,2-kratnika neprofitne najemnine. Ob tem so snovalci uredbe zapisali, da se zavedajo, da so ponekod tržne najemnine višje, a da dogovorjena najemnina med lastnikom in skladom ne sme presegati 1,3-kratnika neprofitne najemnine.
Uredba določa, da morajo biti stanovanja skladna s pogoji, ki jih predvideva zakon, in bremen prosta, torej na njih ne smejo biti vpisani hipoteka, služnost ali prepoved odtujitve.
Uradniki ne poznajo razmer na trgu
Kaj to pomeni v praksi? Na spletni strani Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana so ob zadnjem razpisu objavili okvirno višino neprofitne najemnine za 55 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje. Ta bo trenutno znašala 191 evrov, nato pa do leta 2023 skladno z zakonsko predvidenim zvišanjem neprofitnih najemnin zrasla na 260 evrov. To pomeni, da bi lastnik takega stanovanja od sklada lahko dobil največ 338 evrov najemnine oziroma v skladu z nezvišanimi najemninami 249 evrov. Pregled ponudbe na strani Nepremicnine.net pokaže, da se najemnine za tako stanovanje na trgu gibljejo od 500 do 700 evrov. Primerjava velja za Ljubljano, kjer je pomanjkanje stanovanj daleč najbolj pereče in bi za rešitev stanovanjskih težav potrebovali okoli 4.000 stanovanj.
Namišljen presežek
Snovalci uredbe so zapisali: »Na lokacijah, kjer povpraševanje močno presega ponudbo, se pričakuje, da bo moral sklad z vidika konkurenčnosti na trgu lastnikom ponuditi višjo najemnino (največ 1,3-kratnik neprofitne najemnine) in glede na zagotovljeno kritje stroškov ustvarjal deficit, medtem ko bo na drugih področjih, kjer so tržne najemnine nižje in ponekod celo primerljive ali nižje od neprofitnih, lahko ponudil lastnikom nižjo najemnino in ustvarjal suficit.« Da so v Sloveniji ponekod primerljive ali nižje najemnine od neprofitnih, je stavek, ki ga lahko zapiše le nekdo, ki ga v zadnjih letih ni bilo v Sloveniji. Če vnovič za primer vzamemo zgoraj navedeno stanovanje (55 kvadratnih metrov, dvosobno), stanovanj za znesek, ki ga bo na trgu lahko ponujal stanovanjski sklad, praktično ni, saj se – ne glede na kraj – trenutne cene najema gibljejo od 400 evrov navzgor, kar ni niti blizu neprofitnim najemninam.
Zahtevna naloga
Torej verjetnost, da bi stanovanjski sklad na trgu za denar, ki ga lahko ponudi, dejansko dobil stanovanja, je skoraj nična. Če jih bo po nekem čudežu dobil, jih bo verjetno moral najemati po najvišji možni najemnini (1,3-kratnik neprofitne najemnine), ob tem pa bo ustvarjal izgubo, ki je država ne bo krila. Morda bodo v katerem bolj odročnih krajev celo našli stanovanja, ki bodo ustrezala normativom, a bodo za njih težko našli najemnike.
