V Sloveniji imamo z obvladovanjem investicij že vrsto let kronične težave. Pogosto se namreč dražijo zaradi milijonskih dodatnih stroškov, ki jih država in gradbena podjetja odkrivajo šele po začetku gradnje, saj snovalci projekta pred tem nanje »pozabijo«. Na ta način državo postavljajo v podrejen položaj, saj mora dodatne stroške plačati, če ne želi, da se investicija ustavi.
Takšni zgodbi smo v zadnjih mesecih priča pri eni največjih investicij v slovenskem zdravstvu. Gre za 65 milijonov evrov vredno nadgradnjo onkološkega oddelka v UKC Maribor, ki predvideva širitev matične stavbe in gradnjo novega prizidka s sedmimi nadstropji za ambulante. Toda pri projektu, ki bi se moral končati leta 2025, se zapleta. Razlog: na ministrstvu za zdravje so čez noč dobili na mizo dodatni račun v višini 2,3 milijona evrov.
Toliko bi namreč državo stal odkup 118 let stare, vidno zanemarjene stanovanjske zgradbe, ki stoji na območju bodočega gradbišča prizidka onkološkega oddelka. A dokumenti, ki smo jih dobili na vpogled, razkrivajo, da je ocena vrednosti te nepremičnine krepko napihnjena. Še več: odkup te stavbe še ob začetku gradnje projekta ni bil predviden v investicijski dokumentaciji. Se torej lahko v Mariboru ponovi afera sodna stavba?
118 let stara stavba v Mariboru. Cena za kvadratni meter: 2.100 evrov
Zgradba v Masarykovi ulici leži v notranjem območju UKC Maribor. Sestavljata jo dva dela: prvi je bil zgrajen leta 1906, torej še v času Avstro-ogrske monarhije, drugi pa tik po koncu prve svetovne vojne. V zgradbi, ki ji fasada že vrsto let razpada, je 15 stanovanj. Še bolj jo bodo načela prihajajoča gradbena dela.
V UKC Maribor si že dve desetletji prizadevajo zgradbo odkupiti. Toda lastniki stanovanj so začasno prekrižali načrte druge največje slovenske bolnišnice. Pred časom so se namreč uspešno pritožili na gradbeno dovoljenje za prizidek onkološkega oddelka, zato bo morala mariborska upravna enota o njem odločati še enkrat.
Na prvi pogled bi bila za državo edina logična rešitev iz te zagate odkup vseh stanovanj v zgradbi. Tudi zato so v UKC Maribor letos spomladi pri revizijski družbi Auditor s Ptuja naročili njihovo cenitev. Toda ocenjene vrednosti, navedene v poročilih, so zelo visoke. Odkup vseh stanovanjskih enot bi tako državo stal 2,3 milijona evrov. Pooblaščeni cenilec vrednosti Ludvik Turin je namreč povprečno ceno kvadratnega metra stanovanja v več kot stoletje stari stavbi ocenil na okrog 2.100 evrov.
To je precej več od cen primerljivih nepremičnin v soseščini, ki so bila prodana v letu pred cenitvijo. Te so se gibale od 1.300 do 1.700 evrov, pri čemer je šlo za novejša stanovanja z manjšo kvadraturo. Za primerjavo: ocenjena vrednost kvadratnega metra stanovanja v zgradbi na Masarykovi, ki bi jo država po odkupu porušila, je tako celo enaka ocenjeni vrednosti kvadratnega metra nove stavbe na Taboru, ki velja za eno najbolj zanimivih lokacij v Mariboru.
Za eno stanovanje še 67 tisoč evrov dodatka
Odgovor na vprašanje, kako je to mogoče, je viden iz dokumentov. Primer: cenilec Turin je največje stanovanje na Masarykovi, ki ima 114 kvadratnih metrov uporabne površine, ocenil na 253 tisoč evrov. Toliko bi država torej plačala, če bi se odločila stanovanje odkupiti. Toda pozor: gre za »pravično vrednost«, ki jo je cenilec dobil tako, da je tržni vrednosti stanovanja (slabih 186 tisoč evrov) prištel še 67 tisoč evrov »pribitka za voljnost prodajalca«.
»Glede na to, da lastnik nepremičnine nima interesa, da bi nepremičnino prodal, temveč je v to prisiljen, se s primernim pribitkom (...) doseže njegova voljnost za prodajo in s tem pravična vrednost,« je v utemeljitvi zapisal cenilec Turin. A več poslovnežev in drugih poznavalcev nepremičninske panoge, s katerimi smo se pogovarjali včeraj, je bilo včeraj nad višino pribitka, za katerega nekateri med njimi celo nikoli niso slišali, odkrito začudenih.
Tako visok pribitek, v višini 36 odstotkov tržne vrednosti, je cenilec določil lastnikom kar 11 od 15 stanovanj v zgradbi. Kako je prišel do tega odstotka, iz cenitve ni mogoče jasno ugotoviti. Sam je namreč priznal, da »podatki o doseženih pribitkih za voljnost prodajalcev pri odkupu ali razlastitvi za stanovanjske nepremičnine niso razpoložljivi«. Za primerjavo je tako vzel višino odbitkov od tržne vrednosti, ki določajo končno ceno, po kateri podjetja prodajajo svoje nepremičnine v postopkih stečaja ali likvidacije. Na »osnovi analize odbitkov« se je cenilec odločil, koliko bi znašal primerni pribitek.
V investicijskem načrtu »pozabili« na odkup stavbe?
A pri tem so na ministrstvu za zdravje trčili še v eno težavo. Odkup zgradbe na Masarykovi namreč sploh ni predviden v investicijski dokumentaciji za projekt nadgradnje onkološkega oddelka. Tako ga ni mogoče najti v dokumentu identifikacije investicijskega projekta (DIIP), v projektu za izvedbo (PIZ) ali v investicijskem programu, ki ga je kot inženir pri projektu pripravila državna Družba za razvoj infrastrukture (DRI).
Prvič je tako odkup zgradbe mogoče zaslediti šele v novelaciji investicijske dokumentacije iz lanskega avgusta. Gradbena dela pri projektu so se začela nekaj mesecev pred tem. Konec julija 2023 je vlada s položaja direktorja urada za investicije razrešila Aleša Šabedra, nasledil pa ga je Tomaž Pliberšek.
Zakaj v UKC Maribor in DRI v sklopu projekta niso predvideli odkupa stanovanj, če o njem v tej bolnišnici bolj ali manj odkrito govorijo že skoraj dve desetletji, bomo skušali preveriti v naslednjih dneh. Za izvajalca del so sicer na ministrstvu za zdravje in v UKC Maribor že leta 2022 izbrali GH Holding Blaža Miklavčiča.
Z ministrstva za zdravje pa so sporočili, da »se ves čas zavzemajo za čim hitrejši odkup stanovanj«. »Sredstva za odkup so zagotovljena, narejena je že ocena vrednosti stavbe,« so poudarili. O odkupu stanovanj se bodo z lastniki zdaj pogovarjali v UKC Maribor. Njegov direktor Vojko Flis je ob tem zagotovil, da bodo sestanek s stanovalci sklicali v nekaj dneh. Kot je dejal, naj bi pri iskanju rešitev pomagala tudi Mestna občina Maribor, ki je v preteklosti že ponujala stanovalcem možnost zamenjave stanovanj za katerega od občinskih.
