Trg nepremičnin je z vidika najemniških stanovanj trg več »hitrosti« oziroma cenovnih razredov, za katere so značilne različne tržne zakonitosti. Medtem ko na najemni trg nižjega in srednjega cenovnega razreda v zadnjih nekaj letih močno vplivajo spletne storitve, kot sta Airbnb in Booking, je slika nekoliko drugačna na področju stanovanj in hiš višjega cenovnega razreda.
Kot pravi Jova Anka Kovačnik iz agencije RE/MAX nepremičnine, je najemniški trg pri nas trenutno vsekakor živahen, stanovanja nižjega cenovnega razreda se oddajo zelo hitro, medtem ko ima »trg višjega cenovnega razreda, to so nepremičnine nad 1000 evrov mesečno, svoje zakonitosti.« Tako so po njenih besedah najemnine za luksuzne nepremičnine na zaželenih lokacijah precej manj podvržene nihanju. Poglavje zase je na drugi strani najemni trg študentskih stanovanj in sob.
"Na črno" se splača
Kar zadeva prodajo, cene lani občutno navzgor
Cene stanovanjskih nepremičnin so se lani v primerjavi z letom prej povprečno zvišale za 8 odstotkov, od tega za 9 odstotkov cene novih stanovanjskih nepremičnin in za 7,8 odstotka cene rabljenih stanovanj, so za STA povedali na državnem statističnem uradu.
Da je na prostem trgu na voljo vse manj stanovanj, namenjenih dolgoročnemu najemu, je potrdila tudi Kovačnikova, ki pravi, da je s kratkoročnimi najemi sicer več dela, vendar so zlasti pri oddajanju na črno donosi precej višji. Ne preseneča torej, da je po lastnikih stanovanj, ki denarce v lasten žep raje pospravljajo prek storitve Airbnb, kot pa da bi nepremičnino oddali za daljše obdobje, v začetku leta udarila finančna uprava. »Furs je v preteklih mesecih na podlagi prejetih podatkov o oddajanju nepremičnin v turistični najem ugotovil, da 1.056 zavezancev ni imelo registrirane dejavnosti in ni prijavilo prihodkov v višini 1.676.420 evrov,« so takrat sporočili in lastnike pozvali, naj do 31. januarja dejavnost registrirajo in dohodke prijavijo. Februarja so tistim, ki tega niso storili, začeli pošiljati pozive. Ali gre samo za grožnje, ali pa bodo proti tistim, ki s tem povezanih davčnih obveznosti niso prijavili in ki nadaljujejo z nezakonitim oddajanjem nepremičnine, uvedli tudi prekrškovne postopke, bo pokazal čas. Po navedbah Fursa jim grozi izrečena globa v višini od 400 do 30.000 evrov. Pri agenciji RE/MAX, kjer so specializirani za dolgoročne najeme, se sicer sprašujejo, koliko »najemodajalcev se bo še ukvarjalo s kratkoročnimi najemi, ko bo zakonodaja na tem področju dobro urejena.«
Cenejša stanovanja gredo kot za med
Sicer pa kratkoročni najem prek agencije zaradi višine provizije, ki običajno znaša dve mesečni najemnini, ni smiseln. Kar pa se zna precej spremeniti, če bo dokončno sprejet zakon o nepremičninskem posredovanju, na katerega je državni svet predvčerajšnjim izglasoval veto. Ta nov zakon predvideva znižanje provizije pri najemnih poslih na višino enomesečne najemnine ter uvedbo zgornje meje možnih zaračunanih stroškov na 150 evrov, kadar posel ni sklenjen. Kot je v ponedeljek za Dnevnik dejal direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič, bi to pomenilo znatno pridobitev za potrošnike, vendar se bodo tovrstnim posredovanjem bržkone začele odpovedovati nepremičninske agencije. Kljub temu velja nasvet, da je treba biti v primeru iskanja najemniških stanovanj nižjega in srednjega cenovnega razreda nenehno na preži. Medtem ko »dražja stanovanja in hiše zahtevajo nekoliko več časa in specializiranih aktivnosti, še posebej, če so v cenovnem razredu nad 1000 evrov mesečno (v primeru Ljubljane),« tako Kovačnikova, se »stanovanja v cenovnem razredu do 500 evrov mesečno oddajo pogosto še isti dan, ko je objavljen oglas.« Povsem svojevrsten pa je najemni trg študentskih stanovanj, za katerega veljajo drugačne tržne zakonitosti, pretok pa je »bistveno večji kot pri drugih najemih, to je pravi divji zahod najemniškega trga,« pravi. Sicer pa meni, da bi se znale najemnine v prihodnosti nekoliko znižati zaradi večjega števila najemnih stanovanj, ki jih je za trg zgradil in jih še gradi Stanovanjski sklad, ter zaradi vse večjega števila državljanov, ki »zaradi ugodnih kreditov kupujejo nepremičnine za naložbo, predvsem za oddajo v najem. Ponudba se torej močno povečuje, to pa običajno pomeni nižje cene.« Vsekakor pa bo treba na učinke morebitnih ukrepov finančne uprave zoper kršitelje še nekoliko počakati.
