V Ljubljani je povprečna cena rabljenega stanovanja lani prvič presegla 2900 evrov na kvadratni meter. Cene nepremičnin se višajo tudi v ostalih mestnih občinah, a nikjer ne dosegajo tako visokih ravni kot v prestolnici, v preliminarnem poročilu za leto 2020 ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs).
Padec števila realiziranih transakcij z nepremičninami v lanskem letu je primerljiv s tistim na začetku krize nepremičninskega trga leta 2008, ugotavljajo na Gursu. Promet z nepremičninami se je ustavil ob razglasitvi epidemije, a se je nato začel hitro spet povečevati. »Lahko rečemo, da epidemija sama po sebi ni imela večjega vpliva na cene nepremičnin oziroma na ponudbo in povpraševanje po njih,« ugotavljajo.
»Povpraševanje v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, je zaradi pomanjkanja novih stanovanj še vedno večje od ponudbe. Povpraševanje spodbujajo predvsem nizke obrestne mere in velikih prihranki prebivalstva. Zvišanja obrestnih mer pa, glede na pandemijo covida-19 in svetovne ekonomske razmere, vsaj srednjeročno ni pričakovati,« razmere na trgu komentirajo na Gursu.
Visoke cene zaradi premalo novogradenj
Na Gursu pričakujejo, da se bodo cene nepremičnin v prestolnici ustalile v naslednjih dveh ali treh letih, ko bo na trg prišlo večje število novogradenj. V ostalih mestih naj bi to sledilo s kakšnim letom zamika, so optimistični.
»Cene na nepremičninskem trgu so, tako kot povsod, odvisne od elastičnosti povpraševanja. Danes je na trgu predvsem veliko več povpraševanja, čemur so posledično primerne tudi cene, torej so višje,« poudarja Ksenija Mihajlović, lastnica podjetja Renex nepremičnine.
Nepremičninski agenti padca cen ne pričakujejo
Elitne lokacije po neverjetnih cenah
Ksenija Mihajlović iz nepremičninske agencije Renex ugotavlja, da se novogradnje na elitnih lokacijah prodajajo po neverjetnih cenah, a te niso zanimive za klasične investitorje, saj zanje ni pričakovanega donosa. Cene naj bi letos zrasle za pet odstotkov, dvig v praksi pa je bil višji.
»Nikakor pa se še ne pričakuje upad cen nepremičnin, saj je ravno spremenjena življenjska situacija, delo od doma in več preživljanja prostega časa doma, povzročila, da ljudje kupujejo večja stanovanja ali pa se selijo v hiše in na mestna obrobja ter celo na podeželje, tako da potrebe po zamenjavi nepremičnin obstajajo. In vedno bodo, saj življenje ne glede na razmere teče dalje, življenjski krog rojstev, staranja in smrti se nadaljuje, s tem pa tudi potrebe po transakcijah z nepremičninami,« poudarja Mihajlovićeva.
Na nevladnem Inštitutu za študije stanovanj in prostora (IŠSP) medtem opozarjajo, da bodo na nepremičninski trg prišla le prestižna stanovanja, ki jih investitorji gradijo z namenom ustvarjanja dobička, kot takšna pa niso dosegljiva sleherniku. »Na drugi strani seveda država v zadnjem desetletju v gradnjo javnih najemnih stanovanj ni vložila niti enega proračunskega centa in tudi s spremembami zakona se to ne bo spremenilo,« izpostavljajo na IŠSP.
Investitorji za nepremičnine odštevajo med 150 in 300 tisočaki
Veliko zanimanje za stanovanja, ki sleherniku niso dosegljiva, opažajo nepremičninski agenti. »Trenutno so investitorji za dvosobna stanovanja v Ljubljani pripravljeni odšteti od 230.000 do 260.000 evrov, odvisno od lokacije, starosti in urejenosti stanovanja. Ogromno zanimanja je v zadnjem času tudi za stanovanja in apartmaje na slovenski obali, kjer pa so kupci po naših informacijah pripravljeni odšteti od 150.000 do približno 300.000 evrov,« opaža Mihajlovićeva, ki predvideva, da se bodo trendi nakupa turističnih nepremičnin okrepili zaradi specifičnosti trenutnih razmer, ki onemogočajo turistična potovanja.
Trenutno nakupi za osebno rabo, krepijo se investicijski
Mihajlovićeva nadalje opaža, da je ta čas več nakupov za osebno rabo, a se krepijo investicijski nakupi, saj so stanovanjski krediti poceni, banke pa so za komitente z visokimi depoziti začele zaračunavati ležarine, kar jih spodbuja k iskanju naložbenih alternativ.