Uvedba minimalnih standardov ni smiselna
Rešitev v stroškovni najemnini?
Pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) so na včerajšnji okrogli mizi politične stranke opozorili na nujnost uvedbe stroškovne najemnine, davčnih spodbud in sistemskih virov za gradnjo ter, da je treba zagotoviti dodatna najemna stanovanja, sicer, pravijo, »bomo čez nekaj let soočeni s težkimi razmerami,« poroča STA.
Na vprašanje, ali bi morali v zvezi z oddajo sob in stanovanj obstajati kakšni minimalni standardi, saj je mogoče na portalih, namenjenih oddaji nepremičnin, pogosto naleteti na človeka povsem nevredno ponudbo, pri agenciji odgovarjajo, da takšni standardi, ki bi bili določeni posebej za najemna stanovanja, zaradi iskalcev in podnajemnikov s tako različnimi zahtevami morda niso najbolj smiselni. »Če bo na trgu dovolj velika ponudba lepo urejenih nepremičnin, potem tiste, ki so pod nivojem, ne bodo tržno zanimive – lastniki jih bodo prisiljeni urediti ali pa znatno znižati najemnino, sicer jih sploh ne bodo mogli oddati. Minimalni standard narašča sorazmerno z rastjo ponudbe,« meni Kovačnikova. Dodaja še, da se naš najemni trg počasi profesionalizira, kar da se opazi tudi pri kakovosti nepremičnin, namenjenih za oddajo. Tako je po njenih besedah na trgu »vedno več lepih, okusno opremljenih nepremičnin. In če je včasih veljalo, da “je vse dobro, saj je itak za oddajo”, je danes na trgu vse manj nepremičnin, ki so odraz takega zastarela odnosa.«
Pazite na svoj denar
Iskalce najemniških stanovanj velja na tem mestu opozoriti še na goljufijo, ki se je v zadnjih nekaj letih razširila na portalih, ki posredujejo ponudbe slovenskih nepremičninskih agencij in posameznikov. Obstajajo primeri, ko določen zasebnik za smešno nizko vsoto oglašuje nekakšno »luksuzno« nepremičnino, pri tem pa od iskalca za morebiten ogled zahteva vnaprejšnje plačilo. Komunikacija poteka prek elektronske pošte, nepremičnina običajno sploh ne obstaja, ponudnik pa po plačilu varščine nenadoma izgine kot kafra. Dobro se je torej držati načela: če je nekaj slišati predobro, da bi bilo resnično, potem verjetno ni resnično. Vsekakor neznancem ne nakazujte nobenega denarja, ali pa se za iskanje najemniškega stanovanja obrnite na agencijo, ki, kot pravi Kovačnikova, vedno preveri nepremičnino in prodajalca, pri čemer imajo »vsi nepremičninski posredniki zavarovano poklicno odgovornost do minimalno 300.000 evrov, pri naši agenciji pa celo do 400 000 evrov, tako da ste zaščiteni še za celo vrsto drugih primerov.«