Kaj pa najemni trg?
Cene na najemnem trgu so se minulo leto zaradi epidemije rahlo znižale, ocenjujejo na IŠSP, a gre za začasen pojav. Saj se bodo iz njega kaj kmalu umaknila stanovanja, ki so se prej oddajala prek AirBNB. Prav tako se bodo v univerzitetna središča vrnili študentje, ki predstavljajo pomemben delež najemnikov.
Sodeč po portalih za oddajanje nepremičnin, najem enosobnega stanovanja v Ljubljani stane med 400 in 600 evri mesečno, nekateri za najem zahtevajo tudi do 900 evrov in več. »Čeprav so se cene najema morda res malo znižale, se je v naši anketi pokazalo, da se je preobremenjenost s stanovanjskimi stroški (gospodinjstva, ki porabijo več kot 40 odstotkov svojih prihodkov za stanovanjske stroške) še posebno med najemniki občutno povečala. Pred epidemijo je bilo s stanovanjskimi stroški preobremenjenih 29 odstotkov anketiranih najemnikov, v času anketiranja (konec novembra, v začetku decembra) pa je ta delež zrasel na 41 odstotkov,« svojo raziskavo povzema IŠSP. »Zastrašujoč je tudi podatek, da je pred epidemijo več kot 70 odstotkov svojih prihodkov za to namenjal en odstotek anketiranih najemnikov, v času izvajanja ankete pa je bil ta delež že devet odstotkov,« dodajajo.
Oddajanje na črno je še vedno standard
»Te informacije nima nihče,« na IŠSP odgovarjajo na vprašanje, kako velik delež najemnega trga se oddaja na črno, torej brez pogodbe o najemu. »Država že leta ne spremlja stanja na stanovanjskem področju in ga ne raziskuje. Celo letno poročilo Gursa opozarja, da njihov podatek o povprečni najemnini ni točen (je dosti prenizek), ker je ogromno neprijavljenih najemnih pogodb, prijavljenih pogodb, kjer je navedeni znesek dosti nižji od dejanske najemnine, ali najemov brez pogodbe.«
Anketa IŠSP je pokazala, da petina vseh najemnikov najema na črno, a opozarjajo, da je bila anketa izvedena na prenizkem vzorcu, zato ta podatek ni reprezentativen.
»Takšna ureditev je mogoča, ker se v Sloveniji nihče ni zares ukvarjal z najemnim trgom ali ga jemal resno. Ob množični privatizaciji stanovanj v 90. letih naj bi ‘vsi’ postali lastniki in stanovanjski problem naj bi se tako rešil. Najemništvo je takrat postalo marginalizirano in namenjeno le najranljivejšim skupinam. Privatizacija pa je rešila stanovanjski problem le ene, morda dveh generacij.«
Smo prevladujoče lastniška družba
Delež najemnikov ni zanemarljiv, ugotavljajo pri IŠSP, a je še vedno premajhen, da bi bili politično relevantna sila. »Obenem pa večina oseb, ki trenutno najemajo, to še vedno vidi kot neko prehodno stanje, dokler ne zbereš dovolj kapitala, da si lahko kupiš lastno stanovanje, in se zato ni pripravljena izpostavljati, boriti za pravice najemnikov,« povzemajo na inštitutu.
Varčevanje za stanovanjski polog je ob takšni višini najemnin seveda nerealno. Ob povsem nedostopnih cenah nepremičnin bo najem za mnoge postal edina možnost. Če bi zares želeli, da najemništvo postane realna in dobra alternativa lastništvu, moramo to področje urediti z inšpekcijo in zagotoviti sistemski vir financiranja za javna najemna stanovanja, ki bodo delovala samoregulativno na tržne ponudnike najemnih stanovanj, pravijo na IŠSP. Tako bodo morali tržni ponudniki stanovanj tekmovati s pogoji, ki jih ponujajo stanovanjski skladi, in temu primerno prilagoditi svojo ponudbo.
Gurs najemnega trga ne spremlja, ob vprašanjih molči
Gurs najemnega trga ne spremlja, čeprav bi to moral početi po 141. členu stanovanjskega zakona, ki določa, da država spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in države. Zakaj? Ne vemo, saj so na Gursu na novinarska vprašanja odgovarjali z molkom.
